Realidades ocultas: edificios sin división de la propiedad horizontal

En España, aún hoy, existe un volumen importante de edificios que están construidos bajo una única referencia catastral sin dividir jurídicamente. La mayoría de estos edificios son familiares heredados, bloques en manos de un único propietario, frecuentemente fondos o inversores de alquiler, construcciones antiguas en zonas rurales y barrios antiguos de ciudades que nunca se han regularizado.

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No existe un dato público de cuántos edificios hay en España que carecen de división de la propiedad horizontal. Pero es evidente que es un número considerable y también lo es que, por lo general, es recomendable realizar la división para evitar problemas a futuro y potenciar la rentabilidad de la edificación, especialmente en el mercado de la compraventa.

Por estas razones es aconsejable que el abogado, en cada caso, valore la oportunidad de realizar este trámite, que en la mayoría de los supuestos es absolutamente recomendable para evitar problemas.

Para poder realizar la división horizontal de un edificio es necesario obtener una licencia municipal de división horizontal o bien una declaración de innecesaridad. Si la realidad urbanística y la física coinciden, se tramita a partir del mencionado certificado de innecesaridad; si por el contrario, ambas realidades no coinciden, será necesario solicitar una licencia municipal de división horizontal. La existencia o no de esta coincidencia, que determina una u otra vía de tramitación, debe estar respaldada por el correspondiente estudio técnico.

Si finalmente es necesario solicitar la licencia municipal de división horizontal, se deben cumplir los siguientes trámites:

• Certificado que acredite que las viviendas resultantes de la división cumplen los mínimos de habitabilidad de la normativa aplicable.
• Proyecto de división horizontal firmado por un técnico habilitado y colegiado.
• Si hay cambios en los elementos comunes o de usos privativos, proyecto de nuevos estatutos que reflejen las nuevas condiciones.

Tanto si se sigue el trámite de licencia como el de innecesaridad, el acto se ha de otorgar ante notario para que posteriormente pueda tener el preceptivo acceso al Registro de la Propiedad correspondiente.

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