Transmisión de inmuebles. El Constitucional dice que Hacienda puede utilizar de referencia catastral en lugar del «valor real»

La aplicación del valor de referencia para la tributación en la transmisión de inmuebles se incorporó a nuestro ordenamiento a través de las medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal aprobadas en julio de 2021, que entraron en vigor en enero de 2022. Este nuevo sistema creó el denominado valor de referencia de los bienes inmuebles, que sustituyó al tradicional “valor real” y pasó a afectar a la base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones. Se trata de un modelo que, desde su implantación, ha estado fuertemente cuestionado.

Ahora, el Tribunal Constitucional ha avalado por unanimidad, en fecha 12 de febrero de 2026, la constitucionalidad del valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro, al considerar que permite obtener una adecuada medición de la riqueza gravada, estableciendo una conexión razonable entre el hecho imponible y la base imponible del impuesto.

El Alto Tribunal entiende que la fórmula empleada para estimar el valor del inmueble no es arbitraria, sino que guarda una estrecha relación con la realidad económica que pretende cuantificar y responde a una justificación objetiva y razonable, como son la simplificación administrativa, la reducción de la litigiosidad, el refuerzo de la seguridad jurídica y la prevención del fraude fiscal.

No obstante, el Constitucional advierte que, en aquellos supuestos en los que el contribuyente considere que se ha producido una desviación respecto del valor de mercado y resulte necesaria la individualización de su caso para atender circunstancias concretas, la ley prevé mecanismos de corrección. Con este criterio, el Tribunal descarta la duda de constitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, que cuestionaba que el valor de referencia catastral constituyera una estimación genérica o un sistema cerrado de valoración inaccesible a los obligados tributarios.

De esta forma, el Tribunal Constitucional avala que la Administración tributaria pueda utilizar el valor de referencia catastral para calcular los impuestos derivados de la compraventa, donación o herencia de inmuebles, al desestimar por unanimidad la cuestión de inconstitucionalidad promovida por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.

Esta resolución permite a Hacienda continuar utilizando el controvertido valor de referencia en sustitución del “valor real” en operaciones de compraventa, herencias o donaciones de bienes inmuebles.

No debe olvidarse, sin embargo, que este pronunciamiento del Constitucional se aparta de la doctrina previa del Tribunal Supremo, que venía exigiendo la visita personal del perito de la Administración a cada inmueble para perfeccionar su valoración individualizada.