La indefinición del “gran tenedor” en Cataluña: un laberinto legal que estrangula el mercado de alquiler

Un nuevo marco legal, una vieja preocupación

La vivienda, como derecho fundamental y pilar de la cohesión social, atraviesa en Cataluña uno de sus momentos más complejos de las últimas décadas. La entrada en vigor de la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, supuso un hito largamente esperado por muchos sectores sociales y políticos. Sin embargo, como presidente del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL), y como profesional que vive el día a día de la gestión de unas viviendas seguras, sostenibles y accesibles, debo advertir que la realidad sobre el terreno dista mucho de la pretendida seguridad y claridad que debería aportar una norma de tal calado.

En este tiempo hemos detectado una vorágine legislativa con la convivencia de la nueva ley estatal con la normativa catalana previa, Ley 24/2015 y su modificación por la Ley 1/2022; y las de reciente aprobación como la declaración de zonas de mercado tensionado, en vigor desde el 16 de marzo de 2024; y los Decretos legislativos 1/2025, que incorporan el régimen sancionador; el 2/2025 sobre los derechos de tanteo y retracto en las ventas de grandes tenedores; y el 5/2025 que incrementa hasta el 20% de ITP sobre las ventas de grandes tenedores.

Todo ello ha generado no solo confusión, sino también una profunda inseguridad jurídica. Esta situación afecta gravemente tanto a los profesionales que gestionamos viviendas como a los propietarios e inquilinos que dependen de nuestro asesoramiento. Y, en el centro de este laberinto normativo, emerge con especial preocupación la indefinición del concepto de “gran tenedor”.

(Imagen: E&J)

El gran tenedor: una figura difusa

La figura del gran tenedor se ha convertido en eje de la política de vivienda, especialmente en lo que respecta a la limitación de rentas y obligaciones adicionales en zonas tensionadas. Sin embargo, ni en el texto de la Ley estatal ni el de la catalana ofrecen una definición clara y unívoca.

En la práctica, esto significa que, ante una misma situación, un propietario puede ser considerado gran tenedor en una localidad y no en otra, o incluso en función del criterio del técnico o juez que analice su caso. Las consecuencias de esta indefinición, entre otras, son graves sanciones de hasta 900.000 euros por errores interpretativos. 

La inseguridad jurídica: el peor enemigo del mercado de alquiler

Desde el CAFBL hemos solicitado formalmente a la Agència de l’Habitatge de Catalunya la convocatoria de una reunión para aclarar y unificar criterios. No podemos permitirnos que la aplicación de la ley dependa de interpretaciones subjetivas o de acuerdos informales entre profesionales. La seguridad jurídica es la base de cualquier mercado estable, y en el sector de la vivienda, su ausencia tiene efectos devastadores.

En los últimos meses hemos visto cómo propietarios, ante el miedo a incurrir en infracciones y ser objeto de sanciones desproporcionadas, optan por retirar sus viviendas del mercado de alquiler. Esta parálisis, lejos de proteger a los inquilinos, los perjudica: menos oferta significa más dificultad para acceder a una vivienda digna y asequible.

(Imagen: E&J)

El papel de los administradores de fincas: rigor y responsabilidad

Quiero dejar claro que los administradores de fincas colegiados siempre hemos actuado —y seguiremos actuando— con el máximo rigor y profesionalidad. Nuestra función es aplicar la ley y asesorar a propietarios e inquilinos de forma escrupulosa, pero necesitamos herramientas claras y criterios sólidos. No podemos aceptar que la ambigüedad normativa convierta nuestra labor en una carrera de obstáculos, ni que se nos exija asumir responsabilidades que corresponden a la Administración.

En este contexto, desde el sector hemos consensuado criterios provisionales para orientar a nuestros colegiados. Pero estos acuerdos son, por definición, soluciones temporales y frágiles. No pueden sustituir a una interpretación oficial y vinculante que otorgue seguridad a todos los implicados.

Sanciones desproporcionadas: un freno a la colaboración

Me resulta especialmente preocupante el régimen sancionador previsto por la normativa catalana, que contempla multas de hasta 900.000 euros por infracciones graves relacionadas con la figura del gran tenedor. Considero aberrante que se pueda castigar con tal severidad a propietarios que, en muchos casos, no disponen del conocimiento para navegar en este mar de incertidumbre legal.

Lejos de fomentar la colaboración y el cumplimiento normativo, este enfoque punitivo solo consigue ahuyentar a los propietarios del mercado de alquiler y alimentar la desconfianza hacia la Administración. Si realmente queremos un parque de viviendas seguro, sostenible y accesible, debemos apostar por la claridad, la formación y el acompañamiento, no por la amenaza y la sanción.

Propuestas para recuperar la confianza y la estabilidad

Por todo esto, desde el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida planteamos cinco acciones urgentes para solucionar tanta inseguridad jurídica: unificación inmediata de criterios en relación al concepto de “gran tenedor”;  incentivos que estimulen la oferta de alquiler; moratoria en las sanciones hasta contar con directrices oficiales; formación especializada para inspectores de la Agència de l’Habitatge de Catalunya; y diálogo permanente entre Administración, profesionales y colectivos sociales.

Barcelona, primera capital que regula los precios del alquiler de las viviendas en España. (Imagen: E&J)

Conclusión: sin seguridad jurídica no hay derecho a la vivienda

La Ley de Vivienda nació con la vocación de garantizar el acceso a una vivienda digna, pero su éxito depende de su correcta aplicación. Si no resolvemos de inmediato la indefinición del concepto de gran tenedor y la inseguridad jurídica que genera, estaremos condenando a miles de familias a la incertidumbre y a la exclusión.

Como presidente del CAFBL reitero nuestro compromiso con la legalidad, la transparencia y el interés general. Pero también exijo a la Administración que asuma su responsabilidad y dote al sector de las herramientas necesarias para cumplir con su función social. La vivienda no puede ser rehén de la confusión normativa. Es hora de actuar, con valentía y sentido común, para que el derecho a la vivienda sea una realidad y no una promesa incumplida.