Escrito de demanda ejercitando la acción de reclamación de daños y perjuicios: responsabilidad decenal

ESCRITO DE DEMANDA EJERCITANDO LA ACCIÓN DE RECLAMACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DE RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL: RESPONSABILIDAD DECENAL

Supuesto: demanda interpuesta por las distintas Comunidades de Propietarios de las diversas casas que forman un edificio en estado ruinógeno, así como algunos adquirentes a título particular de determinados pisos constitutivos de dicho edificio. Ejercitan dos acciones compatibles entre sí, esto es: a) la acción ?ex contractu?, dirigida contra la empresa Promotora-Constructora, por incumplimiento de la obligación de esta última de entregar las viviendas vendidas en condiciones de habitabilidad; b) la acción de responsabilidad decenal prevista en el art. 1591 C.c., dirigida contra la empresa contratista, el arquitecto y el aparejador.

AL JUZGADO

Don …………… Procurador de los Tribunales y de la Comunidad de Propietarios de la Casa denominada A del inmueble de la calle …………… de esta ciudad; de la Comunidad de Propietarios de la Casa denominada B del inmueble de la calle …………… de esta ciudad; de la Comunidad de Propietarios de la casa denominada C del inmueble de la calle …………… de esta ciudad; de la Comunidad de Propietarios de la casa denominada D del inmueble de la calle …………… de esta ciudad; y de los Sres …………… según acredito con las escrituras de poderes que acompaño para su unión a los autos por copia certificada con devolución de su original, ante el Juzgado comparezco y, como mejor en Derecho proceda, DIGO:

Que los demandantes, conjuntamente, se hallan asistidos en este pleito por el abogado Don …………… Sus datos de identificación y localización son los siguientes:

?……………?

Que en las representaciones que ostento y dejo acreditadas de las cuatro Comunidades de Propietarios expresadas y de los Sres …………… que accionan por sí y en su calidad de presidentes respectivos de las cuatro expresadas comunidades, interpongo demandada de juicio ordinario en reclamación de indemnización de daños y perjuicios por los vicios de construcción existentes en los edificios que se dirán, contra: la compañía «…………… S.A.», promotora-constructora de los mencionados edificios, con NIF nº…………… con domicilio en la calle …………… de esta ciudad, a quien deberá citarse a través de su administrador, gerente o legal representante; contra Don …………… con DNI nº …………… arquitecto, con domicilio en …………… de esta ciudad; y contra Don …………… con DNI nº …………… aparejador, con domicilio en …………… de esta ciudad (Otros datos para la identificación y localización de los demandados), todo ello con base en los siguientes

HECHOS

PRIMERO. La Sociedad «…………… S.A.» construyó, como Promotora-Constructora, el edificio denominado «……………», compuesto de cuatro casas, A, B, C y D, sito en esta ciudad, en la manzana formada por la calle …………… nº…………… y las calles……………

Mediante escritura autorizada por el Notario de esta ciudad, Don…………… en fecha …………… la mencionada sociedad declaró estar construyendo las cuatro casas de dicho edificio, dividiéndolas en régimen de propiedad horizontal.

En prueba de lo dicho, se acompaña como documento nº UNO copia auténtica de la mencionada escritura pública, otorgada por el Notario de esta ciudad Don……………, y en la que quedaron descritas las cuatro casas objeto de la presente litis, las cuales, como puede apreciarse de dicha descripción, forman un único conjunto arquitectónico.

Las cuatro fincas así descritas, según consta de los epígrafes V y VI de la propia escritura acompañada, forman un conjunto arquitectónico. El carácter de unidad arquitectónica se desarrolla también en la cubierta de pizarra que es común para todo el edificio formado por las cuatro casas descritas.

 SEGUNDO. La terminación del edificio «……………», compuesto por las cuatro casas expresadas, se produce en fecha …………… según certificado de Final de Dirección de la Obra expedido por el arquitecto Don……… y por el Aparejador Don …………… que se acompaña como documento nº DOS, por fotocopia, habiéndose visado dicho certificado por el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de …………… en fecha ……………

Se designa el original o copias autenticadas con dichos visados, tanto en poder de la demandada «…………… S.A.» como en poder de los mencionados Arquitecto, Don…………… y Aparejador, Don…………… así como copias de las mismas, o antecedentes, en el respectivo Colegio Oficial que procedió a dichos visados.

En la terminación de dichas obras se produce un cambio notable en relación con la cubierta del edificio, respecto a la que consta en la escritura de propiedad horizontal acompañada como documento número 1 (epígrafe IV y descripción de cada casa), ya que en realidad se construyó una cubierta de tejado de pizarra, unitaria para las cuatro casas que componen el complejo arquitectónico descrito, en vez de una superficie descubierta o terrado.

Los graves defectos constructivos de dicha cubierta así como de los aplacados de las fachadas, y de los cielos rasos de madera de las terrazas de las viviendas, son la causa originadora del derecho de pedir de mis principales, como se desarrollará en la presente demanda.

 TERCERO. La Sociedad, «…………… S.A.», procedió a la venta de los diferentes locales y viviendas que componen las expresadas cuatro casas, en distintas fechas, razón por la que se constituyeron en su día las correspondientes comunidades de propietarios de cada una de ellas.

Se acompañan como documentos nº TRES a SEIS testimonios de cuatro escrituras de venta otorgadas a favor de mis mandantes, Presidentes respectivos de aquellas Comunidades.

 CUARTO. Una vez vendidas las viviendas y locales de los cuatro inmuebles descritos en esta demanda, y hace aproximadamente cinco años, empezaron a aparecer algunas goteras en los décimos pisos del inmueble, así como en las cajas de las escaleras de los mismos, que se fueron acrecentando con el tiempo. La administración del inmueble, a requerimiento de los propietarios afectados fue procediendo a efectuar algunos parcheos, reparaciones de orden menor que no dieron resultado alguno ya que el tiempo ha venido a descubrir la gravedad de los defectos constructivos de la cubierta del edificio. Como documentos nº SIETE a DIEZ, se acompañan las correspondientes facturas y recibos de reparaciones de la cubierta por humedades.

En vista de la persistencia y gravedad del defecto, de las goteras cada vez más copiosas y de la inhabitabilidad en que se encontraron algunas viviendas, especialmente las de las puertas…………… y …………… del piso décimo de las casas A, B y C, se procedió por las Comunidades de Propietarios de dichos inmuebles a encargar un primer dictamen [1] sobre el estado y causas del mal funcionamiento de la cubierta, realizándose la inspección por el Arquitecto Don…………… quien emitió su informe en fecha……………

Dicho dictamen fue notificado, mediante acta autorizada por el Notario de Barcelona, Don……………, a la Sociedad aquí demandada, requiriéndola para que diera satisfacción a las anomalías de construcción denunciadas, cuya acta, y dictamen incorporado, se acompaña como documento nº ONCE.

El expresado dictamen reveló sin lugar a dudas, que el mal funcionamiento de la cubierta y las consiguientes goteras, «es exclusivamente imputable a la defectuosa ejecución del acabado de la cubierta, cuya responsabilidad recae en la Inmobiliaria o empresa constructora ya que las piezas de pizarra aparecen ligeramente levantadas, cuarteadas y en algunos casos desprendidas, sucediéndose de manera isótropa en toda su extensión y ocupando más de un 20% de la misma por lo que en los días de lluvia el agua se filtra a través de las piezas afectadas, deslizándose sobre el forjado mojando los rastreles de madera, lo que provoca una deformación que se ve reflejada en las piezas de pizarra, a la vez que por capilaridad, a través del forjado aparecen humedades en el interior de las viviendas»

La contestación de la codemandada, «…………… S.A.», no pudo ser más decepcionante, declinando toda responsabilidad y negándose de este modo a efectuar la reparación.

 QUINTO. Las Comunidades de Propietarios de las casas A, B, C y D del inmueble en cuestión, ante la negativa de la compañía demandada a proceder a la reparación solicitada, y a fin de conocer la magnitud de las reparaciones necesarias en vista del mal estado general de la cubierta, solicitaron sendos estudios de los vicios constructivos del total inmueble al Arquitecto Don…………… y al Dr. Ingeniero Industrial Don…………… quienes efectuaron los respectivos estudios que vinieron a confirmar los defectos existentes y que ya habían quedado constatados en el dictamen anteriormente mencionado. Se acompañan como documentos nºs DOCE y TRECE, estudios firmados por los facultativos Don…………… y Don…………… Determinan además las causas del mal estado aludido, refiriéndose a la defectuosa ejecución de la cubierta de pizarra y la defectuosa sujeción de los aplacados en fachada.

 SEXTO. Los vicios denunciados, que tienen su origen en una defectuosa construcción, son evidentemente causantes de ruina del edificio, ya que, de no repararse, su progresión acelerada ocasionará la ruina total de la cubierta y el desprendimiento de los revestimientos de fachadas y columnas de porches. Se trata así de un caso de ruina incipiente y, además, funcional, que afecta a la habitabilidad de las viviendas del inmueble, por las humedades y peligros que produce. Así lo manifiestan claramente el Arquitecto Don…………… y el Dr. Ingeniero Industrial Don…………… en los dictámenes acompañados con esta demanda como documentos nºs DOCE y TRECE, mencionados, que al entrar en la cuestión de la forma y modo de reparar la cubierta son coincidentes en la necesidad de rehacerla en su totalidad.

A los anteriores hechos les son de aplicación los siguientes

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Esta parte ejercita en la presente litis dos acciones:

a) La primera y fundamental es la de indemnización al amparo del art. 1591 del C.c., toda vez que hemos demostrado los graves vicios constructivos de carácter ruinógeno, en forma que si no se reconstruye la cubierta del edificio éste devendrá inhabitable como ya está ocurriendo por las graves humedades en los pisos décimos de las casas A, B, C y D; del propio modo que quedará arruinada la fachada del edificio si no se procede a reparar los aplacados de la misma y los cielos rasos de madera de las terrazas del inmueble.

b) Además, esta parte ejercita la acción «ex contractu», toda vez que es obligación del promotor-constructor entregar las viviendas vendidas en condiciones de habitabilidad, y las Comunidades aquí accionantes, así como los propios Presidentes de las mismas que accionan a título personal, como propietarias plenas aquéllas, y éstos en la cuota correspondiente de los elementos comunes del inmueble, vendidos conjuntamente con las viviendas, tienen pleno derecho a que se les entregue lo vendido en perfectas condiciones.

Amparan esta acción los siguientes artículos:

Art. 1091 C.c.:»Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos».

Art. 1101 C.c.:»Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas».

Art. 1258 C.c.:»Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley».

Esta compatibilidad entre las acciones ejercitadas, esto es, la decenal del art.  1591 y la «ex contractu» con base en los arts. citados, viene a su vez amparada por la jurisprudencia:

STS de 8 de febrero de 1982, a tenor de la cual,

«Aún cuando la parte actora (la Comunidad de Propietarios) según doctrina sentada por esta Sala, está legitimada para ejercitar directamente la acción para exigir las responsabilidades derivadas del art. 1591, ello no le priva en forma alguna de ejercitar las otras derivadas de su contrato de compraventa, sin que haya necesariamente que estimarse que la primera es preferente a esta última».

La misma sentencia considera que, reconocida la existencia de los contratos de compraventa, son aplicables a los vicios de construcción denunciados los arts. 1091, 1101 y 1258, con base a los cuales se ejercita por los actores la segunda de las acciones expuestas.

También la STS de 28 de enero de 1980, a cuyo tenor, «está suficientemente claro que la acción que se ejercita en el pleito…… es la «ex contractu» derivada, no del total incumplimiento de la obligación pactada en el contrato de compraventa de inmuebles, sino la de incumplimiento parcial o incorrecto o defectuoso con la finalidad de obtener el «id quod interest», es decir, el resarcimiento para los compradores de la cosa vendida los varios pisos, con lo que se quiere decir que la Comunidad actora y recurrida no solicita el cumplimiento de un «facere», sino su equivalente en dinero por los perjuicios derivados de la lesión de su derecho proveniente de la incorrecta conducta contractual de la vendedora recurrente, acción que evidentemente puede elegir y ejercitar el comprador para la satisfacción de su derecho, independiente o distintamente de las que nuestro Código Civil le ofrece, tal las previstas en el art. 1484 o, más específicamente y diferenciada en cuanto a los sujetos pasivos y supuesto de hecho, en el art. 1591, opción de la que ya habló y autorizó la Sentencia de esta Sala de 28 noviembre de 1970, en cuanto a las acciones ejercitables, con la admisión de la misma que es la que aquí se actúa, seguramente con la mira puesta en razones de justicia y utilidad o política jurídica, para que los compradores puedan en todo caso obtener satisfacción a su derecho en los supuestos de construcciones y entregas de pisos no ajustadas a la «lex artis» ni a las exigencias legales de higiene y seguridad, por desgracia frecuentes en época de masivas edificaciones.»

Asimismo también es de citar al respecto la STS de 12 de marzo de 1985, a tenor de la cual,

«…Abstracción hecha de la ausencia de fijación doctrinal y jurisprudencial en torno a la determinación de las acciones que competen a los adquirentes de pisos o fincas frente a los constructores y asimilados y profesionales que intervienen en la construcción, sin olvidar que esta Sala admite la compatibilidad de las mismas y que, en todo caso, las soluciones distintas son respuestas a situaciones también diferentes, en las que la justicia del caso ha de armonizarse con la técnica jurídica…»

En definitiva, por tanto, esta parte pretende con las acciones ejercitadas la declaración, por un lado, de la existencia de los vicios ruinógenos denunciados en la finca de autos, y su imputabilidad a la sociedad demandada, en su calidad de Promotora-Constructora-Vendedora, responsabilidad que solidariamente alcanza a los técnicos intervinientes, Arquitecto y Aparejador demandados, por cuanto los vicios aparecidos se deben no solamente a la mala ejecución de la constructora demandada, sino también a la deficiente y negligente labor directora del Arquitecto, y a la falta de vigilancia de la buena construcción y de los materiales empleados por parte del Aparejador.

Pretende asimismo esta parte con el ejercicio de la acción «ex contractu» la declaración de que la Promotora-Constructora ha cumplido deficientemente su contrato de compraventa, a través del cual asume asimismo el papel de contratista, ya que ha entregado las viviendas y locales con graves deficiencias en la cubierta y fachadas del inmueble que hacen inhabitables las viviendas de los últimos pisos y pueden producir la ruina del edificio de no ser reparados «in integrum» los defectos existentes.

 II. En cuanto a la responsabilidad exigible a los demandados:

a) Responsabilidad directa imputable a la empresa Promotora-Constructora, la sociedad aquí demandada, «…………… S.A.». Esta sociedad demandada es responsable directa de los graves defectos constructivos que tiene el inmueble, en concreto la mala e inaceptable calidad de los materiales empleados en la cubierta, la mala ejecución y colocación de la cubierta, la falta de impermeabilización, la mala calidad de los cielos rasos de la terraza y la mala sujeción de las piezas aplacadas en la fachada.

Todos estos defectos originales conllevan una patología de la construcción cuyos defectos sumados han revelado, con el tiempo, ser desastrosos, ya que la cubierta que por definición debe cumplir y proteger el edificio de lluvias e inclemencias del tiempo, evitando las filtraciones de agua, al estar mal construida no ha trabajado en las condiciones propias para el uso y finalidad que debía concebirse, y debe rehacerse en su totalidad.

Art. 1591.1º C.c., que establece la responsabilidad decenal por vicios ruinógenos de la construcción, no sólo para el contratista sino también para el Arquitecto en los casos de vicios del suelo o de la dirección, según la Jurisprudencia citada en el punto I de estos Fundamentos.

Este descuido y negligencia en la función directora y en la vigilancia de la correcta ejecución de la obra es la causa de la responsabilidad exigida en este caso también al Arquitecto y Aparejador de la obra, demandados que se hallan en los casos claramente previstos, entre otras, en las STS de 26 de noviembre de 1984 y 16.12.1991; a tenor de la primera:

«…que el art. 1591 del Código Civil impone una responsabilidad legal por arruinamiento de inmuebles, exigible precisamente a los técnicos, bajo cuya dirección la obra se ejecutó y con ellos solidariamente al constructor, cuando como sucede en el presente caso, la ruina se produce por mala calidad de los materiales empleados en la construcción, asociada a la negligente dirección de la obra, que no constató aquellos defectos como era obligado…..».

b) El Aparejador, es responsable directísimo de la ejecución de los trabajos de la obra, siendo impensable que pudieran escapar a su atención y cuidado defectos como los denunciados que significan una pésima y descuidada construcción, hasta el extremo de que el propio Dr. Ingeniero Industrial Sr……., en su dictamen manifiesta «su extrañeza frente a detalles de mala ejecución y defectuosa calidad de materiales en una finca de la categoría de la examinada».

c) Responsabilidad conjunta y solidaria tanto de la empresa promotora-constructora «…………… S.A.», como del Arquitecto director de las obras y del Aparejador de las mismas.

Tratándose de unos graves vicios de carácter ruinógeno, achacables tanto a una mala construcción como a una defectuosa dirección técnica, la responsabilidad de los vicios les alcanza plenamente. Es realmente incomprensible que el Arquitecto Director no hubiera establecido en su proyecto, y exigido posteriormente en su dirección, unas especificaciones tan elementales como las que exponen los dictámenes aportados con esta demanda, permitiendo por el contrario una pésima ejecución, de tal forma que no puede por menos que calificarse de negligente la dirección técnica de los mismos.

Todo ello implica graves negligencias en la dirección de la ejecución de la cubierta, elemento fundamental en la construcción de todo edificio y en el acabado de las fachadas y porches.

Estamos ante un supuesto de responsabilidad solidaria que es, por otra parte, tan reiterada en doctrina jurisprudencial que el propio Tribunal Supremo, en Sentencia de 1 de diciembre de 1984 proclama:

«…de acuerdo con dicho precepto (art. 1591 CC) la solidaridad declarada por el Tribunal de Apelación es de esencia en dicho precepto, según tiene declarado esta Sala, en una doctrina que por frecuente y reiterada no es preciso citar».

Ello viene confirmado, además, por SSTS como la de 16 de diciembre de 1991 y por el art. 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

 III. En cuanto al concepto de ruina:

STS de 20 de noviembre de 1959, a cuyo tenor:

«Siendo de significar…………… que la ruina a la que esta disposición (art.  1591 CC) se contrae, no hay que referirla tan sólo, a lo que en sentido riguroso y estricto pudiera implicar, es decir, al inmediato y actual derrumbamiento o destrucción, total o parcial, de la obra, sino a un más amplio y lato contenido del arruinamiento, extensivo a la estimación de tan graves defectos de construcción que hacen temer la próxima pérdida de la misma, si inmediatamente no se sustituye como impropia e inútil para la finalidad a la que se destinó…»

Y finalmente el TS, en las tres importantes sentencias de 30 de septiembre de 1983, de 5 de marzo de 1984 y 16 de junio de 1984, ha resumido la doctrina jurisprudencial sobre el concepto de ruina en términos absolutamente precisos, en los que las tres sentencias coinciden textualmente y que transcribimos en la última de ellas:

«Que como ya se dijo con más detalle en la s. de 30 de septiembre de 1983, el sentido de concepto de ruina contenido en el art. 1591 del CC, que tiene su origen e inspiración en el art. 1792 del CC francés, sigue asimismo la doctrina romana del «quod imperitia precavit, culpa esse», así como el sentido de la jurisprudencia francesa, es decir, que tal concepto de ruina no sólo se refiere a las obras fundamentales sino también a las meramente defectuosas… interpretación que es válida en nuestro Derecho porque la ruina de la que habla la Ley tiene que ponerse en relación con el término «se arruinase» que emplea el art. 1591, con referencia a los vicios graves que afecten a elementos esenciales de la construcción, aunque el inmueble no quede convertido materialmente en ruinas, y así en efecto lo tiene reiteradamente dicho esta Sala al hablar de defectos graves SS. 20 mayo 1959, 1 abril 1977, 3 octubre 1979, concordantes con las que después se citarán, es decir, de aquellos que, por exceder de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato de obra; hagan temer por su pérdida o lo hagan inútil para la finalidad que les es propia (ruina funcional) tal como lo indican las SS. de 21 abril 1981, 8 febrero 1982 y 17 febrero 1984, y en concreto esta última al calificar de ruina por defectos graves a los que, como vicios de la construcción incidan en la misma habitabilidad del inmueble, lo cual no hace sino concordar con otros precedentes jurisprudenciales que calificaron de «ruina», a los efectos del art.  1591 del CC, los siguientes defectos: desprendimientos de ladrillos en fachada Ss. de 3 marzo, 9 mayo, 30 septiembre 1983 –filtraciones de agua- S. 29 marzo 1983 -inadecuada impermeabilización- S. 29 marzo 1983 y 17 febrero 1984, etc.»

Prácticamente todos los supuestos recogidos en la sentencia últimamente citada se dan en nuestro caso. La pésima ejecución de la cubierta hace necesaria su total sustitución, ya que es imposible arreglarla mediante parcheos o remiendos. Se trata éste indudablemente, de un defecto grave que hace a dicha cubierta, –empleando expresiones de la sentencia citada- «inútil para la finalidad que le es propia», de forma que produce humedades y goteras en las viviendas de los décimos pisos, que, por consiguiente, «inciden en la misma habitabilidad del inmueble». El inmueble presenta defectos en la construcción tales como filtraciones de agua, y demás ya expuestos, que han sido recogidos como vicios ruinógenos en la copiosa jurisprudencia que la sentencia transcrita de 16 de junio de 1984 reproduce y que han sido confirmados entre otras, por la STS de 16 de diciembre de 1991.

 IV. Por imperativo de lo dispuesto en el art. 396 del C.c., en concordancia con la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, es evidente que tanto la cubierta del edificio, como las fachadas son elementos comunes del inmueble por su propia naturaleza.

 V. Las acciones se ejercitan dentro del plazo legal, ya que el documento acompañado como nº DOS acredita que las obras del inmueble de autos se terminaron en fecha …………… Los vicios de carácter ruinógeno, con sus causas, quedaron detectados en el primer dictamen unido al acta notarial acompañado a esta demanda como documento nº ONCE, dictamen que se visó en el Colegio de Arquitectos de…………… el día…………… dentro, por tanto, del plazo decenal establecido en el art.  1591 C.c. También dentro de este plazo se requirió a la sociedad demandada para que procediera a la reparación del edificio, según acta de fecha……………

En consecuencia, no existe duda alguna de que la acción ejercitada lo es, incluso, dentro del propio plazo de garantía de 10 años establecido en el art.  1591 C.c. y en el art. 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de ordenación de la edificación. [2]

Por otra parte, diremos brevemente que el plazo señalado en el art. 1591, como ha venido insistiendo la jurisprudencia del T.S. en numerosas sentencias, es de garantía, estableciendo al respecto en sentencias como las de 17 julio y 4 diciembre 1989 y 15 octubre 1990, y concretamente en relación a esta última, que:

«…una cosa es el plazo de garantía (no de prescripción ni de caducidad) que establece el párrafo primero del art. 1591 del Código Civil dentro del cual, forzosamente, ha de producirse la ruina o exteriorizarse el vicio ruinógeno para que pueda nacer la acción reparatoria que dicho precepto concede, y otra distinta es el plazo de prescripción de la referida acción, una vez nacida, obviamente, dentro de dicho plazo de garantía, la cual se halla sometida al plazo prescriptivo general de quince años, que establece el art. 1964 del Código Civil, siendo el «dies a quo» de dicho plazo prescriptivo la fecha en que se produjo la ruina o se manifestó el vicio ruinógeno…».

STS de 29 de diciembre de 1998,

«Reiteradísimos fallos de esta Sala han proclamado que el plazo de diez años para exigir responsabilidades por los vicios de la construcción o de la dirección no es plazo de prescripción, sino de garantía. Los daños y perjuicios pueden reclamarse al contratista o al arquitecto director de la obra » si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción» (artículo  1591 del Código Civil).»

También el plazo de prescripción de la acción aquí ejercitada al amparo de los arts. 1091, 1101 y 1258 C.c. es asimismo el de quince años propio de la acción personal indemnizatoria por cumplimiento defectuoso de los contratos de venta, por imperativo del propio art. 1964 del C.c.

VI. En cuanto a la legitimación activa, tanto las personas físicas como las Comunidades de Propietarios que represento, se hallan legitimadas para la interposición de esta demanda en su calidad de copropietarios de los elementos comunes del inmueble de autos, a tenor del art. 396 del Cc. y Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960.

Los Presidentes de dichas Comunidades se hallan asimismo legitimados, en representación de éstas, a tenor de la Ley de Propiedad Horizontal y por su propia cualidad de copropietarios, según tiene reconocido reiterada jurisprudencia entre otras, las STS de 21 abril de 1981, 21 diciembre 1981, 30 de abril de 1982 y 28 de marzo de 1985, citando expresamente esta última, a tenor de la cual:

«…en que actúa como tal Presidente (de la Comunidad de Propietarios) ostenta tal cualidad, afirmada sin contradicción, de copropietario del inmueble lo que le confiere, sin más, legítima aptitud para comparecer en juicio y fuera de «él en asuntos que afecten al condominio en el que esta  integrado». [3]

En términos similares se manifiesta la STS de 14 de julio de 1989:»…., la jurisprudencia de esta Sala, que ha venido declarando la especial naturaleza de la representación del Presidente (…) y reconoce la legitimación del Presidente para ejercitar las acciones encaminadas a obtener el resarcimientos derivado de defectos constructivos, tanto en las partes comunes, como en aquellas privativas de los condóminos, que derivan de malas instalaciones que se refieren, primariamente, a los elementos comunes, pero que repercuten necesariamente, de modo inescindible, en los individualizados y se comprenden dentro del interés general que se invoca en el art. 13, 5º de la Ley de Propiedad Horizontal…». Más recientemente, STS de 16 de noviembre de 2001.

 VII. A efectos de determinar la legitimación pasiva de los demandados de esta litis, se hace constar que la promoción y construcción de las cuatro casas descritas a que se contrae esta demanda fue efectuada directamente, a sus expensas, por la sociedad demandada » …………… S.A.» según resulta de los propios términos del epígrafe IV de la escritura de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal acompañada como documento nº UNO. La legitimación pasiva de la Sociedad «…………… S.A.» no ofrece duda alguna en su calidad de Promotora-Constructora-Vendedora del inmueble de autos. Es reiterada la jurisprudencia sobre el carácter de «contratista» que asume el Promotor-Vendedor, mucho más en este caso en que se reconoce constructor de inmueble, para ser destinatario de la acción del art. 1591 aquí ejercitada.

Así lo reconocen entre muchas otras las STS de 11, 17 y 24 de octubre de 1974, 1 de abril de 1977, STS 6 de marzo de 1990, 12 de diciembre de 1988, 18 de diciembre de 2001 y STS de 9 de marzo de 1981, a cuyo tenor:

«…Se trata, en sustancia, de las reclamaciones, muy de nuestro tiempo, hechas por los compradores de pisos y locales a promotores o vendedores por supuestos defectos constructivos, independientes de todo vicio del suelo o de la construcción, con adecuado encaje en el art. 1591 del Código, conforme a la interpretación jurisprudencial de que son muestra las sentencias que la resolución impugnada cita y las de once, diecisiete y veinticuatro de octubre de mil novecientos setenta y siete, entre otras muchas de esta Sala, en que se da acogida a la responsabilidad del promotor-vendedor, aunque esta figura no esté contemplada -por una razón de puro orden cronológico- en la literalidad del citado precepto legal, en cuyo tiempo de promulgación era desconocida su existencia».

La legitimación pasiva del Arquitecto y Aparejador demandados es asimismo clara ya que se invocan vicios y defectos de dirección y negligencia en la vigilancia de la ejecución de la obra, además de la mala ejecución de ésta, conceptos que permiten la acción contra dichos facultativos conforme al propio art. 1591 C.c., siendo en tales casos solidaria su responsabilidad con el constructor, conforme reconoce numerosa jurisprudencia, entre otras sentencias del T.S. de 26 de noviembre de 1984 y 1 de diciembre de 1984, 16 de diciembre de 1991 y 18 de diciembre de 2001.

La legitimación pasiva de los demandados viene establecida, además, en el art. 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de ordenación de la edificación.

La legitimación pasiva de la sociedad demandada respecto la acción de cumplimiento defectuoso de los contratos de venta de las entidades del inmueble, es asimismo clara, a tenor de los arts. 1091, 1101 y 1258 C.c. toda vez que dicha sociedad fue parte en dichos contratos.

 VIII. Art. 6 de la L.E.C, en cuanto a la capacidad de las partes.

 IX. Arts. 23 y 31 de la L.E.C., en cuanto a la representación y asistencia procesal, a los que se da cumplimiento del modo expresado en el encabezamiento de este escrito.

 X. Art. 45 de la L.E.C., en cuanto a la competencia objetiva.

 XI. Arts. 50 y 51 de la L.E.C., en cuanto a la competencia territorial.

 XII. En cuanto a la procedencia del juicio ordinario, art. 249.2 de la L.E.C., definiéndose la cuantía del pleito a estos efectos por el valor presupuestado de las reparaciones necesarias, que se acredita en el Hecho Quinto de este escrito (documentos nº 12 y 13), a la que se añade el valor de la indemnización solicitada, de conformidad con el art. 251.1ª y 3ª.11º y en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 253, ambos de la L.E.C. En cuanto al desarrollo del procedimiento, arts. 399 a 436 de la L.E.C.

 XIII. Art. 336 de la L.E.C., en relación a la aportación de dictamen elaborado por perito designado por mi mandante (art. 339 de la L.E.C. si lo que se solicita es la designación judicial de perito).

 XIV. Art. 394 de la L.E.C., en cuanto a la condena en costas.

 XV. Principio «Iura Novit Curia» y cuantos otros principios sean de aplicación al presente supuesto.

Y, en su virtud,

 AL JUZGADO SUPLICO: Que habiendo por presentado este escrito con sus copias y documentos acompañados se sirva admitirlo; tener por comparecido al procurador que suscribe en la expresada representación de las cuatro Comunidades de Propietarios de las casas A, B, C y D del inmueble de la calle…. de esta ciudad así como en representación de los Sres…………… y por presentada demanda de juicio ordinario en reclamación de indemnización de daños y perjuicios por los vicios de construcción existentes en las cuatro expresadas casas contra la compañía «…………… S.A.», contra Don…………… y contra Don …………… cuyos domicilios se han hecho constar al principio de este escrito; dar traslado de la demanda, con emplazamiento a los demandados para que comparezcan y contesten a la demanda; y previos los demás trámites legales y pruebas que para en su día solicito se me reciban, admitan y practiquen, dictar finalmente sentencia por la que SE DECLARE:

1º) Que en las cuatro casas denominadas A, B, C y D del inmueble de la calle …………… de esta ciudad, existen vicios de construcción de carácter ruinógeno debidos a la defectuosa ejecución de la obra, son imputables a los demandados;

2º) Que al existir los vicios expresados en el precedente nº 1 de este Suplico, la demandada «…………… S.A.» ha incumplido parcialmente los contratos de venta de los pisos del inmueble otorgados a los respectivos compradores que forman parte de la Comunidad de Propietarios de dicho inmueble, entre ellos los otorgados a favor de las personas físicas aquí demandantes;

3º) Que los demandados deben hacerse cargo, y tomar a sus costas el pago de todas las reparaciones necesarias para corregir los graves defectos constructivos existentes en la cubierta, fachada principal, porches, etc., de las cuatro casas denominadas A, B, C y D del inmueble sito en la calle…………… de esta ciudad, realizando las obras necesarias para: a) corregir la deficiente construcción de la cubierta de dicho inmueble, levantándola y rehaciéndola igualmente de pizarra; b) reparar, mediante una correcta fijación y sustitución de los elementos necesarios, las piezas de la fachada; c) corregir la deficiente colocación de rastreles de la madera; d) efectuar cualesquiera otras obras o reparaciones que sean necesarias para la ejecución de las consignadas en las precedentes letras a), b) y c), o tomen causa de los defectos de construcción expresados.

Y en su virtud SE CONDENE a los codemandados:

1º) A estar y pasar por las anteriores declaraciones;

2º) Solidariamente a hacerse cargo, y tomar a sus costas el pago de todas las reparaciones necesarias para corregir los graves defectos constructivos existentes en la cubierta, fachada principal, y porches, de las cuatro casas denominadas A, B, C y D del inmueble sito en la calle….. de esta ciudad, realizando las obras necesarias para: a) corregir la deficiente construcción de la cubierta de dicho inmueble, levantándola y rehaciéndola igualmente de pizarra; b) reparar, mediante una correcta fijación y sustitución de los elementos necesarios, las piezas de la fachada; c) efectuar cualesquiera otras obras o reparaciones que sean necesarias para la ejecución de las consignadas en las precedentes letras a) y b), o tomen causa de los defectos de construcción expresados, y cuyo montante asciende, según estimación técnica aportada como documentos nº DOCE y TRECE, a ……………..euros, sin perjuicio de su corrección posterior durante el curso de este proceso.

3º) Subsidiariamente, si tal como se solicita en el primer otrosí de esta demanda, se autoriza por el Juzgado a los demandantes a efectuar las obras de reparación a que se refieren las letras a), b) y d) de la precedente declaración nº 2 de este Suplico, y éstas quedaren efectuadas a la terminación de este juicio, se condene a los demandados, solidariamente, a tomar a su cargo y pagar íntegramente a las Comunidades de Propietarios demandantes el coste total de las expresadas obras de reparación de la cubierta, fachada, que dichas Comunidades demandantes hubieran efectuado, cuyo montante asciende, según estimación técnica aportada como documentos nº DOCE y TRECE, a ……………..euros, sin perjuicio de su corrección posterior durante el curso de este proceso.

4º) Solidariamente a los propios demandados, la compañía «…………… S.A.», Don …………… y Don…………… a indemnizar a los demandantes los daños y perjuicios que se les han producido por dichos defectos de construcción y los que por los mismos se produzcan, además del coste de las obras a que se refiere la condena nº 2 de este suplico, teniendo en cuenta la falta de habitabilidad e incluso la desocupación que deba producirse en las viviendas del inmueble de autos como consecuencia de los repetidos defectos constructivos o de las obras necesarias para su reparación, cuantificados en atención a los criterios siguientes: [4]

?…………………….?

5º) Solidariamente a los codemandados al pago íntegro de las costas de este juicio.

OTROSÍ DIGO: Que al amparo del art. 730 de la L.E.C., esta parte solicita se le autorice por el Juzgado a efectuar las obras de reparación de la cubierta y fachadas, y requerir a los demandados para que afiancen conjunta y solidariamente a resultas de este procedimiento la cantidad que se fije en el presupuesto de las mismas que se solicita, y caso de no hacerlo en plazo de quince días se proceda al embargo de bienes de los demandados bastantes para cubrir dicho importe, cuya medida cautelar se tramite en pieza separada y en la forma prevenida en dicho art. 730 de la L.E.C., sin interrumpir el curso de los autos principales.

En su virtud,

 AL JUZGADO SUPLICO: Que tenga por solicitadas las medidas cautelares que se indican, las cuales se adopten por los trámites establecidos en el art. 730 de la L.E.C.; y a tal efecto, en pieza separada, y sin suspensión del curso de los autos, se acuerde la ratificación a presencia judicial por parte del Arquitecto Don…………… de los dictámenes emitidos por el mismo y acompañados como documentos nº ONCE y DOCE de esta demanda, y por el Dr. Ingeniero Industrial Don…………… del dictamen emitido por el mismo y acompañado como documento nº TRECE, a cuyo efecto se señale día y hora para la expresada ratificación, ofreciendo esta parte suministrar a los expresados facultativos para que formulen el presupuesto de las reparaciones necesarias, y una vez acordado dicho presupuesto, acordar:

a) Proceder al reconocimiento judicial del inmueble, con asistencia de los expresados facultativos, para hacer constar en Acta el estado y causas del deterioro de la cubierta.

b) Que formulado que sea el presupuesto, de las indicadas reparaciones por los facultativos expresados, se exija a los demandados que afiancen o consignen en el Juzgado la cantidad en euros a que ascienda el mismo, a las resultas de este procedimiento, y caso de no efectuarlo, en el plazo de quince días, que al efecto se conceda, se proceda al embargo de bienes de los demandados bastantes para cubrir dicho importe.

c) Y en todo caso, y verificando lo que se solicita en las precedentes letras a) y b), facultar a las Comunidades de Propietarios demandantes a efectuar, con cargo a los demandados, y con carácter urgente, todas las obras necesarias en el inmueble.

d)Determinar equitativamente la fianza previa de cualquiera de las clases admitidas en derecho que corresponda prestar a esta parte, conforme a lo prevenido en el propio art. 737 L.E.C., para responder de los hipotéticos y negados daños y perjuicios que tal medida cautelar pudiere causar.

Notas:

[1] El art. 339 de la L.E.C. señala que:

2. Si cualquiera de las partes fuese titular del derecho de asistencia jurídica gratuita, no tendrá que aportar con la demanda o la contestación el dictamen pericial, sino simplemente anunciarlo, a los efectos de que proceda a la designación judicial de perito, conforme a lo que se establece en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.
3. El demandante o el demandado, aunque no se hallen en el caso del apartado anterior, también podrán solicitar en sus respectivos escritos iniciales que se proceda a la designación judicial de perito, si entienden conveniente o necesario para sus intereses la emisión de informe pericial.

 [2] Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.

1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
2. a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
3. b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente.

En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.

Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.

6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.

Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.

Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.

Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.

8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
9. Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.

Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones.

1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
2. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

[3] En este punto debería acreditarse la legitimación activa mediante las certificaciones de las juntas Comunidades de Propietarios donde decidieron interponer la demanda y donde ratifican a los Presidentes respectivos como legitimados para accionar.

[4] El art. 219 L.E.C. exige la cuantificación exacta de los criterios para cuantificar la condena en la sentencia.

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