Modelo de requerimiento previo de desahucio por expiración de plazo

RECLAMACIÓN PREVIA EXTRAJUDICIAL

AL ARRENDATARIO/A: D./D.ª [NOMBRE COMPLETO DEL ARRENDATARIO/A] Con DNI/NIE n.º [NÚMERO DE DNI/NIE DEL ARRENDATARIO/A] Domicilio a efectos de esta notificación: [DIRECCIÓN COMPLETA DEL INMUEBLE ARRENDADO] [OTRA DIRECCIÓN SI SE CONOCE Y ES MÁS EFECTIVA PARA LA NOTIFICACIÓN]

DEL ARRENDADOR/A: D./D.ª [NOMBRE COMPLETO DEL ARRENDADOR/A] Con DNI/NIE n.º [NÚMERO DE DNI/NIE DEL ARRENDADOR/A] Domicilio a efectos de notificaciones: [DIRECCIÓN COMPLETA DEL ARRENDADOR/A] Teléfono: [NÚMERO DE TELÉFONO DEL ARRENDADOR/A] Correo electrónico: [CORREO ELECTRÓNICO DEL ARRENDADOR/A]

En [LUGAR DE EMISIÓN], a [FECHA DE EMISIÓN].

ASUNTO: Reclamación previa a acciones judiciales por expiración de plazo de contrato de arrendamiento, solicitud de desalojo y reclamación de cantidades adeudadas.

Estimado/a Sr./Sra. [APELLIDO DEL ARRENDATARIO/A],

Me dirijo a usted en mi condición de propietario/a y arrendador/a (o en representación de [NOMBRE DEL PROPIETARIO SI ES UN REPRESENTANTE]) de la vivienda/local sito en [DIRECCIÓN COMPLETA DEL INMUEBLE ARRENDADO], objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre nosotros con fecha [FECHA DE FIRMA DEL CONTRATO].

HECHOS

PRIMERO.- DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SU OBJETO.

En fecha [FECHA_FIRMA_CONTRATO], Don/Doña [NOMBRE_COMPLETO_ARRENDADOR], en adelante el/la ARRENDADOR/A, y Don/Doña [NOMBRE_COMPLETO_ARRENDATARIO], en adelante el/la ARRENDATARIO/A, suscribieron un contrato de arrendamiento de vivienda (o de local de negocio, según corresponda) sobre el inmueble sito en [DIRECCIÓN_COMPLETA_INMUEBLE], con referencia catastral [REFERENCIA_CATASTRAL_INMUEBLE, si se conoce y es relevante]. Dicho contrato se formalizó al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. (Opcional: Se adjunta como Documento nº 1 copia del referido contrato de arrendamiento.)

SEGUNDO.- DE LA DURACIÓN Y EXTINCIÓN DEL PLAZO CONTRACTUAL.

Conforme a la estipulación [NÚMERO_CLÁUSULA_DURACIÓN] del contrato de arrendamiento, se pactó una duración inicial de [DURACIÓN_INICIAL_PACTADA, ej: UN AÑO]. Tras las prórrogas legal o contractualmente establecidas, y en estricto cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (o el artículo que corresponda según la fecha y tipo de contrato), el/la ARRENDADOR/A comunicó fehacientemente al/a la ARRENDATARIO/A, mediante [MÉTODO_DE_COMUNICACIÓN_FEHACIENTE, ej: burofax con acuse de recibo y certificación de contenido] de fecha [FECHA_ENVÍO_COMUNICACIÓN_NO_RENOVACIÓN], recepcionado por este/a en fecha [FECHA_RECEPCIÓN_COMUNICACIÓN_NO_RENOVACIÓN], su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento. Dicha comunicación se realizó con una antelación de [NÚMERO_MESES_ANTELACIÓN] meses a la fecha de vencimiento del contrato (o de la prórroga en curso). En consecuencia, el contrato de arrendamiento quedó válidamente extinguido el pasado día [FECHA_EXTINCIÓN_CONTRATO], fecha en la cual el/la ARRENDATARIO/A venía obligado/a a desalojar la vivienda y ponerla a disposición del/de la ARRENDADOR/A.

TERCERO.- DE LA OCUPACIÓN INDEBIDA DEL INMUEBLE.

A pesar de la antedicha extinción del plazo contractual y de la obligación legal y contractual de restituir la posesión del inmueble, el/la ARRENDATARIO/A, a fecha de la presente reclamación, no ha procedido a la entrega de llaves ni al desalojo voluntario de la finca, continuando en la ocupación de la misma sin título alguno que le habilite para ello. Esta situación de ocupación indebida está causando graves perjuicios al/a la ARRENDADOR/A, quien se ve privado/a de la posesión y disfrute de su propiedad.

CUARTO.- DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS.

De conformidad con lo estipulado en el contrato y en la legislación vigente, en particular el Artículo 1555 del Código Civil y los artículos Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el/la ARRENDATARIO/A está obligado/a al pago de la renta y demás cantidades asimiladas. A fecha de la presente reclamación, el/la ARRENDATARIO/A adeuda al/a la ARRENDADOR/A las siguientes cantidades:

Por concepto de rentas mensuales impagadas:

Mes de [MES_RENTA_1] de [AÑO_RENTA_1]: [IMPORTE_RENTA_1] €.

Mes de [MES_RENTA_2] de [AÑO_RENTA_2]: [IMPORTE_RENTA_2] €.

(Añadir tantas líneas como meses adeudados)

Subtotal Rentas: [SUBTOTAL_RENTAS] €.

Por concepto de cantidades asimiladas y otros gastos repercutibles según contrato (detallar):

[CONCEPTO_GASTO_1, ej: Suministro de electricidad, factura de (FECHA_FACTURA) o periodo (PERIODO_FACTURA)]: [IMPORTE_GASTO_1] €.

[CONCEPTO_GASTO_2, ej: Gastos de comunidad, mes de (MES_GASTO_COMUNIDAD)]: [IMPORTE_GASTO_2] €.

[CONCEPTO_GASTO_3, ej: Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente al ejercicio (AÑO_IBI), parte proporcional]: [IMPORTE_GASTO_3] €.

(Añadir tantas líneas como conceptos adeudados)

Subtotal Otros Gastos: [SUBTOTAL_OTROS_GASTOS] €.

(Opcional, si se reclama) Por concepto de indemnización por ocupación indebida:

Desde el [FECHA_EXTINCION_CONTRATO_DIA_SIGUIENTE] hasta la fecha de la presente reclamación, han transcurrido [NÚMERO_DÍAS_O_MESES_OCUPACIÓN_INDEBIDA] días/meses. Se reclama una cantidad de [IMPORTE_DIARIO_O_MENSUAL_INDEMNIZACIÓN] € por día/mes, lo que asciende a un total de [IMPORTE_TOTAL_INDEMNIZACIÓN_OCUPACIÓN] €. (Esta cantidad se calcula usualmente con base en la renta pactada o el valor de mercado).

El importe total adeudado por el/la ARRENDATARIO/A a fecha de hoy asciende a la cantidad de [SUMA_TOTAL_ADEUDADA] € (SUMA TOTAL ADEUDADA EN LETRA EUROS). Esta cantidad se verá incrementada con las rentas y/o indemnizaciones que se sigan devengando por cada mes que transcurra sin que se produzca el desalojo efectivo del inmueble, así como con los intereses legales correspondientes y los gastos que se puedan generar. (Opcional: Se adjunta como Documento nº 2 un desglose detallado de la deuda.)

QUINTO.- DE LOS INTENTOS PREVIOS DE SOLUCIÓN AMISTOSA. (Opcional, si aplica)

Con anterioridad a la presente reclamación formal, esta parte ha intentado en diversas ocasiones ([ESPECIFICAR_FECHAS_Y_MEDIOS_DE_CONTACTO, ej: mediante llamadas telefónicas en fecha X, envío de correo electrónico en fecha Y]) contactar con el/la ARRENDATARIO/A para alcanzar una solución amistosa respecto al desalojo del inmueble y al pago de las cantidades adeudadas, sin que dichos intentos hayan fructificado hasta la fecha / obteniendo respuestas evasivas o dilatorias.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. En cuanto a la Expiración del Plazo Contractual y la Obligación de Desalojo:

Duración y Prórrogas del Contrato de Arrendamiento: El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha [FECHA_CONTRATO] establecía una duración inicial de [DURACIÓN_INICIAL_PACTADA]. Conforme al Artículo 9. Plazo mínimo. de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica), llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance dicha duración mínima, salvo manifestación en contrario del arrendatario. En el presente caso, el contrato ha alcanzado la duración mínima legal o la pactada si esta fuera superior.

Voluntad de No Renovación y Extinción del Contrato: Una vez superada la duración mínima obligatoria, y conforme a lo dispuesto en el Artículo 10. Prórroga del contrato. de la LAU, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo con la antelación mínima prevista (cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario, antes de la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica), el contrato se prorrogaría tácitamente. No obstante, en el presente supuesto, esta parte arrendadora comunicó fehacientemente al arrendatario, con fecha [FECHA_COMUNICACIÓN_NO_RENOVACIÓN] y con la antelación legalmente exigida, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, operándose en consecuencia la extinción del mismo el pasado día [FECHA_EXTINCIÓN_CONTRATO]. Dicha comunicación impide la prórroga tácita del contrato. La jurisprudencia, como la reflejada en la Sentencia N. 11/2020 del Juzgado de Primera Instancia n° 2 de Balaguer, analiza la correcta aplicación de los plazos y las comunicaciones de no renovación para determinar la expiración del contrato.

Obligación de Restitución del Inmueble: Extinguido el contrato por expiración del plazo convenido, el arrendatario viene obligado a desalojar y restituir la posesión del inmueble al arrendador. La permanencia del arrendatario en la vivienda tras la fecha de extinción contractual carece de título habilitante y deviene en una ocupación indebida. El Artículo 1569. del Código Civil establece que el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por, entre otras causas, «Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos».

II. En cuanto a la Reclamación de Cantidades Adeudadas:

Obligación de Pago de la Renta y Cantidades Asimiladas: El Artículo 17. Determinación de la renta. de la LAU establece que la renta será la que libremente estipulen las partes y, salvo pacto en contrario, su pago será mensual. Asimismo, el Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales. de la LAU regula la posibilidad de pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización sean a cargo del arrendatario. Complementariamente, el Artículo 1555. del Código Civil impone al arrendatario la obligación de «pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos».

Incumplimiento de la Obligación de Pago: El Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones. de la LAU, en su apartado 1, establece que «El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.» Específicamente, el apartado 2.a) del mismo Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones. de la LAU, dispone que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por «La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.» En el presente caso, el arrendatario adeuda las cantidades detalladas en el expositivo anterior, correspondientes a [ESPECIFICAR CONCEPTOS: rentas, suministros, comunidad, etc.], devengadas tanto durante la vigencia del contrato como aquellas que se sigan devengando por la ocupación indebida del inmueble hasta su efectiva restitución. La Sentencia 58/2020 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 9 de El Vendrell confirma la procedencia de condenar al abono de las rentas y cantidades asimiladas devengadas y las que se devenguen con posterioridad hasta la efectiva restitución de la propiedad.

III. Sobre la Acumulación de Acciones y el Presente Requerimiento:

Acumulación de Acciones: La legislación procesal vigente permite la acumulación de la acción de desahucio por expiración del plazo contractual con la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas, tal como se evidencia en la práctica judicial y en resoluciones como la citada Sentencia 58/2020 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 9 de El Vendrell.

Requerimiento Previo y Buena Fe Contractual: Este requerimiento se efectúa como paso previo a la interposición de las acciones judiciales correspondientes, en un intento de solucionar la controversia de manera amistosa y en cumplimiento del principio de buena fe contractual que debe regir las relaciones entre las partes. Se advierte que, de no atenderse al presente requerimiento en los términos solicitados, se procederá sin más dilación a la vía judicial para la defensa de los legítimos intereses de esta parte arrendadora.

SOLICITUD AMISTOSA Y REQUERIMIENTO FORMAL

Con el fin de evitar la iniciación de acciones judiciales, que resultarían más gravosas para ambas partes, y en un intento de alcanzar una solución amistosa a la presente situación, por medio de esta comunicación le REQUIERO FORMALMENTE para que:

DESALOJE Y ENTREGUE LA POSESIÓN del inmueble sito en [DIRECCIÓN COMPLETA DEL INMUEBLE ARRENDADO], dejándolo libre, vacuo y expedito, y a mi entera disposición, con la entrega de llaves, en un plazo máximo e improrrogable de DIEZ (10) DÍAS HÁBILES a contar desde la recepción de la presente notificación.

ABONE LA TOTALIDAD DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS, que ascienden a [IMPORTE TOTAL ADEUDADO] €, en el mismo plazo de DIEZ (10) DÍAS HÁBILES, mediante ingreso o transferencia a la cuenta bancaria [NÚMERO DE CUENTA BANCARIA (IBAN)].

Asimismo, y como muestra de voluntad para alcanzar un acuerdo, estoy dispuesto/a a valorar un plan de pagos fraccionado de la deuda, siempre y cuando se proceda al desalojo voluntario del inmueble en el plazo indicado. Si esta fuera su intención, le ruego se ponga en contacto conmigo a la mayor brevedad para discutir los términos.

ADVERTENCIA DE ACCIONES LEGALES

Le advierto expresamente que, de no atender satisfactoriamente los requerimientos contenidos en esta comunicación en los plazos señalados (desalojo del inmueble y pago de la totalidad de la deuda o, en su caso, acuerdo sobre un plan de pagos viable junto con el desalojo), procederé, sin más dilación ni aviso, a interponer la correspondiente demanda judicial de desahucio por expiración del plazo contractual, acumulando la acción de reclamación de las cantidades adeudadas, así como de todas aquellas que se devenguen hasta la efectiva recuperación de la posesión del inmueble, más los intereses legales y las costas procesales que se generen.

Confío en su buena disposición para resolver esta situación de manera amistosa y evitar los inconvenientes y gastos adicionales que un procedimiento judicial conllevaría para ambas partes.

A la espera de sus prontas noticias, reciba un cordial saludo.

Atentamente,

Fdo.: [NOMBRE COMPLETO DEL ARRENDADOR/A O SU REPRESENTANTE] [DNI/NIE]