Carles Sala, portavoz de los API, sobre la regulación de precios de alquiler en Cataluña: «La medida podría haber sido acertada, pero no lo es»

Desde que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana diera a conocer, el pasado mes de febrero, los detalles del nuevo índice de referencia de los precios de alquiler, que hasta ahora solo ha sido aplicado en Barcelona, han surgido numerosas cuestiones al respecto. Y es precisamente para abordar estas cuestiones que se pospone una vez más la regulación del alquiler en Cataluña, inicialmente programada para este miércoles 13 de marzo, según lo anunciado por el propio Ministerio.

Para arrojar luz sobre este tema, Economist & Jurist ha tenido el privilegio de contar con la participación de Carles Sala, abogado y director del Área Jurídica y portavoz de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), quien a través de una exhaustiva entrevista ha ofrecido respuestas detalladas a las preguntas más formuladas en torno a este nuevo índice de referencia de las rentas.

A lo largo de la entrevista, Sala aborda no sólo las implicaciones legales y jurídicas de esta medida, sino también su impacto en el mercado inmobiliario y en la dinámica de alquileres en Barcelona y otras zonas tensionadas. En qué consiste este índice, a quién puede afectar y cómo va a repercutir sobre los inversores y sobre personas extranjeras que vean en esta medida una oportunidad para venir a España, son tan solo algunas de las preguntas planteadas.

Economist & Jurist (E&J): ¿En qué consiste el índice de referencia que limita los precios de alquiler?

Carles Sala (C.S.): El índice de precios de referencia de alquiler, publicado por el Ministerio, se basa en los datos fiscales de declaración de alquileres de pequeños propietarios. Este índice sólo debe ser aplicado por los considerados grandes tenedores (personas o empresas que tengan en propiedad cinco o más viviendas), y únicamente a las viviendas que se pongan en alquiler por primera vez para uso residencial habitual.

Es importante destacar que, en el caso de los grandes tenedores, si la vivienda ya estaba alquilada, deben considerar tanto el índice como la fórmula aplicada por los pequeños tenedores, que consiste en el contrato anterior más la cláusula de actualización. Luego, el gran tenedor debe elegir como renta la menor de las dos opciones.

E&J: ¿Por qué sólo se ha aplicado en Cataluña?

C.S.: Estas decisiones son de carácter político. Así como existe un criterio para mantener un sistema de contención de rentas interanual y estabilizar los contratos vigentes de tercera generación en todo el Estado español, me resulta difícil aceptar la ruptura de la unidad de mercado en un tema tan crucial como el inmobiliario.

Los criterios supuestamente objetivos para determinar áreas de mercado de alquiler tensionadas y aplicarlos selectivamente según decisiones de organismos territoriales autonómicos pueden generar una gentrificación del inversor de vivienda. Esto es especialmente preocupante en un momento en el que la administración no podrá sustituir al pequeño propietario inversor que tiene viviendas en alquiler.

Carles Sala, abogado y director del Área Jurídica y portavoz de los API (agentes de la propiedad inmobiliaria) de Cataluña. (Imagen: API)

E&J: ¿Cómo evalúa entonces esta medida en términos de acceso a la vivienda?

C.S.: Creo que un sistema de contención de rentas, combinado con una mayor garantía para el arrendatario en caso de incapacidad para pagar la renta mensual y necesidad de recuperación del inmueble por parte del propietario, favorece claramente a quienes ya están viviendo de alquiler. Sin embargo, puede resultar perjudicial para aquellos que buscan acceder a una vivienda de alquiler, especialmente si no cuentan con ingresos recurrentes suficientes para competir en el mercado.

Esta situación se tornará aún más preocupante en los próximos meses, especialmente en áreas con alta demanda y escasa oferta. No solo porque los propietarios buscan garantizar el pago de la renta a través de medidas de contención, sino también porque las aseguradoras establecen requisitos mínimos para garantizar el pago del alquiler en caso de vulnerabilidad del arrendatario. Si los ingresos de los solicitantes están por debajo de cierto umbral de ingresos, las aseguradoras pueden negar la cobertura, complicando aún más el acceso a la vivienda de alquiler.

En este sentido, nosotros observamos con claridad una situación que se ha venido dando incluso antes de la implementación de medidas de contención de rentas, debido al endurecimiento de las condiciones para la recuperación del inmueble en caso de impago por parte del inquilino, que se quedará dentro de la vivienda o caerá en vulnerabilidad.

E&J: ¿Cree que va a ser más complicado para una persona que va a acceder a él a una vivienda de alquiler, porque los requisitos van a ser más duros?

C.S.: Cuando se implementan medidas de contención de rentas, la rotación en el mercado de alquiler disminuye significativamente. Si tienes un alquiler con la renta controlada, es probable que optes por quedarte allí, lo que limita las oportunidades para quienes buscan una vivienda. En este sentido, es crucial que haya una oferta de viviendas en el mercado para aquellos que esperan ocupar un lugar vacante. Si no estamos incentivando a los pequeños propietarios a ofrecer viviendas en alquiler, ya veremos de qué se nutre el mercado.

Si les decimos a los propietarios que es difícil obtener rentabilidad con el alquiler y que es más seguro invertir en otras opciones, como las letras del tesoro, es poco probable que aumente la oferta de viviendas en alquiler. Por lo tanto, es probable que las personas con ingresos más bajos encuentren dificultades para acceder a viviendas en áreas metropolitanas, ya que los propietarios pueden preferir otras ofertas que les ofrezcan mayores garantías de pago.

E&J: ¿Si los expertos llegan a esta conclusión, qué argumentos dan las personas que sí están a favor de aplicar esta medida?

C.S.: Algunas personas a favor de esta medida argumentan que es necesario detener el aumento descontrolado de los alquileres. Es evidente. Sin embargo, las acciones no acompañan. La Ley se aprobó el año pasado, pero aún no ha entrado en vigor, a pesar de que la Generalitat identificó zonas tensionadas en 140 municipios poco después de su aprobación.

En este tiempo, los alquileres se han ajustado y los gastos se han desglosado, mientras que en algunos casos se han aumentado las rentas para compensar nuevos costos que recaen ahora sobre el propietario. Por lo tanto, a veces medidas populistas generan situaciones inflacionistas, que es lo que yo creo que ha pasado.

Y te avanzo, estoy seguro de que, si dentro de un año me hacen esta misma pregunta, diré que la medida ha funcionado. Claro que va a funcionar, ¿cómo no lo va a hacer? Seguro que se va a estabilizar, seguro, pero que alguien explique lo que ha pasado el último año o los últimos nueve meses del incremento de los precios de alquiler.

E&J: ¿Cree que la exclusión de los pisos de alquiler y turísticos de esta medida podría llevar a los propietarios a preferir especular con sus propiedades?

C.S.: Va a parte. En cuanto al tema turístico en Cataluña, actualmente se está tramitando un Proyecto de Ley que busca suavizar la situación. Aunque no es nuestro enfoque principal, es importante destacar que muchas personas están consultando sobre el arrendamiento para la temporada alta.

Hay aspectos importantes a debatir en este Proyecto, ya que algunas disposiciones pueden estar mal articuladas. Por ejemplo, la desgravación fiscal tiene elementos positivos, como la reducción del alquiler en zonas tensionadas, pero también presenta desafíos, como la pérdida de beneficios fiscales para los alquileres a largo plazo.

Esto plantea muchas preguntas, como si realmente hay un trasvase de viviendas de residencia habitual hacia alquileres temporales. Además, existen diferencias en cuanto a los honorarios de intermediarios entre los alquileres de temporada y los de larga duración.

Por otro lado, las garantías ofrecidas por los avalistas, como los padres de parejas jóvenes, pueden ser una ventaja tanto para los propietarios como para los inquilinos. Sin embargo, es importante analizar cómo esta ley puede afectar la situación de aquellos que no tienen ingresos estables.

Barcelona, primera capital que regulará los precios del alquiler de las viviendas en España. (Imagen: E&J)

E&J: ¿Cree que esta medida afectará a los inversores de tal manera que prefieran invertir fuera de Cataluña, como comprar propiedades en Madrid, en lugar de hacerlo aquí este año?

C.S.: El sistema de contención de rentas establecido por la ley española es más suave que el que se propuso en su día en Cataluña, especialmente para los pequeños propietarios. Estos propietarios tienen la opción de actualizar el contrato anterior sin permitir grandes aumentos, lo que lo hace más favorable en comparación con el primer borrador.

Que el sistema actual en conjunto —contención de rentas, más recuperación de la posesión, sumado a la inseguridad y el ruido que hay sobre estas cuestiones— estimule a nadie en este momento a comprar una vivienda para ponerla en alquiler, ahí ya tengo mis dudas. Que la compre fuera de Cataluña, depende.

Algunos podrían optar por adquirir propiedades fuera de esta región, pero si al final adquieren once viviendas a lo largo del territorio español, también acabarían siendo gran tenedor. Pero para los pequeños propietarios, la situación podría generar cierta tranquilidad, ya que heredar una vivienda no necesariamente implicaría ponerla en alquiler.

Desde la perspectiva profesional, este tipo de medidas pueden generar preocupación sobre si realmente están resolviendo el problema o simplemente complicándolo aún más. ¿Por qué? Porque cuando tú declaras un área tensionada, esta tiene una vigencia de tres años. Pasado ese periodo, ¿qué ocurre? ¿qué medidas de reversión en 140 municipios va a poner la Generalitat de Cataluña para revertir esta cuestión en tres años? No sé, yo no las he visto.

E&J: ¿Considera que podrían haberse adoptado medidas más efectivas en lugar de las restricciones al alquiler implementadas?

C.S.: Hace un año, planteé dos aspectos de gran incertidumbre en relación con la nueva ley. Por un lado, desconocíamos el índice que se utilizaría. Por otro, aún seguimos sin conocer el otro índice, el de incremento interanual, que debe publicarse antes del 31 de diciembre de 2024.

Aunque tengamos una duda resuelta, nos surge una pregunta: ¿qué estamos logrando con estas medidas de tope al alquiler? ¿Para quién se están implementando? Sin que se me malinterprete, no podemos evitar la libre circulación de ciudadanos dentro de la Unión Europea y dentro de España, eso es un hecho. Por ello, con esta medida es posible que estemos facilitando la migración de personas desde ciudades donde el mercado de alquiler es más asfixiante.

Ya he visto ejemplos de personas de otros países europeos que se trasladan a Barcelona y alquilan viviendas sin esperar a la publicación del índice, simplemente porque les parece económico en comparación con sus países de origen. Estamos en una situación en la que lo que consideramos caro en términos de alquiler aquí, en realidad es mucho más asequible que en otros lugares de Europa.

Además, la falta de suficientes viviendas de promoción pública y la incapacidad de la administración para suplir la demanda privada están contribuyendo a esta dinámica. En este contexto, personas con alquileres significativamente más altos en otras ciudades europeas pueden ver en España una opción atractiva. Eso, pese a que en España estamos a la cola en la vivienda de protección oficial y en el presupuesto público destinado a políticas públicas de vivienda.

E&J: ¿Cree que la medida es o no es acertada?

C.S.: En mi opinión, la medida podría ser acertada si realmente se pudiera aplicar de forma transitoria y objetiva en todo el territorio donde exista una clara zona tensionada. Pero esto no pasa y, por tanto, no es acertada. Mucho me temo que podríamos encontrarnos aquí en una situación similar a la del ministro conservador Bugallal en 1920, quien declaró que «ni yo mismo me creo que lo que vamos a aplicar vaya a funcionar».

Entonces, se declararon zonas tensionadas en capitales de provincia y poblaciones de más de 20.000 habitantes por un año y medio. Pero esto previsto para un año y medio terminó durando más de 60 años, hasta que no se aprobó el Decreto Boyer que abrió el espacio. Por lo tanto, no es una medida acertada.