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Contrato de arrendamiento. Reclamación acumulada de deudas y daños y perjuicios por el incorrecto uso de la vivienda

Contrato de arrendamiento. Reclamación acumulada de deudas y daños y perjuicios por el incorrecto uso de la vivienda

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El caso

Supuesto de hecho

Arganda del rey, 01-01-2009

En 2009 Juan y Aire S.L suscriben un contrato de arrendamiento de un chalet que van novando periódicamente introduciendo las modificaciones que consideran oportunas. Dentro de las cláusulas, Aire S. L es la encargada de pagar los gastos de suministro. Igualmente, en todos los contratos se mantiene la obligación de no dar al chalet un uso distinto del de vivienda.

Desde 2009 a 2011 la mercantil está al corriente de pago y no hay ningún problema entre las partes.

Con fecha  1 de Diciembre de 2011, Juan y la mercantil firman un nuevo contrato que es el vigente en el momento en que se producen las controversias posteriores.

Estas controversias comienzan en Septiembre de 2012 tras la resolución de mutuo acuerdo del contrato. Los hechos que dan pie al enfrentamiento nacen el 30 de septiembre de dicho año cuando Aire S.L entrega las llaves del chalet a Juan.

Juan lo encuentra destrozado teniendo que invertir más de 6 000 € para su reparación. A esto se suma que  ambas partes discrepan en la cantidad resultante de la liquidación del contrato de arrendamiento ya que la Mercantil afirma haber entregado dinero de más a Juan, mientras que éste señala que se le adeudan impagos de distintos suministros y que no ha recibido ese dinero de más que la mercantil alega.

Con todo ello, tras requerir las cantidades extrajudicialmente, Juan interpone DEMANDA en Febrero de 2013 reclamando de manera acumulada las cantidades adeudadas de la liquidación del contrato así como los daños sufridos en la vivienda consecuencia del incorrecto uso de la misma.

La demandada mantiene su postura de que ha liquidado correctamente -incluso de más-, debiendo en caso de ser condenada a satisfacer algún importe ver compensada la deuda por ese importe ya satisfecho. Además mantiene que los desperfectos que se le imputan no han sido causados por ella.

Así ambas partes consienten que sean los tribunales los que solucionen la controversia y fijen la cantidad económica a satisfacer por cada parte.


Objetivo. Cuestión planteada

El objetivo de Juan es que la mercantil adeude los suministros debidos y no pagados así como que se haga cargo del importe de las reparaciones realizadas como consecuencia del mal estado en que se encontró el chalet tras el abandono por la mercantil arrendataria.


La estrategia. Solución propuesta.

Lo que hace el abogado es intentar establecer una relación de cauasalidad entre los desperfectos y el uso dado por la mercantil.

Igualmente, para justificar las cantidades adeudadas, se sirve precisamente  del tenor literal del contrato y de la interpretación de las cláusulas del mismo.

Para dejar constancia de la actuación diligente del arrendador, reitera la gran cantidad de intentos extrajudiciales de conseguir una resolución amistosa del presente contencioso.

El procedimiento judicial

Orden Jurisdiccional: Civil
Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia
Tipo de procedimiento: Procedimiento Ordinario: juicio ordinario
Fecha de inicio del procedimiento: 12-03-2013

Partes

Parte demandante:

  • Juan

Parte demandada:

  • Aire S.L

Peticiones realizadas

Parte demandante:

  • Suplica al juzgado que tenga  por interpuesta DEMANDA de juicio ordinario, en el ejercicio de las acciones de satisfacción de deuda y de indemnización por daños y perjuicios frente Aire S. L a quién se debe emplazar para que conteste y que, con posterioridad a dicho momento se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente la DEMANDA, se condene a Aire S. L  a satisfacer a Juan  la cantidad de 8.875,18 € como consecuencia del impago de los suministros de energía eléctrica, agua y amortización de préstamo hipotecario, por los períodos indicados en la DEMANDA, así como del coste de la reparación de los daños ocasionados en la vivienda arrendada, con expresa imposición de las costas del procedimiento.

Parte demandada:

  • Suplica que tenga por presentada su  contestación-oposición  y que -tras los trámites procesales preceptivos- se dicte sentencia que incluya los siguientes pronunciamientos:1º) Que desestime íntegramente la DEMANDA de la actora con imposición de costas a la misma y, subsidiariamente, para el caso de estimar una cuantía favorable a la actora con cargo a la demandada,2ª ) practique la liquidación económica restando de tal cantidad, el saldo favorable de 1.850 euros que ostenta la demandada con cargo a la actora relatado en la contestación.

 Argumentos

Parte demandante:

  • En relación a la deuda por suministro se hace referencia a la cláusula del contrato que regula que la demandada queda obligada al pago de los suministros de energía eléctrica, agua y amortización de préstamo hipotecario.
  • Cuando se novó la fianza, en la redacción del contrato de 2011 se fijó la cantidad de 1300 € procediendo el arrendador a devolver tal cantidad.
  • En relación a los daños, alega que una vecina le ha confirmado que se le ha dado un uso distinto al de vivienda instalando oficinas y teniendo los empleados un comportamiento incívico. Al llegar tras el abandono de la vivienda por la mercantil, el chalet estaba absoluta y literalmente destrozada, con una suciedad extrema, infectado de bichos, y con todos los electrodomésticos destrozados.
  • Las reparaciones se realizaron con rapidez porque el arrendador quería irse a vivir al chalet ex-arrendado
  • La demandada ha rechazado todos los intentos extrajudiciales de resolver la controversia de manera pacífica y extrajudicial dificultando la recepción de los burofax en las direcciones aportadas a tal efecto.

Parte demandada:

  • En primer lugar señala que Juan sólo posé el 50% de la propiedad del chalet ostentando su hermana el otro 50% por lo que falta la legitimación activa siendo viable dicha excepción procesal
  • En relación al suministro alega que ya fueron liquidados en 2012 ostentando Juan 1850 € recibidos en agosto de 2012. Por ello precisamente solicitan que, en caso de ser condenados al pago de alguna cantidad, se tenga en cuenta ese importe entregado en su día al arrendador.
  •  La fianza de 2.600 euros que se entregó en fecha 1 dediciembre de 2009 no fue devuelta con la suscripción de un nuevo contrato del actor que reducía dicha fianza a la mitad.
  • En relación a los daños, niega todos los desperfectos señalando que, los desperfectos en la pintura y la ausencia de limpieza de ciertas zonas parte del uso ordinario de la vivienda por lo cual no les es exigible su imputación como desperfecto.
  • El reportaje fotográfico de los desperfectos fue tomado el 8 de Octubre de 2012, esto es, ocho días después de que entregaran las llaves a Juan, lapso demasiado largo para unos daños de tal entidad.
  • Igualmente la fecha de las facturas de reparación es muy posterior a los supuestos desperfectos ocasionados por la mercantil.
  • Por último, Aire S.L niega la falta de cooperación extrajudicial al señalar que, la mercantil facilitó al ex – arrendador la dirección de su domicilio social y está localizable y operativa plenamente.

Normas y artículos relacionados

Documental aportada

  • La parte demante presenta:
    • Nota del registro de la propiedad para probar la titularidad
    • Contrato original de arrendamiento con las novaciones operadas desde 2009 a 2011
    • Reportaje fotográfico del estado de la vivienda, cuya coincidencia con la realidad fue debidamente comprobada por Notario
    • Escritura pública del Notario
    • Coste del revelado fotográfico
    • Facturas de los servicios precisos para todas las reparaciones
    • Suministros de agua, gas, luz adeudados
    • Burofax entregados a través de correos requiriendo extrajudicialmente

    La parte demandada presenta:

    • Documento que acredita una titularidad del 50% teniendo su hermana la parte restante
    • Contratos de alquiler
    • Facturas y justificantes de pago: relación de devengos y pagos en el alquiler de autos, por las cuatro
      anualidades, en las que se ha desarrollado la relación de alquiler ( 2009, 10,11 y 12)

     

Prueba

  • La parte demante solicita:
    • Interrogatorio de la arrendataria
    • Testifical escrita
    • Documental aportada junto con la demanda haciendo especial mención del acta notarial

    La parte demandada solicita:

    • Testifical del empleado de Aire S.L que entregó las llaves al resolverse el contrato
    • Documental aportada

Resolución Judicial

Fecha de la resolución judicial: 18-06-2015

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

El juzgado de 1ª Instancia de Arganda del rey dictó sentencia reconociendo una estimación parcial de la DEMANDA de Juan condenado a la mercantil al pago de 1.759,49 euros que devengarán los intereses de demora prevenidos en el 576 de la Ley de enjuiciamiento Civil.

No hace expresa imposición de costas, debiendo cada parte abonar las ocasionadas a su instancia y las comunes por mitad.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

La sentencia basa la estimación parcial en la existencia de un contrato que tiene fuerza de ley entre las partes (1091 CC) y en dicho contrato se establecía el pago de suministro a cuenta de la parte arrendataria; por ello, al  haber quedado probado que la demandada no abonó los suministros correspondientes a energía eléctrica consumida entre el 5 de julio y el 5 de octubre de 2012, los del consumo de agua durante el periodo comprendido entre junio de 2012 y octubre de 2012 y los gastos por consumo de gas en el periodo comprendido entre el 12 de junio y el 10 de octubre de 2012 debe pagar los importes relativos a este consumo.

En cuanto a la no estimación de la imputación de los daños de la vivienda, en fundamentos de derecho señala que el 1562 CC presume que la vivienda se recibe en perfecto estado en los contratos de arrendamiento de modo que, salvo prueba en contrario se presume que fue devuelta en el mismo estado.

En este caso la prueba en contrario llega tarde ya que, desde el 30 de septiembre de 2012 hasta que en fecha 8 de octubre de 2012 se desconoce que ocurrió con la vivienda y si la misma fue o no objeto de ocupacion.

 

Jurisprudencia

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Biblioteca

Libros

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