El Tribunal Supremo aclara cuándo una terraza no es “cubierta” y puede usucapirse en propiedad horizontal
La cubierta es un elemento común por naturaleza, pero la terraza puede ser un elemento común por destino, y por tanto susceptible de apropiación por prescripción adquisitiva
(Imagen: E&J)
El Tribunal Supremo aclara cuándo una terraza no es “cubierta” y puede usucapirse en propiedad horizontal
La cubierta es un elemento común por naturaleza, pero la terraza puede ser un elemento común por destino, y por tanto susceptible de apropiación por prescripción adquisitiva
(Imagen: E&J)
La comunidad de propietarios no siempre puede dar por hecho que todo lo que está “arriba” es intocable por usucapión. El Tribunal Supremo, en su sentencia 1636/2025, de 17 de noviembre (rec. 5376/2020), pone negro sobre blanco una distinción que suele ser el epicentro de muchos conflictos vecinales: la cubierta es un elemento común por naturaleza, pero la terraza, como tal, puede ser un elemento común por destino, y por tanto susceptible de apropiación por prescripción adquisitiva si se acreditan los requisitos exigidos por la jurisprudencia.
Un acuerdo comunitario, una terraza “tendedero” y una acción de dominio
El litigio nace de un acuerdo de junta que requirió a la propietaria de un ático para desalojar una zona de terraza en la planta de cubierta, al considerar la comunidad que se trataba de un elemento común no utilizable de forma privativa. La propietaria impugnó el acuerdo y acumuló una acción declarativa de dominio sobre una superficie concreta (en torno a 34,5 m²), alegando que ese espacio venía siendo poseído y utilizado de forma exclusiva desde décadas atrás, inicialmente como tendedero individual y después como terraza.
El punto de fricción no era menor: si era “cubierta” (común por naturaleza), no cabía usucapión; si era “terraza” como elemento común por destino, el debate se abría a la prescripción adquisitiva, siempre que la posesión reuniera los requisitos del Código Civil.
Cubierta y terraza no son lo mismo
La comunidad construyó su recurso de casación sobre una idea que el Supremo desmonta por su base: dar por sentado que la “terraza del edificio” era un elemento común por naturaleza y, por tanto, inmune a la usucapión. La sentencia recurrida —y el TS lo confirma— diferencia con precisión:
Suscríbete a nuestra
NEWSLETTER
- Cubierta: elemento común por naturaleza, imprescindible para la existencia, estanqueidad y conservación del edificio. No puede desafectarse libremente ni adquirirse por usucapión.
- Terraza: elemento común por destino, con un margen de configuración mucho mayor en propiedad horizontal (título constitutivo, estatutos, acuerdos unánimes), y que sí puede ser objeto de usucapión si se acredita una posesión “a título de dueño” y no por mera tolerancia.
La clave práctica es inmediata: no basta con decir “es la azotea” o “está en la cubierta”. Hay que concretar qué se discute: la función estructural de cubierta (intocable) o la terraza como superficie de uso y disfrute (configurable).
(Imagen: E&J)
Por qué el TS desestima el recurso: casación no es una tercera instancia
Más allá del fondo, el Supremo reprocha a la comunidad un defecto clásico de técnica casacional: pretende ganar el pleito alterando la base fáctica y construyendo el motivo “como si” estuviera probado lo que precisamente faltaba por demostrar. La Sala califica el recurso de carente de fundamento porque:
- discute la ubicación y naturaleza del espacio controvertido contra los hechos fijados en la instancia;
- ignora los datos sobre acceso, configuración y uso exclusivo;
- y hace “petición de principio”: parte de que es común por naturaleza para concluir que no se puede usucapir, cuando el debate era exactamente el contrario.
En otras palabras: si la sentencia de apelación declara probado que esa zona funcionaba como terraza/tendedero individual, con uso exclusivo prolongado y signos externos de apropiación, la casación no puede reescribir esos hechos por la puerta de atrás.
La usucapión de elementos comunes por destino: los requisitos que pesan de verdad
El TS reafirma la doctrina reciente sobre usucapión de elementos comunes por destino (en línea con el criterio de 2024) y recuerda que no hay atajos: hay que probar una posesión cualificada, con rasgos inequívocos de señorío.
En términos operativos, los tribunales suelen mirar cuatro bloques:
- Posesión a título de dueño, no como “permiso” o concesión vecinal.
- Publicidad: signos externos que permitan a la comunidad conocer la apropiación (cerramientos, puerta de acceso, instalaciones, uso continuado).
- Pacífica e ininterrumpida durante el plazo legal (sumando posesiones si procede).
- Justo título y buena fe si se pretende la usucapión ordinaria; o treinta años si se acude a la extraordinaria.
En el caso, pesaron especialmente dos ideas: la configuración del acceso (vinculado a la vivienda mediante un trastero y una escalera privativa) y la continuidad histórica del uso exclusivo desde los años setenta, con conocimiento vecinal razonablemente inferible.
(Imagen: E&J)
Lección para comunidades y propietarios: cómo se gana y cómo se pierde este tipo de pleitos
Para las comunidades, la sentencia deja una advertencia clara: no todo conflicto de terraza se resuelve invocando “elemento común”. Si el espacio discutido es una terraza (común por destino), y existe un historial prolongado de uso exclusivo con apariencia de dominio, la defensa exige estrategia probatoria: actas, requerimientos tempranos, oposición expresa, y actos comunitarios claros sobre ese concreto espacio (no genéricos sobre la cubierta).
Para los propietarios, la resolución subraya que la usucapión no se presume por comodidad o rutina: se construye con hechos concluyentes, continuidad y una posesión que no huela a tolerancia. La diferencia entre “me dejan” y “lo poseo como mío” es la frontera del pleito.
