La Audiencia Provincial de Málaga consolida la protección de los compradores de vivienda sobre plano frente a las entidades avalistas 17 años después del concurso de AIFOS
La sentencia confirma la condena a la entidad financiera avalista, rechaza el carácter especulativo de la compra y aplica la reciente doctrina del Tribunal Supremo sobre el devengo de intereses hasta la restitución efectiva de las cantidades anticipadas
(Imagen: E&J)
La Audiencia Provincial de Málaga consolida la protección de los compradores de vivienda sobre plano frente a las entidades avalistas 17 años después del concurso de AIFOS
La sentencia confirma la condena a la entidad financiera avalista, rechaza el carácter especulativo de la compra y aplica la reciente doctrina del Tribunal Supremo sobre el devengo de intereses hasta la restitución efectiva de las cantidades anticipadas
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Diecisiete años después de la declaración del concurso de acreedores de AIFOS, la Audiencia Provincial de Málaga ha dictado una nueva resolución que vuelve a poner de manifiesto la vigencia de la protección conferida por la Ley 57/1968 a los adquirentes de viviendas sobre plano. La sentencia, dictada por la Sección Quinta, desestima íntegramente el recurso de apelación formulado por la entidad financiera avalista y confirma la condena acordada en primera instancia, obligándola a restituir las cantidades anticipadas por el comprador, junto con los intereses legales devengados desde la fecha de cada uno de los pagos y las costas del recurso.
La resolución coincide con un momento especialmente significativo para el mercado inmobiliario español. En julio de 2026 se cumplen 17 años desde que el Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Málaga declaró el concurso de AIFOS Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, uno de los procedimientos concursales más relevantes de la historia judicial española por el volumen de promociones afectadas, acreedores implicados y compradores perjudicados. Lejos de constituir un episodio definitivamente cerrado, el procedimiento continúa generando litigios derivados de contratos celebrados antes de la insolvencia de la promotora.
Finalidad residencial vs. inversión especulativa
El principal motivo del recurso de apelación se centraba en la naturaleza de la adquisición realizada por el comprador. La entidad financiera sostenía que la vivienda había sido adquirida con una finalidad meramente inversora, lo que excluiría la aplicación de la protección prevista en la Ley 57/1968.
La Audiencia Provincial rechaza esa tesis tras examinar la prueba practicada y recuerda que la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo exige que la finalidad especulativa quede acreditada mediante datos objetivos, no siendo suficiente acudir a meras presunciones derivadas del perfil económico del adquirente o de la existencia de varias operaciones inmobiliarias.
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La sentencia concluye que no concurren elementos que permitan desvirtuar la presunción de destino residencial de la vivienda y confirma que el comprador ostenta la condición de beneficiario de la garantía legal prevista para las cantidades anticipadas.
Este razonamiento mantiene la línea seguida por el Tribunal Supremo durante los últimos años, que ha venido diferenciando claramente entre la inversión inmobiliaria profesional o especulativa y la adquisición de viviendas destinadas al uso propio, familiar o vacacional.
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La eficacia de las pólizas colectivas de aval
Otro de los aspectos abordados por la resolución consiste en la eficacia de las pólizas colectivas suscritas entre las promotoras y las entidades financieras.
La Audiencia recuerda que la inexistencia de un certificado individual de aval no excluye automáticamente la responsabilidad del banco cuando consta acreditada la existencia de una póliza colectiva que garantizaba las cantidades entregadas por los compradores.
Este criterio, plenamente consolidado en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, responde a la finalidad tuitiva de la Ley 57/1968, evitando que el incumplimiento de obligaciones administrativas o documentales por parte de la promotora o de la entidad financiera recaiga sobre el adquirente de buena fe.
La resolución insiste igualmente en que la responsabilidad del avalista no depende de que las cantidades hubieran sido ingresadas en una cuenta especial específicamente abierta al efecto, cuando concurren los restantes presupuestos exigidos por la legislación protectora.
La aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo sobre los intereses
Especial interés presenta el tratamiento que la sentencia realiza respecto al devengo de intereses. La Audiencia Provincial incorpora expresamente la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 1526/2025, de 30 de octubre, para afirmar que la declaración de concurso del promotor no limita la obligación del avalista de satisfacer los intereses legales hasta el efectivo reintegro de las cantidades anticipadas.
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La Sala distingue correctamente entre la suspensión del devengo de intereses propia del procedimiento concursal respecto del deudor concursado y la obligación autónoma asumida por la entidad garante, cuya responsabilidad deriva del contrato de garantía y de la finalidad protectora de la Ley 57/1968.
Con ello se supera definitivamente una de las cuestiones que más litigiosidad había generado en los procedimientos derivados de promociones inacabadas, consolidándose un criterio que refuerza la indemnidad patrimonial del comprador.
Una resolución que trasciende el caso concreto
Aunque la sentencia resuelve un litigio individual, su relevancia excede ampliamente el interés de las partes.
En primer lugar, porque confirma una doctrina ya consolidada sobre tres cuestiones esenciales: la delimitación de la finalidad residencial de la compra, la eficacia de las pólizas colectivas de aval y el alcance temporal de la obligación de pago de intereses por parte de las entidades financieras.
En segundo lugar, porque vuelve a evidenciar que los efectos jurídicos derivados del colapso de AIFOS permanecen plenamente vigentes 17 años después de la apertura del concurso de acreedores.
El procedimiento concursal de la promotora continúa siendo uno de los ejemplos más paradigmáticos de la extraordinaria duración que pueden alcanzar los concursos de gran dimensión y de cómo las acciones ejercitadas directamente frente a las entidades avalistas constituyen, en muchos casos, la única vía eficaz para obtener la restitución de las cantidades anticipadas sin quedar supeditado al ritmo del procedimiento concursal.
(Imagen: E&J)
Seguridad jurídica y consolidación jurisprudencial
Desde una perspectiva jurisprudencial, la resolución ofrece un nuevo ejemplo de la estabilidad alcanzada por la doctrina relativa a la Ley 57/1968.
Lejos de abrir nuevas controversias, la Audiencia Provincial de Málaga aplica de forma coherente la jurisprudencia del Tribunal Supremo y consolida criterios que hoy pueden considerarse plenamente asentados: la interpretación pro consumatore de la Ley 57/1968, la eficacia de las garantías colectivas, la carga probatoria de la finalidad especulativa y la responsabilidad íntegra del avalista respecto de los intereses legales.
Todo ello confirma que, pese al tiempo transcurrido desde el colapso de la promotora, los principios inspiradores de la Ley 57/1968 siguen ofreciendo una tutela efectiva a quienes anticiparon importantes cantidades para adquirir una vivienda que nunca llegó a ser entregada.
En un momento en que se cumplen diecisiete años del concurso de AIFOS, esta nueva resolución constituye un recordatorio de que la protección del comprador de vivienda sobre plano continúa siendo uno de los ámbitos en los que la jurisprudencia española mantiene una línea especialmente garantista, preservando la finalidad social de una norma que, más de medio siglo después de su aprobación, sigue desempeñando un papel decisivo en la reparación de los perjuicios sufridos por miles de adquirentes.
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