Una vivienda obtenida mediante estafa acabó hipotecada a favor de Bankinter por 200.000 euros: ¿quién soporta la pérdida?
Tres abogados y un notario figuran entre los condenados; la Audiencia de Barcelona condiciona la supervivencia de la hipoteca a la protección registral del tercero de buena fe
(Imagen: E&J)
Una vivienda obtenida mediante estafa acabó hipotecada a favor de Bankinter por 200.000 euros: ¿quién soporta la pérdida?
Tres abogados y un notario figuran entre los condenados; la Audiencia de Barcelona condiciona la supervivencia de la hipoteca a la protección registral del tercero de buena fe
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La operación terminó con tres abogados y un notario condenados, junto con otros participantes, por su intervención en una trama que se aprovechaba de propietarios de edad avanzada o con dificultades económicas para obtener sus viviendas mediante negocios aparentemente legítimos. En uno de los casos analizados, una mujer de 84 años y su marido acudieron a una empresa que ofrecía liquidez a cambio de transmitir la propiedad de la vivienda y recibir una renta vitalicia de 2.000 euros mensuales.
El matrimonio debía conservar el usufructo y contar con garantías para recuperar el inmueble si se incumplían los pagos. El 16 de abril de 2014 se firmaron dos escrituras: una de compraventa por 250.000 euros, pagaderos en 125 mensualidades, y otra destinada a recoger las garantías pactadas. Sin embargo, la sociedad compradora únicamente ratificó la compraventa y no la escritura que protegía el usufructo y los derechos de la propietaria.
Una trampa documental en el Registro
De este modo, la vivienda apareció en el Registro libre de esas limitaciones. Solo dos meses después, el inmueble fue transmitido nuevamente por un precio aparente de 255.000 euros. El nuevo titular consiguió de Bankinter un préstamo de 200.000 euros, garantizado mediante hipoteca sobre la propia vivienda. El dinero no fue devuelto y su destino no pudo determinarse. La propietaria, por su parte, únicamente había recibido 4.000 euros.
La Audiencia considera acreditado que se trató de una operación fraudulenta y declara la nulidad de los negocios utilizados para despojar a la víctima de sua casa. La sentencia ordena cancelar las inscripciones registrales y devolver el inmueble a la herencia de la perjudicada, fallecida durante el procedimiento.
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La incógnita de la hipoteca y el papel del banco
El problema es que la vivienda ya estaba hipotecada a favor de Bankinter. El banco no fue acusado de participar en la estafa y también podía resultar perjudicado. Aunque recibió posteriormente un burofax informándole de las irregularidades y la ejecución hipotecaria permanece suspendida desde 2016, esas circunstancias no demuestran necesariamente que conociera el fraude cuando concedió el préstamo, el 16 de junio de 2014. En 2020 se le ofreció formalmente la posibilidad de comparecer como perjudicado, pero decidió no personarse.
La cuestión decisiva es si Bankinter reúne los requisitos del tercero hipotecario protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria: adquisición de un derecho a título oneroso, confianza de buena fe en el Registro e inscripción del derecho. La buena fe debe valorarse en el momento en que se constituye la hipoteca. Si se reconoce esa protección, la hipoteca no podrá cancelarse, aunque la adquisición anterior de la vivienda sea declarada nula.
En tal caso, el inmueble regresará a los sucesores de la víctima gravado con la garantía de 200.000 euros, y los condenados deberán indemnizarles por el importe de la carga que permanezca vigente. Si, por el contrario, se demuestra que el banco conocía la inexactitud del Registro o que no actuó de buena fe, la hipoteca podrá ser cancelada. Bankinter conservaría, en principio, su crédito personal contra el prestatario, pero perdería la garantía real sobre la vivienda.
La sentencia no resuelve definitivamente esta cuestión porque la protección registral del banco exige una valoración específica. Sí establece el mecanismo que debe aplicarse: restitución de la vivienda siempre que sea jurídicamente posible y, cuando los derechos de un tercero de buena fe lo impidan o limiten, indemnización a cargo de los condenados.
(Imagen: E&J)
Condenas firmes y límites de la fe pública registral
Entre estos figuran tres abogados, dos como autores y uno como cómplice, por delitos relacionados con la estafa continuada, la falsedad documental, el blanqueo de capitales y la pertenencia a grupo criminal. También fue condenado un notario como cooperador necesario, con privación definitiva de su cargo, además de las correspondientes penas de prisión, multa e inhabilitación.
Estos pronunciamientos penales son firmes al haberse dictado de conformidad. El caso demuestra que declarar nula una operación fraudulenta no basta para borrar automáticamente todos sus efectos. Cuando el fraude llega al Registro y permite constituir una hipoteca, la pérdida dependerá de si quien confió en esa apariencia registral actuó realmente de buena fe. El Registro protege la confianza legítima, pero no puede convertirse en refugio automático de una operación delictiva.
Datos de la resolución: Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Décima; sentencia de 25 de marzo de 2026; procedimiento abreviado 93/2014; ROJ SAP B 5565/2026; ECLI ES:APB:2026:5565.
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