El casero tendrá que pagar 12 mensualidades para recuperar la vivienda: así cambia el alquiler
El contrato se prorrogará por cinco años, siete si el arrendador es una empresa, salvo que exista una causa legal o se abone la indemnización
(Imagen: E&J)
El casero tendrá que pagar 12 mensualidades para recuperar la vivienda: así cambia el alquiler
El contrato se prorrogará por cinco años, siete si el arrendador es una empresa, salvo que exista una causa legal o se abone la indemnización
(Imagen: E&J)
El Gobierno cambia la duración de los alquileres de vivienda habitual: cumplidos los cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorrogará por plazos iguales salvo que el propietario avise con seis meses de antelación y, en ese caso, deberá indemnizar al inquilino, salvo que concurra una de las excepciones previstas.
El Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, publicado ayer jueves en el BOE, modifica un único precepto: el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Entra en vigor hoy viernes y, como todo real decreto-ley, deberá someterse a convalidación del Congreso de los Diputados.
Hasta ahora, agotada la prórroga obligatoria, venía una prórroga tácita anual de hasta tres años y, después, el contrato se extinguía o entraba en la tácita reconducción del Código Civil, sin garantía de permanencia ni compensación alguna. La norma invierte el esquema: la continuidad pasa a ser la regla y la extinción, una decisión expresa del arrendador. Si ninguna parte avisa a tiempo, el contrato se prorroga por plazos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). El preaviso del arrendador sube de cuatro a seis meses; el del inquilino se mantiene en dos.
(Imagen: E&J)
Suscríbete a nuestra
NEWSLETTER
Cuánto tendrá que pagar el propietario
Si el arrendador comunica válidamente que no prorroga, deberá abonar al menos doce mensualidades de renta de una vivienda de características análogas, calculadas, siempre que sea posible, con el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.
La clave está en la base de cálculo: no es la renta del contrato, sino la de una vivienda comparable. Además, la cuantía nunca será inferior a una mensualidad por cada año de residencia, prorrateada por meses y días. Se abona al entregar la vivienda y, si el piso se vende, el comprador que se subrogue en la posición del arrendador asume la obligación, siempre que no concurra ninguna de las excepciones.
Cuándo no hay indemnización
La norma exige que las causas se hagan constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso:
- Necesidad de vivienda: el arrendador, si es persona física, la requiere como residencia permanente para sí, para familiares de segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Si en tres meses desde la entrega las personas indicadas no la ocupan, salvo fuerza mayor, el inquilino cobra.
- Ausencia del inquilino: no ha habitado la vivienda más de seis meses en los doce anteriores al aviso, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares) o que sigan viviendo en ella las personas del artículo 7.1.
- Otra vivienda: el inquilino dispone, en el mismo municipio, de otra apta como titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute, y puede ocuparla.
- Nuevo contrato: las partes lo firman.
- Oferta rechazada: el inquilino rechaza, de forma expresa o tácita, una oferta fehaciente de renovación hecha dentro del plazo de preaviso, con permanencia mínima de cinco o siete años y renta ajustada al artículo 17.6, incluso fuera de zona tensionada.
- Vulnerabilidad del propietario: concurre una circunstancia justificada que haga prevalecer sus intereses, siendo la vulnerabilidad acreditada.
Tampoco habrá indemnización si el inquilino reúne los requisitos de una prórroga legal de aceptación obligatoria para el arrendador, aunque no la haya solicitado.
(Imagen: E&J)
Qué pasa con los contratos vigentes
El nuevo régimen se aplica a los vencimientos posteriores al día siguiente a la entrada en vigor, con estas reglas transitorias:
- Las no renovaciones ya comunicadas conservan su eficacia y, según la exposición de motivos, no dan lugar a indemnización.
- Si a la entrada en vigor restan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador puede avisar con cuatro.
- Los contratos ya en la prórroga tácita anual la agotan con la norma antigua y después pasan al sistema nuevo.
- Los que están en tácita reconducción quedan sujetos desde el primer vencimiento posterior a cuatro meses de la entrada en vigor, y el tiempo se computa de forma conjunta.
(Imagen: E&J)
Lo que queda pendiente
Se mantienen las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad (hasta un año) y en zonas tensionadas (por plazos anuales, hasta tres años, con carácter preferente). No son acumulables con otras prórrogas extraordinarias de rango legal. El encaje con la prórroga del Real Decreto-ley 26/2026, aprobado en el mismo Consejo de Ministros, es otro punto a despejar: su disposición adicional primera prevé indemnización cuando el contrato se extingue tras esa prórroga sin que medie ninguna causa del artículo 10.2.
El Gobierno justifica la urgencia en que los contratos posteriores al Real Decreto-ley 7/2019 han ido agotando sus cinco años desde 2024 y su prórroga tácita termina entre 2027 y 2030, con un anuncio que, de tramitarse como ley ordinaria, habría provocado avisos anticipados. Defiende además que la medida delimita la propiedad por su función social (artículo 33.2 de la Constitución) y que es mucho más limitada que la prórroga forzosa que el Tribunal Constitucional avaló en una sentencia de 1994. Ese argumento y la convalidación parlamentaria serán el terreno del debate.
