«Disponer de una licencia no resuelve por sí solo las relaciones civiles», señala Guillermo Sasot Salas, de Heras Sasot Abogados

La Audiencia Provincial de Huesca ha modificado de forma sustancial la solución dada en primera instancia a un conflicto de vecindad en Ontiñena (Huesca), centrado en un muro medianero de aproximadamente un siglo de antigüedad. En su sentencia nº 324/2026, de 9 de junio, dictada en el recurso de apelación nº 26/2025, el tribunal sustituye la demolición y reconstrucción de una obra recién ejecutada por una intervención mucho más limitada, y reconoce además el derecho a mantener un hueco de ventilación. El asunto tiene interés más allá del caso concreto, porque plantea cómo se determina la extensión real de una medianería histórica, cómo se repone una situación anterior cuando el muro ha cambiado con el tiempo y qué papel juega el Derecho civil aragonés en este tipo de disputas.

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Para analizar la resolución, Economist & Jurist (E&J) ha hablado con Guillermo Sasot Salas, abogado de Heras Sasot Abogados S.L.P., despacho con sede en Aragón y actividad en distintas áreas del Derecho privado y público. Su práctica profesional se centra especialmente en litigación civil y patrimonial, Derecho inmobiliario y agrario, contratación, responsabilidad civil y procedimientos contencioso-administrativos. Sasot asumió la defensa de los propietarios una vez dictada la sentencia de primera instancia y planteó el recurso de apelación que ha prosperado parcialmente.

En la entrevista, el letrado explica el origen del conflicto y la estrategia de apelación, que se centró en delimitar hasta dónde llegaba la medianería y en localizar el llamado punto común de elevación, para lo que fueron determinantes los huecos de los antiguos maderos. Detalla también por qué la Audiencia considera suficiente completar unos treinta centímetros de muro con técnicas constructivas actuales, cómo se aplicaron los artículos 545 y siguientes del Código del Derecho Foral de Aragón al hueco de ventilación y qué dificultades probatorias plantea un muro centenario. Finalmente, ofrece recomendaciones prácticas para quienes vayan a realizar obras junto a una pared medianera.

Economist & Jurist (E&J).- Para comenzar, ¿podría explicarnos brevemente cuál era el origen del conflicto entre las partes y qué circunstancias llevaron al litigio relacionado con el muro medianero?

Guillermo Sasot Salas (G. S. S.).- El conflicto surge entre dos propiedades colindantes de la localidad de Ontiñena, separadas históricamente por un muro medianero de gran antigüedad.

Nuestros clientes acometieron la rehabilitación de una construcción existente en su propiedad y, con motivo de esas obras, se actuó sobre la antigua pared medianera, que presentaba un importante deterioro y había sido ejecutada en distintas épocas y con diferentes materiales.

La propietaria colindante entendió que esa actuación había vulnerado sus derechos sobre la medianera y promovió el procedimiento judicial.

El asunto llegó a Heras Sasot Abogados una vez dictada la sentencia de primera instancia (de ahí que exista un error en el letrado que la defiende). Esa resolución era especialmente gravosa para nuestros clientes porque, entre otros pronunciamientos, les obligaba a derribar parte de la obra recién ejecutada, reconstruir la pared medianera con las características originales y suprimir una entrada de aire.

Cuando asumimos el asunto, entendimos que había margen jurídico y probatorio para revisar esos pronunciamientos. Planteamos el recurso de apelación centrándonos fundamentalmente en tres cuestiones: hasta dónde llegaba realmente la medianería, si era necesaria una demolición para restituir los derechos de la propiedad colindante y si la legislación civil aragonesa permitía mantener el hueco de ventilación.

La Audiencia Provincial terminó estimando parcialmente nuestro recurso y modificando sustancialmente la solución de primera instancia.

(Imagen: E&J)

E&J.- Uno de los elementos relevantes del caso es la existencia de un muro medianero de aproximadamente un siglo de antigüedad. ¿Qué importancia jurídica tuvo esta circunstancia a la hora de plantear y resolver el conflicto?

S. S.- Fue muy relevante, aunque no tanto por la antigüedad en sí misma como por las consecuencias probatorias que derivaban de ella.

Estamos hablando de una pared que había evolucionado durante aproximadamente un siglo, ejecutada en diferentes fases y con materiales distintos. Había zonas de piedra, mampostería, tierra o adobe y, además, las construcciones existentes a ambos lados habían cambiado con el paso del tiempo.

Eso hacía que no pudiera abordarse el litigio simplemente diciendo: «Aquí había un muro de sesenta centímetros y hay que reproducirlo exactamente». Había que determinar qué parte de aquel muro era realmente medianera, hasta qué altura alcanzaban los derechos comunes de ambos propietarios y qué partes habían servido históricamente de apoyo a cada edificación.

Precisamente, uno de los puntos centrales de nuestro recurso fue localizar el llamado punto común de elevación. A través de la documentación gráfica y de las huellas dejadas por los antiguos maderos, pudimos defender que la medianería no alcanzaba toda la altura del muro, sino solamente hasta el nivel en el que antiguamente se apoyaba la construcción colindante.

La Audiencia Provincial terminó acogiendo esa tesis y fijó expresamente ese punto común de elevación a la altura de los huecos de los maderos.

E&J.- ¿Cuáles fueron las principales pretensiones de las partes y cuáles eran las cuestiones jurídicas que debía resolver la Audiencia Provincial de Huesca?

S. S.- La sentencia de primera instancia había estimado parcialmente la demanda y había impuesto a nuestros clientes tres obligaciones principales: derribar a su costa la parte de la obra construida sobre la medianera y reponer el muro, suprimir la entrada de aire y retirar los materiales que habían quedado en la finca colindante.

Cuando asumimos el asunto, decidimos acotar mucho el recurso. No se trataba de recurrir por recurrir ni de volver a plantear íntegramente el procedimiento.

Aceptamos la cuestión relativa a la retirada de materiales y concentramos la apelación en los dos pronunciamientos que tenían verdadera trascendencia para nuestros clientes: la demolición de la construcción y el cierre del hueco de ventilación. Así quedó expresamente delimitado en el recurso.

A partir de ahí, la Audiencia debía resolver cuestiones jurídicas muy concretas: cuál era el punto común de elevación de la medianera, qué derechos conservaba cada propietario sobre ella, cuál era la forma adecuada y proporcionada de restituir la situación anterior y cómo debían interpretarse las normas aragonesas sobre apertura de huecos en paredes medianeras.

(Imagen: E&J)

E&J.- La resolución de la Audiencia Provincial introduce una solución diferente respecto de la demolición de la nueva construcción. ¿Cuáles fueron, a su juicio, los argumentos jurídicos determinantes para que el tribunal adoptara esta decisión?

S. S.- Para mí, este es probablemente el aspecto más interesante de la sentencia y uno de los puntos donde puede apreciarse con mayor claridad la utilidad del recurso de apelación.

La sentencia de primera instancia reconocía determinados hechos que, a nuestro juicio, no conducían necesariamente a la consecuencia que finalmente imponía: derribar nuevamente una construcción para reconstruir después la medianera.

En el recurso planteamos una solución mucho más concreta: si el antiguo muro tenía aproximadamente sesenta centímetros y nuestros clientes habían construido sobre aproximadamente la mitad correspondiente a su lado, la restitución de los derechos de la propiedad colindante podía conseguirse completando los aproximadamente treinta centímetros restantes, sin necesidad de destruir una obra nueva.

Es decir, defendíamos que había que distinguir entre el derecho que debía ser protegido y el modo de protegerlo. Restituir un derecho no significa necesariamente reproducir de manera literal una construcción de hace cien años si existe una solución actual, técnicamente correcta y mucho menos gravosa.

Y eso es, en esencia, lo que acaba haciendo la Audiencia. Considera más adecuado reconstruir los treinta centímetros pendientes con las técnicas constructivas actuales, hasta el punto común de elevación, calificando además esa solución como la menos onerosa.

Desde el punto de vista de la defensa, fue especialmente satisfactorio porque era precisamente la solución subsidiaria que habíamos propuesto expresamente en nuestro recurso.

E&J.- ¿Qué valoración hace de la interpretación realizada por la Audiencia Provincial respecto de los derechos de los propietarios sobre el muro medianero y de las actuaciones realizadas sobre este?

S. S.- Me parece una interpretación equilibrada.

La Audiencia no afirma que uno de los propietarios pueda actuar libremente sobre una medianera ignorando los derechos del otro. Al contrario, mantiene la obligación de nuestros clientes de completar la parte que faltaba y protege el derecho de la propiedad colindante.

Pero, al mismo tiempo, evita convertir la medianería en un derecho absoluto que obligue a mantener indefinidamente una construcción histórica exactamente con sus mismos materiales, dimensiones y técnicas constructivas.

La sentencia distingue correctamente entre la existencia del derecho de medianería, su extensión física y la forma en que debe restituirse cuando se ha producido una actuación sobre ella.

Ese matiz es fundamental. En este caso, la Audiencia concluye que la medianería alcanzaba hasta el punto común de elevación y que la restauración adecuada consistía en completar aproximadamente treinta centímetros de muro hasta ese punto, utilizando técnicas constructivas actuales.

Creo que es una solución mucho más proporcionada y, sobre todo, mucho más ejecutable en la práctica.

(Imagen: E&J)

E&J.- En la sentencia también se aborda la posibilidad de mantener un hueco destinado a ventilación. ¿Qué relevancia jurídica tiene este elemento dentro del conflicto y qué criterios se tuvieron en cuenta para resolver sobre él?

S. S.- Era una cuestión aparentemente menor desde el punto de vista material, pero jurídicamente muy interesante porque permite apreciar las particularidades del Derecho civil aragonés.

La sentencia de primera instancia había ordenado cerrar esa entrada de aire. Nosotros recurrimos expresamente ese pronunciamiento porque entendíamos que los artículos 545 y siguientes del Código del Derecho Foral de Aragón permiten la apertura de huecos, incluso en pared medianera, bajo determinadas condiciones.

La Audiencia examina precisamente esa regulación y constata un dato decisivo: al otro lado de la pared no existía en ese punto una construcción o edificación adosada de la propiedad vecina. En consecuencia, concluye que la apertura es posible.

La Audiencia revoca así también este pronunciamiento y declara expresamente el derecho de nuestros clientes a mantener el hueco de entrada de aire.

Es un buen ejemplo de cómo una correcta aplicación del Derecho civil aragonés puede modificar significativamente la respuesta jurídica a un conflicto de vecindad.

E&J.- Desde el punto de vista de la prueba, ¿qué dificultades plantea acreditar las características, antigüedad y naturaleza de una construcción de estas características cuando existe un muro que lleva décadas formando parte de las propiedades?

S. S.- Muchas. En este tipo de procedimientos, la dificultad consiste en que prácticamente nunca existe un plano de hace cien años que diga exactamente qué anchura tenía cada tramo, quién lo construyó o hasta qué altura era común.

Hay que reconstruir la historia física del inmueble.

Por eso resultaron especialmente importantes las fotografías, los informes periciales, las declaraciones de quienes conocían las construcciones anteriores y, sobre todo, determinados vestigios físicos que permanecían en el muro.

En nuestro recurso prestamos especial atención a algo aparentemente muy sencillo: los huecos donde antiguamente se introducían los maderos de la construcción colindante. Esos huecos permitían identificar hasta dónde había existido históricamente un aprovechamiento común de la pared y, por tanto, ofrecían un elemento objetivo para fijar el punto común de elevación.

También fue importante analizar las distintas fases constructivas que podían apreciarse visualmente en el muro. Las fotografías incorporadas al recurso mostraban precisamente que no estábamos ante una pared homogénea construida de una sola vez, sino ante una estructura que había ido evolucionando con el tiempo.

Creo que el asunto demuestra que, en litigios inmobiliarios antiguos, la prueba técnica y la capacidad de conectar esa prueba con una cuestión jurídica concreta son tan importantes como la propia norma aplicable.

E&J.- ¿Considera que esta resolución puede sentar algún criterio de interés para futuros conflictos entre propietarios relacionados con muros medianeros, obras o modificaciones realizadas sobre elementos comunes?

S. S.- Sí, especialmente en Aragón.

Naturalmente, una sentencia de una Audiencia Provincial no constituye jurisprudencia en el sentido técnico del artículo 1.6 del Código Civil, pero sí puede convertirse en un precedente de gran utilidad para asuntos similares.

Creo que deja varios criterios interesantes.

El primero es la importancia de determinar con precisión hasta dónde alcanza realmente la medianería, porque una pared físicamente continua no tiene por qué ser medianera en toda su altura.

El segundo es que, cuando sea necesario restituir una situación anterior, la respuesta judicial puede buscar una solución funcional y proporcional, utilizando técnicas constructivas actuales en lugar de exigir una reproducción material exacta de una construcción centenaria.

Y el tercero es la relevancia que tiene en Aragón la regulación específica del Código del Derecho Foral sobre luces, vistas y apertura de huecos.

Son criterios muy trasladables a otros conflictos de vecindad, especialmente en núcleos urbanos antiguos donde existen paredes comunes que han sufrido numerosas transformaciones a lo largo de décadas.

(Imagen: E&J)

E&J.- Desde una perspectiva práctica, ¿qué recomendaciones daría a los propietarios que pretendan realizar obras junto a un muro medianero para evitar que surjan conflictos como el analizado en este procedimiento?

S. S.- La principal recomendación es documentar exhaustivamente la situación antes de comenzar las obras.

Antes de tocar una medianera, conviene disponer de fotografías, mediciones y, si la actuación tiene cierta entidad, un informe técnico que determine el estado del muro, su anchura, los apoyos existentes y hasta dónde puede considerarse común.

También resulta aconsejable comunicar previamente la actuación al propietario colindante y, si se pretende demoler o modificar un elemento común, intentar dejar por escrito cuál será la intervención.

Hay que recordar, además, que disponer de una licencia administrativa no resuelve por sí solo las relaciones civiles entre propietarios. Una obra puede ser urbanísticamente autorizable y, sin embargo, generar un conflicto de propiedad o medianería.

Y si no existe acuerdo, muchas veces resulta más económico resolver previamente la controversia técnica o jurídica que comenzar las obras y discutir después sobre una construcción ya ejecutada.

Buena parte de estos litigios podrían evitarse con un buen informe técnico, una correcta documentación del estado previo y asesoramiento jurídico antes de iniciar la obra.

E&J.- Para finalizar, ¿hay algún aspecto de la sentencia o del procedimiento que considere especialmente relevante y que le gustaría destacar para nuestros lectores?

S. S.- Destacaría fundamentalmente el valor que puede tener una apelación cuando se utiliza para identificar con precisión los errores o las consecuencias excesivas de una sentencia de primera instancia, y no simplemente para reproducir los argumentos ya planteados.

Cuando este asunto llegó a Heras Sasot Abogados, existía ya una sentencia que, en la práctica, obligaba a nuestros clientes a intervenir de forma muy importante sobre una obra recién ejecutada.

Nuestra estrategia fue reducir el problema a cuestiones muy concretas y comprobables: hasta dónde existía medianería, dónde estaba el punto común de elevación, si era realmente necesario demoler y si el hueco de ventilación era jurídicamente admisible.

El resultado fue una estimación parcial del recurso que modificó precisamente los pronunciamientos con mayor trascendencia práctica: se dejó sin efecto la solución de demolición y reconstrucción impuesta en primera instancia, sustituyéndola por la obligación de completar únicamente los aproximadamente treinta centímetros pendientes hasta el punto común de elevación, y se reconoció además el derecho a mantener la entrada de aire.

Creo que es un buen ejemplo de que una segunda instancia bien planteada puede cambiar de manera muy significativa el resultado práctico de un procedimiento.