Seguir en la vivienda familiar tras el divorcio no obliga siempre a pagar un alquiler al excónyuge

Continuar viviendo en la casa común después de que haya terminado el derecho de uso concedido en la sentencia de divorcio no obliga automáticamente a indemnizar al otro copropietario. Para que nazca ese derecho no basta siempre con enviar un burofax exigiendo la salida. Es necesario que exista una oposición clara al uso exclusivo y, sobre todo, un perjuicio real para quien reclama.

La Audiencia Provincial de Barcelona ha aplicado este criterio al conflicto entre dos excónyuges que continuaban siendo propietarios por mitades de la vivienda familiar. El derecho de uso atribuido a la mujer en la sentencia de divorcio tenía una duración de tres años, pero ella permaneció en el inmueble junto con el hijo común una vez transcurrido ese plazo.

El exmarido le envió el 28 de mayo de 2019 un burofax en el que se oponía expresamente a la ocupación exclusiva y reclamaba que abandonara inmediatamente la vivienda. A primera vista, ese requerimiento podía marcar el comienzo de la indemnización. Pero la realidad era más compleja.

La Audiencia observa que el hombre no explicó entonces qué perjuicio concreto le ocasionaba la ocupación. No manifestó que quisiera residir en la vivienda, alquilarla a un tercero o venderla. Sus actuaciones demostraban que pretendía poner fin a la copropiedad y que incluso había ofrecido a su exmujer la posibilidad de adquirir su mitad. Al mismo tiempo, ella había solicitado judicialmente la prórroga del derecho de uso y continuaba viviendo en la casa con el hijo común, que, pese a ser mayor de edad, aún carecía de independencia económica. La pensión alimenticia era de 225 euros mensuales y se mantuvo precisamente porque el hijo seguía dependiendo de sus padres.

La Sala concluye que durante ese periodo existía una controversia legítima sobre el destino de la vivienda. El mero hecho de que uno de los copropietarios utilizara por sí solo el inmueble no generaba automáticamente una obligación de pagar rentas. El uso exclusivo de una cosa común puede ser contrario al derecho del otro comunero, pero para reclamar una indemnización deben acreditarse una oposición efectiva y un perjuicio cierto.

(Imagen: E&J)

La situación cambió después del procedimiento de división de la cosa común. Ambos excónyuges mostraron interés en adjudicarse la vivienda y el juzgado realizó un sorteo el 14 de diciembre de 2021. El resultado favoreció al exmarido, que consignó judicialmente el 50% del valor de tasación el 11 de enero de 2022.

Desde ese momento, según la Audiencia, quedó clara e inequívoca su voluntad de disponer exclusivamente de la totalidad del inmueble. La expectativa de la exmujer de permanecer en la vivienda había desaparecido y su ocupación dejó de encontrar justificación.

La indemnización no comienza, por tanto, con el primer burofax de 2019, sino el 11 de enero de 2022, cuando el adjudicatario consignó la mitad del valor de la vivienda. Hasta la inscripción del 100% de la propiedad a su nombre, la compensación se calcula sobre la mitad de la renta. Desde la inscripción registral, se toma el valor completo.

La Sala utiliza como referencia los 750 euros mensuales que el propietario obtuvo realmente cuando posteriormente alquiló el piso. Rechaza las estimaciones superiores presentadas en la demanda porque la indemnización debe responder al perjuicio verdadero, no a una expectativa hipotética más favorable. Por este concepto reconoce 2.825 euros.

La sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’) aborda también qué sucede cuando finalmente se recupera la vivienda y aparecen desperfectos. El propietario aseguró que, al entrar, encontró desorden, suciedad y daños causados intencionadamente. Para acreditar el estado del inmueble había encargado un acta notarial inmediatamente después de recibir las llaves.

La Audiencia Provincial de Barcelona  reconoce expresamente el valor de esta prueba. Un acta notarial levantada justo después de la devolución constituye un elemento relevante para acreditar la situación real de la vivienda y los daños visibles cuya apreciación no requiera conocimientos técnicos.

(Imagen: E&J)

En este caso, además, era la única prueba significativa sobre el estado del inmueble en aquel momento. Su contenido coincidía con la declaración del hijo común, quien admitió que durante los últimos tiempos él y su madre habían dejado de efectuar reparaciones y labores de mantenimiento porque desconocían cuál sería el destino final de la vivienda.

Sin embargo, el acta no demostraba un estado de abandono total ni desperfectos de gran consideración. Tampoco podía acreditar por sí sola la causa de daños que exigieran una valoración técnica.

La Sala considera indemnizables los motores de las persianas, el mando del aire acondicionado, determinadas luces y una factura de suministros pendiente. En cambio, excluye el coste de levantar la propia acta notarial: se trata de un gasto probatorio asumido para preparar la reclamación, pero no de un daño causado directamente por la anterior ocupante.

También descarta el coste de legalizar la instalación de gas porque no se demostró qué circunstancia hizo necesario ese desembolso ni que fuera imputable a la exmujer. La indemnización por desperfectos queda así fijada en 1.526,73 euros.

El exmarido había reclamado un total de 17.761,45 euros. El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Granollers le concedió únicamente 1.926,73 euros por los daños de la vivienda y rechazó la compensación por su uso. La Audiencia estima parcialmente el recurso de él y también parte de la impugnación formulada por ella, dejando la condena definitiva en 4.351,73 euros: 2.825 euros por la ocupación indebida y 1.526,73 euros por los desperfectos acreditados.

(Imagen: E&J)

La resolución establece dos cuestiones prácticas. La primera es que un requerimiento de salida no convierte automáticamente toda ocupación posterior en indemnizable. Quien reclama debe demostrar que se opuso verdaderamente al uso exclusivo y que quería utilizar, vender, alquilar o disponer económicamente del inmueble. La segunda es que, cuando se recupera una vivienda, la prudencia aconseja documentar inmediatamente su estado. El acta notarial puede resultar decisiva para acreditar lo que estaba a la vista, aunque no sustituye a un informe pericial cuando la causa del defecto exige conocimientos técnicos.

El tribunal establece, en esencia, que no basta con tener formalmente razón: hay que demostrar cuándo comenzó el perjuicio y cuál fue su alcance verdadero. La indemnización nace cuando la ocupación deja de estar justificada y se convierte en una privación efectiva del derecho del otro propietario. Y los daños se pagan cuando se prueban, no simplemente cuando se afirman.

La sentencia no es firme, pues contra ella cabe recurso de casación.