El uso frecuente del ascensor y los pedidos de Glovo o Amazon no prueban por sí solos la existencia de actividades molestas

Alquilar una vivienda por habitaciones no la convierte automáticamente en una pensión, una fonda o un alojamiento turístico y tampoco el tránsito frecuente de residentes, el mayor uso del ascensor o la recepción de pedidos de Glovo y Amazon bastan para expulsar esta actividad del edificio.

Para ejercer la acción de cesación prevista en la Ley de Propiedad Horizontal hacen falta hechos concretos y molestias reiteradas, no simples sospechas o incomodidades genéricas. Así lo establece la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, que ha rechazado el recurso presentado por una comunidad de propietarios contra la dueña de dos viviendas y Muppy Solutions, empresa encargada de explotarlas mediante el alquiler de habitaciones.

Los estatutos del edificio, redactados en 1970, prohibían destinar los pisos a hotel, pensión, fonda o actividades semejantes. Décadas después, la comunidad aprobó un acuerdo para impedir las viviendas turísticas e incluyó también dentro de esa prohibición el alquiler por temporadas, por habitaciones y el denominado coliving.

La comunidad sostenía que en los dos pisos entraban y salían más personas que en el resto del edificio, se utilizaba intensamente el ascensor y se recibían numerosos pedidos de comida y productos adquiridos por internet, considerando que la actividad resultaba ilícita por vulnerar los estatutos y, además, molesta y peligrosa para los vecinos.

Criterios de la Audiencia Provincial

La Audiencia rechazó ambos argumentos, ya que para aplicar la acción de cesación que establece el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal no basta con hablar de trasiego de personas, falta de limpieza o averías del ascensor sin identificar incidentes concretos, sino que, además, deben acreditarse comportamientos reiterados y suficientemente graves que perturben de manera efectiva la convivencia.

(Imagen: E&J)

Así, la Sala compara el uso de las zonas comunes por los arrendatarios con el que podría realizar una familia numerosa y, también, recuerda que pedir comida mediante Glovo o recibir paquetes de Amazon constituye actualmente una conducta habitual y no una actividad molesta en sentido jurídico.

En esencia, el núcleo de la cuestión era determinar si el alquiler por habitaciones podía considerarse una actividad semejante a un hotel, una pensión o una fonda. La respuesta de la Audiencia es negativa, ya que los contratos examinados tenían una duración mínima mensual y estaban destinados a cubrir una necesidad residencial, y algunas personas figuraban empadronadas en una de las viviendas y, además, varios testigos declararon haber residido allí de manera estable; incluso uno de ellos durante dos años.

Y lo importante es que, aunque la estancia pueda estar limitada por motivos laborales o académicos, continúa existiendo voluntad de utilizar la habitación como domicilio, y justo esa finalidad residencial diferencia el arrendamiento por habitaciones del hospedaje, de forma que en este último, el alojamiento se presta sin una verdadera voluntad de permanencia y normalmente acompañado de servicios propios de la actividad hotelera.

Por otro lado, el nombre utilizado por la empresa tampoco decide por sí solo la naturaleza jurídica del contrato; lo que importa es su objeto, su causa y la realidad de la ocupación.

Interpretación restrictiva de los estatutos

La Audiencia también recuerda que el derecho de propiedad puede ser limitado por la ley o por los estatutos de una comunidad. Pero esas restricciones deben constar de manera clara, expresa y precisa y, además, deben interpretarse restrictivamente porque reducen las facultades del propietario.

(Imagen: E&J)

La expresión “hotel, pensión, fonda o semejantes” puede comprender los alojamientos turísticos que responden a una finalidad equivalente, aunque no existieran con su configuración actual cuando se redactaron los estatutos, pero lo que no permite es extender la prohibición a cualquier modalidad posterior de explotación de una vivienda, ya que se ha dicho que el alquiler por habitaciones destinado a satisfacer una necesidad estable de alojamiento no se convierte en hospedaje por el solo hecho de que produzca un beneficio económico, y esto es muy importante.

También hay que tener en cuenta, por otro lado, que la sentencia también relaciona esta modalidad con la escasez de vivienda asequible en las grandes ciudades, ya que la forma tradicional de residencia de una persona o una familia en un piso completo convive ahora con nuevas soluciones adaptadas a estudiantes y trabajadores que solo pueden o desean contratar una habitación. Precisamente, esa transformación social no elimina la facultad de las comunidades para reaccionar ante molestias reales, pero tampoco autoriza a presumirlas.

La Audiencia, por tanto, confirma íntegramente la desestimación de la demanda e impone a la comunidad las costas de la apelación, además de la pérdida del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia (disponible en el apartado ‘descargar resolución’) cabe recurso de casación si se acredita interés casacional, por lo que todavía no es firme.