La Cátedra Pérez-Llorca/IE analiza la distribución de riesgos y la modificación de los contratos en los arrendamientos de locales

La Cátedra Pérez-Llorca/IE ha dedicado su último seminario a analizar la distribución de riesgos y la modificación de los contratos en los arrendamientos de locales destinados a usos comerciales, ocio y hostelería. La jornada fue inaugurada y moderada por Guillermina Ester, Socia de Litigación y Arbitraje de Pérez-Llorca. Participaron como ponentes Encarna Cordero, Catedrática de Derecho Civil y Of Counsel de Pérez-Llorca, Jesús Gavilán, Presidente de la Sección 8ª Civil de la Audiencia Provincial de Madrid, y Cristóbal Rodríguez, Letrado del Consejo de Estado y profesor asociado en IE University.

Guillermina Ester comenzó la sesión haciendo referencia al interesante debate que ha surgido recientemente en torno a los efectos de la crisis sanitaria de la COVID-19 sobre los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a usos comerciales, ocio y hostelería. Arrendadores y arrendatarios se preguntan, en este contexto, cuáles son las reglas de distribución de riesgos de los contratos y si existe la posibilidad de modificar sus términos recurriendo a las figuras de fuerza mayor y rebus sic stantibus.

A continuación, la Catedrática Encarna Cordero analizó la fuerza mayor extintiva de obligaciones y si el arrendatario ha de pagar renta durante el Estado de Alarma, confrontando las distintas posturas doctrinales al respecto. Cordero también ha profundizado en el concepto de fuerza mayor desde la perspectiva del reciente Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, y si permite alegar fuerza mayor en los arrendamientos objeto de esa regulación y en los que quedan excluidos de su ámbito de aplicación. Finalmente, Cordero se pronunció sobre aquellos contratos que prevén el pago de una renta fija, una renta fija y variable, o una renta variable, y la posición de la doctrina y de la jurisprudencia acerca de si esta circunstancia constituye un pacto entre las partes sobre la atribución de los riesgos del contrato.

Por su parte, el Magistrado Jesús Gavilán abordó la evolución de la jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de rebus sic stantibus. El Magistrado repasó los distintos elementos analizados jurisprudencialmente en la aplicación de esta doctrina como, por ejemplo, la crisis económica como hecho imprevisible. En relación con este punto Gavilán diferenció los supuestos en los que la crisis económica ha sido admitida como hecho imprevisible que fundamenta la aplicación de la doctrina rebus, frente a otros en los que se ha considerado que la asunción de riesgos, como una crisis económica, es algo inherente a cualquier contrato mercantil. Para terminar, el Magistrado recordó que la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus ha de tener como efecto la modificación del contrato, limitando la posibilidad de terminar el contrato a casos muy excepcionales.

En último lugar, el Letrado del Consejo de Estado Cristóbal Rodríguez ha cerrado la sesión pronunciándose sobre la conveniencia de codificar la figura de rebus sic stantibus y, en caso de proceder a ello, en qué términos podría esta regularse. Tras explicar la regulación de esta figura en el derecho comparado, Rodríguez ha defendido las ventajas que tendría la codificación de la doctrina rebus sic stantibus en nuestro derecho positivo porque aportaría seguridad jurídica, reduciría problemas en la aplicación práctica de esta doctrina y evitaría la tentación de invocar figuras jurídicas de derecho comparado, distintas a la rebus sic stantibus, pero que se han citado para justificar su aplicación.

Tras las intervenciones de los ponentes, ha tenido lugar un interesante coloquio dirigido por Guillermina Ester en el que los ponentes dieron respuesta a diversas cuestiones planteadas por parte de los asistentes.