El desahucio por precario no es el procedimiento adecuado para desalojar a los anteriores propietarios

No puede desahuciarse al anterior propietario sin que conste finalizado un procedimiento de ejecución hipotecaria a través del juicio verbal de precario, este es, el procedimiento por el que el propietario de una vivienda, o cualquier otra persona con derecho a poseerla, reclama judicialmente la posesión de la misma a quien reside en ella sin un título legítimo para ello. Al menos, así lo ha resuelto el Tribunal Supremo tras estimar el recurso de casación presentado por los ocupantes de una vivienda ubicada en Cádiz.

Según consta en la sentencia, el caso llegó a la Justicia después de que la inmobiliaria Coral Homes —Lone Star (80%) y CaixaBank (20%)— presentara una demanda contra dos antiguos propietarios, deudores hipotecarios, de una vivienda gaditana situada en Chiclana de la Frontera. Previamente, dicho inmueble había sido adjudicado a CaixaBank, quien luego transfirió la propiedad a Buildingcenter. Más tarde, Buildingcenter transfirió la propiedad a Coral Homes, siendo CaixaBank la única propietaria en ese momento, ya que todas estas entidades pertenecían al mismo grupo.

Tras dicha concesión, la inmobiliaria presentó una demanda de precario contra los ocupantes de la vivienda, con el fin de desahuciarlos. En contraposición, los residentes alegaron que era improcedente la tramitación de la demanda por los cauces del juicio de desahucio por precario, «toda vez que la petición formulada debía platearse en el procedimiento de ejecución hipotecaria, en el seno del cual los codemandados podían hacer efectivos los beneficios que le concede la Ley 1/2013, sin que fuera de aplicación al caso el artículo 675.2 Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), al referirse a los arrendatarios y otros ocupantes, pero no a los ejecutados».

Pese a este último argumento, tanto el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Chiclana de la Frontera, como la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, dieron la razón a la inmobiliaria, declarando ambos tribunales que era procedente el desahucio por precario. Bajo esta aserción también condenaron a los antiguos propietarios —y a cuantas otras personas ocupen la misma— a desalojar la finca, dejándola «libre, vacua y expedita».

Fachada del Tribunal Supremo. (Imagen: E&J)

Lanzamiento del deudor en el propio procedimiento

Sin embargo, los ocupantes del inmueble, en desacuerdo de nuevo, recurrieron a la Justicia presentando un recurso extraordinario por infracción procesal. En este recurso, alegaron una presunta violación de los artículos 675.2 y 661, 545.1, 675.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en concordancia con lo establecido en la Ley 1/2013 de 14 de mayo. El objetivo: esclarecer si es posible proceder al desahucio del antiguo propietario sin haber concluido un proceso de ejecución hipotecaria en el que él era parte y, posteriormente, intentar desalojar al mismo demandado mediante un juicio verbal de precario, evaluando si esta fue la intención real del legislador o si se está incurriendo en fraude de ley de acuerdo con el artículo 11.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ).

Para resolver dicha cuestión, el Tribunal Supremo se ha apoyado en una sentencia dictada en Pleno el 9 de noviembre de 2022, en la cual razona que «cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o cualquier otra persona adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, éstos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento”. En principio, el dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca puede solicitar la recuperación posesoria mediante el juicio de precario según el artículo 250.1.2. de la LEC.

Cuando esta pretensión es ejercida por el acreedor ejecutante o un adjudicatario de la vivienda en el proceso de ejecución hipotecaria, deben solicitar el lanzamiento del deudor en el mismo procedimiento. Por lo tanto, no tiene sentido iniciar un juicio de desahucio por precario cuando ya existe un decreto que otorga la condición de adjudicatario de la vivienda, que habilita para el lanzamiento del ocupante en el mismo juicio. Además, esto evita eludir las protecciones establecidas en la Ley 1/2013 para los deudores hipotecarios en situación vulnerable, quienes deben ser debidamente protegidos.

Cuestión distinta sería, para el Supremo, «que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental». Es por ello que, finalmente, el Alto Tribunal ha determinado que el desahucio por precario no es el procedimiento adecuado para desalojar a los anteriores propietarios.