El Supremo cierra una de las mayores vías de escape en los pleitos por defectos constructivos: una primera sentencia no libra de pagar los daños que aparecen después
La Sala Primera del TS establece que arquitectos y aparejadores podrán seguir respondiendo cuando surjan nuevas patologías
(Imagen: E&J)
El Supremo cierra una de las mayores vías de escape en los pleitos por defectos constructivos: una primera sentencia no libra de pagar los daños que aparecen después
La Sala Primera del TS establece que arquitectos y aparejadores podrán seguir respondiendo cuando surjan nuevas patologías
(Imagen: E&J)
Cuando un procedimiento judicial termina con una sentencia firme, muchos creen que el conflicto queda definitivamente cerrado. Sin embargo, el Tribunal Supremo acaba de recordar que esa regla tiene importantes excepciones.
En una resolución de enorme trascendencia para el sector de la construcción, el Alto Tribunal declara que una primera condena por defectos constructivos no impide reclamar posteriormente los daños que aparecen con posterioridad cuando estos no podían haberse ejercitado en el procedimiento inicial.
La sentencia, además, refuerza el principio de reparación íntegra del daño dejando claro a arquitectos, aparejadores, promotores y aseguradoras: la ejecución de unas obras provisionales de urgencia para evitar un riesgo no extingue la obligación de devolver posteriormente el edificio a su configuración original si esa solución altera el proyecto inicialmente concebido.
El litigio tiene su origen en los graves defectos constructivos detectados en un colegio de Boadilla del Monte. Tras un primer procedimiento judicial en el que ya se condenó a los técnicos responsables por diversas patologías estructurales, comenzaron a manifestarse nuevos problemas en otros módulos del edificio, obligando incluso al Ayuntamiento a dictar órdenes de ejecución para evitar riesgos de desprendimientos en el primer procedimiento.
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Si los daños todavía no se habían producido o no eran objetivamente apreciables, resulta imposible exigir al demandante que los hubiera reclamado entonces. En consecuencia, los nuevos desperfectos detectados tras la primera demanda no quedan absorbidos por la preclusión procesal ni por la cosa juzgada.
(Imagen: E&J)
Igualmente relevante resulta la doctrina que fija sobre los denominados daños continuados. El Supremo vuelve a diferenciar entre los daños permanentes y aquellos cuya causa continúa actuando con el paso del tiempo. Cuando el defecto constructivo sigue produciendo nuevas patologías, el plazo de prescripción no comienza mientras la causa generadora continúe desarrollando sus efectos.
Esta interpretación ofrece una protección especialmente relevante para comunidades de propietarios, cooperativas y promotores que descubren nuevas manifestaciones de un mismo defecto años después de la entrega del edificio.
Pero quizá el aspecto más llamativo de la resolución sea el relativo a la reparación íntegra del daño. Durante la tramitación del conflicto, el Ayuntamiento obligó a ejecutar unas obras urgentes para eliminar el riesgo de desprendimientos mediante una solución constructiva distinta de la prevista en el proyecto original.
Los responsables defendían que, una vez desaparecido el peligro, ya no existía ningún daño indemnizable, pero el Tribunal Supremo discrepa frontalmente.
La Sala afirma que el propietario no tiene por qué resignarse a conservar una solución provisional simplemente porque resulte funcional. Si las obras de emergencia alteran el diseño arquitectónico inicialmente proyectado, el responsable deberá asumir también el coste de devolver el inmueble al estado en que habría debido encontrarse de no haberse producido los defectos constructivos.
En otras palabras, la reparación no consiste únicamente en eliminar el riesgo, sino en restituir plenamente el edificio al proyecto concebido por sus autores.
Las obras provisionales ejecutadas para evitar un daño mayor no reducen la responsabilidad de quienes provocaron el defecto inicial. Al contrario, si esas actuaciones modifican la configuración del edificio, podrán verse obligados a sufragar posteriormente una segunda intervención destinada a restaurar íntegramente la construcción.
La sentencia constituye, además, una importante referencia para los profesionales del derecho al sistematizar con extraordinaria claridad la diferencia entre cosa juzgada negativa y positiva, los límites de la preclusión procesal, la teoría de los daños continuados y el alcance del principio de reparación íntegra.
En definitiva, el Tribunal Supremo confirma que una sentencia firme no siempre pone fin a la responsabilidad por los defectos constructivos. Cuando aparecen nuevas patologías que no podían reclamarse en el primer litigio, el perjudicado conserva intacto su derecho a acudir nuevamente a los tribunales.
Y si la única forma de evitar un peligro fue alterar provisionalmente el edificio, los responsables deberán asumir también el coste de devolverlo exactamente al estado para el que fue diseñado.
Datos de la sentencia
- Tribunal: Tribunal Supremo (Sala Primera de lo Civil).
- Sentencia: 625/2026.
- Fecha: 21 de abril de 2026.
- Recurso de casación: 4337/2021.
- ECLI: ES:TS:2026:1849.
- Ponente: Excma. Sra. D.ª Raquel Blázquez Martín
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