Juzgado rechaza aplicación de rebus sic stantibus por «oportunista»

En caso de producirse tal reducción, al menos ha de demostrarse la relación de causalidad entre la situación sobrevenida y la incapacidad de pago

Dicen que las crisis agudizan el ingenio. El ingenio puede llevarnos a encontrar originales y honestas formas de generar riqueza. También nos puede conducir a utilizar la pillería para conseguir objetivos espurios. Hoy nos encontramos ante uno de estos casos en los que la picaresca es el elemento en torno al que pivota la historia.

El Juzgado de Primera Instancia de A Coruña ha desestimado una demanda en la que se pretendía reducir la cuantía del arrendamiento de local de negocio basándose en la regla rebus sic stantibus, concurriendo en el caso una serie de circunstancias por las que el juez denomina «oportunista» a la parte actora.

La demandante era un local de negocio de restauración, una pizzería (Foto: Pixabay)

El caso: alteración del contrato sin circunstancias sobrevenidas

Interpone la demanda en diciembre 2020, mediante juicio ordinario, una pizzería contra una mercantil arrendadora de una serie de locales de negocio en un gran centro comercial (Coruña The Style Outlets). Se suplica reducir el importe de las rentas debido a las nuevas circunstancias derivadas de la crisis de la Covid-19 para que, por lo tanto, la obligación tenga efecto en las rentas pagadas con posterioridad al 14 de marzo de 2020. En concreto, se solicita la reducción de un 44% del contrato de arrendamiento (mismo porcentaje que la reducción de sus ventas) y de la cuantía fija de alquiler, ya que el contrato, suscrito en 2018, preveía el importe de la renta atendiendo al volumen de facturación del local, y estableciendo un umbral para determinar el pago mensual del alquiler.

La mercantil demandada se opone en redondo ante las pretensiones y solicita su desestimación íntegra. Entiende la mercantil que no existe una relación de causalidad entre la crisis sanitaria y socioeconómica y las dificultades del negocio para pagar la renta:

• La demandante no solo debía las rentas devengadas a partir de marzo de 2020, sino la correspondiente a todo el año 2020.
• También debía el pago de toda la renta variable del año 2019.
• La cuantía total adeudada ascendía a más de 100.000€.

También alega la demanda que, al existir una renta de alquiler variable relacionada con la facturación del negocio, la mercantil ya participa del riesgo empresarial en cuanto que el nivel de sus ingresos depende de la buena marcha del restaurante.

Así, la pizzería, con anterioridad a la declaración del estado de alarma, tenía una errática y desigual marcha económica, que se desprende de sus cuentas: en 2017 un beneficio de 53.195,11€; en 2018 pérdidas de 10.663,14€; y en 2019 beneficios de 19.985,58€.

A lo anterior hemos de sumarle un hecho cuando menos llamativo: según las cuentas anuales del restaurante, a fecha 31 de diciembre de 2019, disponía de 280.000€ en efectivo, «resultando curioso a la vez que inexplicable que la arrendataria no haya pagado las rentas desde enero de 2020».

Interior de los Juzgados de A Coruña (Foto: La Opinión de A Coruña)

A mayor abundamiento, la mercantil manifestó en numerosas ocasiones que realizó propuestas a la entidad arrendataria (reducciones y aplazamientos) y que todas ellas fueron rechazadas, dejando el local de pagar importe alguno desde enero de 2020.

Finalmente, la propia gerente del centro comercial manifiesta en autos que el local demandante llevaba varios meses disfrutando de una serie de ventajas que se le ofrecieron atendiendo a la situación de especial emergencia: se le permitió utilizar la terraza de un local contiguo y se le redujeron un 75% los gastos de mantenimiento entre abril y mayo de 2020, que la entidad reclamante dejó de pagar desde enero de ese mismo año.

La jurisprudencia sobre rebus sic stantibus no ampara todos los supuestos

La demandante apelaba a la STS 333/2014, de 30 de abril, y a la STS 591/2014, de 5 de octubre para subrayar una línea jurisprudencial con la que fundamentar sus pretensiones. Y aunque es cierto que los criterios demarcados en dichas sentencias preveían reducciones de renta en contratos de alquiler fruto de la crisis financiera de 2008, no es menos cierto que esta jurisprudencia fue matizada por la STS 19/2019, de 15 de enero, que estima claramente «con posterioridad esta sala ha descartado la aplicación de la rebus sic stantibus cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato».

De igual modo, la STS 64/2015, de 24 de febrero, afirmó que «del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula rebus sic stantibus, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia casual o real en el marco de la relación contractual de que se trate». Y en este caso concreto, no queda demostrado que la pandemia, por sí misma, incidiera directamente en la incapacidad del arrendatario para dejar de pagar la renta.

En definitiva, el hecho de que suceda un hecho imprevisible como una pandemia no tiene por qué llevar aparejada una minoración en el pago de la renta, sino que, en caso de producirse tal reducción, al menos ha de demostrarse la relación de causalidad entre la situación sobrevenida y la incapacidad de pago. De lo contrario, y como en este caso, se corre el riesgo de que el propio juez tilde las pretensiones como «oportunistas». Y que, por supuesto, desestime íntegramente la demanda y además le condene en costas.