¿Puede una comunidad negarse a pagar un contrato firmado por su presidente? La AP de Navarra aclara los límites de su representación
Una sentencia recuerda que la firma del presidente no siempre basta para vincular a la comunidad y advierte a arquitectos, abogados y proveedores sobre los riesgos de contratar sin respaldo expreso de la junta
(Imagen: E&J)
¿Puede una comunidad negarse a pagar un contrato firmado por su presidente? La AP de Navarra aclara los límites de su representación
Una sentencia recuerda que la firma del presidente no siempre basta para vincular a la comunidad y advierte a arquitectos, abogados y proveedores sobre los riesgos de contratar sin respaldo expreso de la junta
(Imagen: E&J)
Las comunidades de propietarios generan cada año miles de contratos para acometer obras, reformas, rehabilitaciones o contratar servicios profesionales.
En la práctica, es habitual que los proveedores negocien directamente con el presidente de la comunidad, asumiendo que su firma es suficiente para garantizar el cobro de los trabajos realizados. Sin embargo, una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra ha puesto de manifiesto que la realidad jurídica puede ser mucho más compleja.
La Sentencia n.º 702/2026, de 20 de mayo, analiza un conflicto surgido entre una comunidad de propietarios y un arquitecto que reclamaba más de 32.000 euros por la elaboración de un proyecto de rehabilitación.
La resolución ofrece una valiosa lección sobre los límites de la representación del presidente de una comunidad y la obligación de acreditar adecuadamente tanto la autorización para contratar como el efectivo cumplimiento de los trabajos encargados.
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El origen de la controversia
El conflicto tiene su origen en unas obras de remodelación y rehabilitación de una plaza y unos garajes situados en Alsasua. La comunidad de propietarios había aprobado inicialmente la contratación de un arquitecto determinado, tras examinar varias ofertas y votar en junta la propuesta que consideró más conveniente.
Sin embargo, meses después, la presidenta de la comunidad suscribió un contrato con otro arquitecto distinto, para la redacción del proyecto técnico necesario para acometer las obras. El profesional comenzó a realizar determinadas actuaciones relacionadas con el encargo y, posteriormente, emitió una factura por un importe de 32.509 euros, IVA incluido.
Cuando este reclamó el pago, la comunidad se negó a abonarlo, alegando que nunca había autorizado dicha contratación y que la presidenta se había extralimitado en sus funciones al firmar el contrato sin el acuerdo previo de la junta de propietarios.
(Imagen: E&J)
¿Hasta dónde llegan las facultades del presidente?
La cuestión jurídica planteada resulta especialmente relevante porque afecta a una situación muy frecuente en la gestión diaria de las comunidades.
El presidente ostenta la representación legal de la comunidad frente a terceros, circunstancia que suele generar una razonable confianza en quienes contratan con él. No obstante, dicha representación no es absoluta ni ilimitada.
La Audiencia Provincial recuerda que existen decisiones que corresponden exclusivamente a la junta de propietarios, y que el presidente no puede sustituir la voluntad colectiva de los comuneros cuando la ley o los acuerdos comunitarios exigen una autorización específica.
La sentencia parte de una idea fundamental: la apariencia de representación puede proteger a terceros de buena fe, pero ello no elimina la necesidad de analizar las circunstancias concretas de cada contratación ni exonera al profesional de acreditar correctamente el cumplimiento de sus obligaciones.
El problema no fue únicamente quién firmó
Aunque gran parte del debate giró en torno a las facultades de la presidenta, la Audiencia considera que la cuestión decisiva era otra.
El arquitecto sostenía que había redactado y entregado el proyecto de ejecución, defendiendo que la propia documentación de la comunidad acreditaba la existencia de reuniones, explicaciones técnicas y la entrega de planos, memorias y presupuestos.
Sin embargo, tanto el Juzgado de Primera Instancia como, posteriormente, la Audiencia Provincial concluyeron que no quedó suficientemente acreditada la efectiva realización y entrega del proyecto que justificaba la factura reclamada.
(Imagen: E&J)
Los magistrados consideran probado que el profesional participó en reuniones con responsables municipales y que intervino en actuaciones preliminares que permitieron realizar determinadas catas e inspecciones. Sin embargo, entienden que esas actuaciones no equivalen a la completa ejecución del encargo profesional cuya remuneración se reclamaba judicialmente.
La importancia de probar el trabajo realizado
La resolución pone de relieve una cuestión esencial en cualquier reclamación de honorarios profesionales: no basta con acreditar la existencia de un contrato. Quien reclama una contraprestación económica debe demostrar también que ha cumplido efectivamente las obligaciones asumidas.
En este caso, la Audiencia entiende que el arquitecto no logró acreditar de forma suficiente la entrega del proyecto técnico objeto del contrato, motivo por el que considera procedente la aplicación de la denominada exceptio non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido).
Este mecanismo jurídico permite a una de las partes negarse a cumplir sus obligaciones cuando la contraparte no ha ejecutado adecuadamente las prestaciones que le correspondían. Se trata de una figura ampliamente consolidada por la jurisprudencia y que vuelve a demostrar su eficacia práctica en conflictos relacionados con prestaciones profesionales.
Una advertencia para arquitectos, abogados y proveedores
Más allá del caso concreto, la sentencia lanza un mensaje claro a todos los profesionales que trabajan habitualmente con comunidades de propietarios.
(Imagen: E&J)
Antes de asumir encargos de cierta relevancia económica, resulta aconsejable verificar que existe un acuerdo válido de la junta, especialmente cuando se trata de obras importantes, contratos de larga duración o servicios que implican un elevado desembolso para la comunidad.
Asimismo, es fundamental conservar toda la documentación que permita acreditar posteriormente la efectiva ejecución del encargo: proyectos entregados, correos electrónicos, actas de reuniones, certificados de recepción o cualquier otra prueba que evidencie el cumplimiento de las obligaciones asumidas.
La experiencia demuestra que muchos litigios no surgen por la inexistencia de un trabajo realizado, sino por la dificultad para demostrarlo años después ante un tribunal.
En resumen, la Audiencia Provincial de Navarra recuerda que la representación del presidente de una comunidad de propietarios tiene límites y que los acuerdos adoptados por la junta siguen siendo el eje fundamental de la voluntad comunitaria.
Pero la resolución va un paso más allá. También pone de manifiesto que, incluso cuando existe un contrato firmado, el éxito de una reclamación judicial dependerá en gran medida de la capacidad para acreditar que el trabajo encargado fue efectivamente ejecutado y entregado.
Una advertencia que debería ser tenida muy en cuenta por cualquier profesional que preste servicios a comunidades de propietarios: la firma puede abrir la puerta al contrato, pero será la prueba del cumplimiento la que determine finalmente el derecho al cobro.
