Rebus sic stantibus: un Juzgado de Barcelona reduce la renta a cero mientras no hubiera actividad hotelera

Si el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona fue uno de los primeros en aplicar la cláusula rebus sic stantibus en 2021, el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de la Ciudad Condal quizás haya sido uno de los últimos en 2020 en aplicar la figura de creación jurisprudencial.

En concreto, mediante su Auto 424/2020, de 23 de diciembre, el Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona, en el contexto de un contrato de arrendamiento de una instalación hotelera, ha acordado, entre otras medidas cautelares, la reducción a cero de la renta fijada en el contrato, durante el periodo en el cual la actividad hotelera se vio prohibida como consecuencia del estado de alarma.

Antecedentes

La actora, mercantil dedicada a la explotación de instalaciones hoteleras, pretende interponer demanda para, invocando la cláusula rebus sic stantibus, reducir las rentas del contrato de arrendamiento (de agosto de 2019) sobre el Hotel Terra by Ona (Barcelona), con base en la merma que ha sufrido el negocio como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19, y en concreto, por las restricciones impuestas directamente por las autoridades competentes al sector hotelero y por la propia caída del turismo.

Alega la mercantil la existencia de peligro por la mora procesal ante el riesgo de insolvencia de la misma y de ejecución del aval pactado en el contrato como garantía. Asimismo, informa el Auto que la actora ofrece como caución el importe de 693.426,60 euros.

La actora, dedicada a la explotación de instalaciones hoteleras, interpone demanda invocando la cláusula rebus sic stantibus (Foto: Economisr & Jurist)

Por ello, la representación procesal de la actora (CLUBOTELA LA DORADA, S.L), presentó el 23 de diciembre de 2020 solicitud de medidas cautelares previas a la demanda contra HF II PROPCO HOTEL CALLE DIPUTACIÓN, S.L. en la que, tras exponer los hechos y los fundamentos de Derecho que consideró de aplicación al caso, terminó suplicando al Juzgado que acordase como medida cautelar:

• Prohibir la ejecución del aval bancario otorgado en garantía de las obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento;
• Suspender la obligación de prestar un nuevo aval bancario en garantía de las obligaciones dimanantes del mismo contrato;
• Reducir la renta fijada en el contrato, con efectos desde el 15 de marzo de 2020, en los siguientes términos: a) Renta cero, durante el período en el cual la actividad hotelera se vio prohibida como consecuencia de la declaración del estado de alarma; b) Durante el resto del 2020 y hasta la resolución del pleito, aquella será la resultante de aplicar mensualmente sobre la renta pactada en el contrato, el porcentaje medio de descenso de pernoctaciones en Cataluña respecto del ejercicio 2019, publicado mensualmente por la Generalitat de Cataluña en la siguiente web: Indicador de coyuntura económica del Instituto de Estadística de Cataluña.
• Acuerde tener por ofrecida y suficiente, la caución mencionada de 693.426,60 euros.

Apariencia de buen derecho

Después de reproducir la jurisprudencia aplicable en la materia y de anunciar que en este caso estamos ante un contrato de arrendamiento de considerable duración (20 años), el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona sostiene que “poca duda cabe de que la aparición y propagación de un virus que provocase una declaración de pandemia mundial por parte de la OMS y que obligase, a partir del 14 de marzo de este año, a confinamientos masivos de la población, y a severas restricciones de la movilidad y de la actividad económica, con particular incidencia en el sector de la hostelería, al que servía el contrato, supone una circunstancia extraordinaria e imposible de prever (las propias autoridades sanitarias no la preveían semanas antes de su estallido), que ha incidido de forma drástica en negocios afectados tanto por las restricciones y suspensiones temporales de las autoridades como por la drástica caída de la actividad turística, por supuesto y de manera destacada en la ciudad de Barcelona, donde se ubica el negocio”.

“Desde la declaración de estado de alarma en virtud del Real Decreto 463/2020 se han alternado períodos de suspensión total de actividades de hostelería, con otros con limitaciones más o menos amplias, en virtud de una sucesión de normas tanto del Estado como de la Generalitat de Catalunya. A ello se han acompañado otras limitaciones a los flujos de personas, tanto dentro del Estado como fuera de él”, agrega el Juzgador.

Lo anterior ha supuesto que “inevitablemente la facturación de negocios como el explotado por la actora se haya visto mermada, manteniéndose sin embargo la obligación de pagar gastos, entre ellos la renta del alquiler”, advierte el Auto.

Para mayor argumento, en el presente caso, la actora aporta declaraciones de IVA de los años 2019 y 2020 “que reflejan la drástica caída de la facturación experimentada a partir de la irrupción de la pandemia”.

Por todo ello, a juicio del Magistrado, en el supuesto que aquí analizamos sí concurre la apariencia de buen derecho (fumus boni iuris), en cuanto a la pretensión de modificar el contrato para adaptarlo a la nueva realidad social, económica y jurídica.

Peligro por la mora procesal

Ya en el fundamento de derecho quinto, el Magistrado confirma que el peligro por la mora procesal que invoca la mercantil actora “resulta de los documentos aportados”.

En concreto, la cuenta de explotación que se acompaña refleja un resultado en fecha de noviembre de 2020 de -1.228.467,26, “lo que revela las dificultades de financiación de la solicitante”.

“Es evidente el riesgo de que, de no reducirse la renta y de no frenarse la ejecución del aval, la empresa solicitante devenga insolvente y sea declarada en concurso, o como mínimo se produzca la resolución del contrato y consiguiente pérdida de posesión del elemento físico sobre el que se desarrolla el negocio hotelero”, alerta el Magistrado.

Parte dispositiva

Después de anunciar la existencia de unos emails en los que se evidencia la advertencia expresa de la parte demandada de hacer efectiva la garantía prevista en el contrato, el Magistrado del Juzgado de Primera Instancia n º 32 de Barcelona argumenta que las medidas cautelares interesadas “resultan adecuadas al fin perseguido de asegurar la ejecución de una futura sentencia que permita la subsistencia del contrato de arrendamiento y de la propia actividad mercantil de la demandada, al reequilibrar el coste del mismo en función del cierre del negocio, y la caída de las pernoctaciones en relación con el período post-pandemia, y eliminar el golpe económico que puede suponer la ejecución del aval”.

Por ello, el Magistrado-Juez estima la solicitud formulada y acuerda las siguientes medidas cautelares:

• Prohibición de la ejecución del aval bancario otorgado en garantía de las obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento;
• Suspensión de la obligación de prestar un nuevo aval bancario en garantía de las obligaciones dimanantes del mismo contrato;
• Y reducción de la renta fijada en el contrato, con efectos desde el 15 de marzo de 2020, en los siguientes términos: a) Renta cero, durante el período en el cual la actividad hotelera se vio prohibida como consecuencia de la declaración del estado de alarma; b) Durante el resto del 2020 y hasta la resolución del pleito, aquella será la resultante de aplicar mensualmente sobre la renta pactada en el contrato, el porcentaje medio de descenso de pernoctaciones en Cataluña respecto del ejercicio 2019, publicado mensualmente por la Generalitat de Cataluña.