Segunda sentencia dictada en España que aplica la cláusula rebus con motivo de la crisis sanitaria Covid-19

Aplicando la cláusula rebus sic stantibus, el Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Madrid ha declarado en su reciente sentencia de 28 de julio de 2021 que, el inquilino de un bar madrileño no deberá abonar al arrendador ninguna renta durante el confinamiento más estricto, es decir, desde el 14 de marzo hasta el 10 de junio de 2020.

“Hay que tener en cuenta que en el presente caso estamos ante un arrendamiento de industria, y no de local de negocio al uso”

Además, la Magistrada-Juez reduce temporalmente a la mitad (de 6.000 euros a 3.000) la renta a pagar desde el 10 de junio de 2020 hasta que el Gobierno declare oficialmente el fin de la pandemia.

Datos de interés

En julio de 2014, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento de industria sobre un local sito en Madrid, contando el mismo con licencia para cafetería-restaurante. De hecho, esta era la única actividad permitida para el ahora demandante.

La duración prevista para el mencionado contrato fue de 10 años y la renta prefijada fue de 6.000 euros más IVA menos IROF, esto es, 6.120 euros.

El local de referencia carece de terraza, dadas sus dimensiones.

Posiciones de las partes

La demandante, una sociedad unipersonal, tras la declaración del primer estado de alarma y una vez agotadas todas las vías de negociación con los demandados, interpuso demanda de juicio ordinario solicitando la modificación del contrato de arrendamiento de industria de negocio de bar restaurante suscrito entre las partes y la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus estableciendo la procedencia de fijar un periodo de carencia sin obligación de pago de la renta desde el 14 de marzo de 2020 (fecha de la declaración del primer estado de alarma) hasta la reapertura del negocio.

«Los resultados negativos de la explotación del restaurante-cafetería no responden exclusivamente al cambio del panorama económico sino también a la mala gestión de la empresa». (Foto: Diario de Sevilla)

Además, instaba una reducción temporal de la renta a la cantidad de 1.000 euros mensuales desde fecha de reapertura hasta el levantamiento de todas las restricciones Covid-19 a los negocios de hostelería en la ciudad de, equilibrando las prestaciones del contrato.

Subsidiariamente, el demandante solicita que fuera el Juzgador quien estableciera las cantidades a abonar por dichos periodos atendiendo a las normas de equidad, y ello con la devolución por parte del demandado de las cantidades que hubiera cobrado de más respecto de la cantidad que acuerde el Juzgado.

Por su parte, la demandada presentó escrito de contestación solicitando la desestimación íntegra de la demanda interpuesta en base a los siguientes argumentos:

• La arrendataria tiene derecho al desistimiento del contrato en cualquier momento con un preaviso de 6 meses y una indemnización de un mes de renta por cada año que reste por cumplir;

“La solicitud de la entidad demandante resulta del todo desproporcionada”

• Los resultados negativos de la explotación del restaurante-cafetería no responden exclusivamente al cambio del panorama económico sino también a la mala gestión de la empresa;
• No se han solicitado los denominado préstamos ICO ni se han acudido a los ERTE, sino que directamente se procedió al despido de los trabajadores;

“Se podía servir comida a domicilio”

• Desde inicios de mayo se podía servir comida a domicilio, desde inicios de junio se podía abrir el local con un 50% de aforo, a mediados de junio al 60% y en julio al 100%;
• La demandada no es una gran tenedora ni un fondo de inversión. De hecho, los costes que le genera el reiterado local ascienden a 7.000 euros al mes, por lo que depende del pago del arriendo para su abono.
• La solicitud de la entidad demandante resulta del todo desproporcionada dado que supone trasladar el riesgo de la situación de pandemia a la demandada;
• Por último, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, regula una moratoria en el pago de la renta para las PYMES, por lo que ya existe herramienta legal para reducir costes.

Posición de la Juzgadora

Después de reproducir distintos fundamentos de derecho de las SSTS 591/2014, de 15 de octubre y 452/2019, de 18 de julio, aplicables al supuesto de autos, la Magistrada-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Madrid anticipa en el fundamento de derecho tercero del reciente fallo que, “es un hecho notorio la importante limitación que ha sufrido y que aún sufre la hostelería para el desempeño de su actividad”.

“A día de hoy seguimos en situación de pandemia y la limitación en los locales de hostelería se mantiene”

“Evidentemente, este hecho, la declaración de pandemia, es un hecho absolutamente imprevisible. A día de hoy seguimos en situación de pandemia y la limitación en los locales de hostelería se mantiene, existiendo verdadera incertidumbre acerca de la evolución de la situación”, agrega la Juzgadora.

Pues bien, en palabras de la Magistrada-Juez, “frente a la justificación económica aportada en relación con la importante reducción de ingresos de la demandada alega la demandada que ya existen herramientas contractuales y legales para paliar dicha situación, como el desistimiento del contrato, (que es precisamente lo que se trata de evitar) o la solicitud de moratorias (que fue denegada por la propia demandada)”.

Además, se alega que la demandante ha realizado una incorrecta gestión empresarial. En cambio, este último extremo no es probado por el demandado, dado que, salvo las rentas de abril y mayo, se han abonado todas las mensualidades.

En la misma línea, a juicio de la Magistrada-Juez, es “ajeno a la cuestión que nos ocupa que la demandante haya solicitado el ERTE de sus trabajadores o no haya solicitado prestamos ICO”.

Para mayor argumento, la demandada tampoco acredita que su economía se vea especialmente afectada por la reducción de la renta. “Así se limita a aportar una serie de recibos bancarios, pero lo que no aporta la demandante es el activo que ostenta”, concluye.

Estimación parcial

Ya en el fundamento de derecho quinto, la Juzgadora de instancia declara que, en la presente litis, “procede una estimación parcial de la demanda”.

En concreto, estima la solicitud de carencia de pago de la renta decretada durante el cierre total del negocio, desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 10 de junio de 2020. “No procede extender dicha medida a ningún otro periodo atendida la situación en la que nos encontramos, avanzada la vacunación en la población mayor de edad”, matiza el fallo.

“Se reduce temporalmente la renta de dicho contrato de los 6.000 euros pactados a los 3.000 euros”

Además, estima una modulación de la renta fijada en el contrato, reduciéndola temporalmente a 3.000 euros, desde el 10 de junio de 2020 hasta que se declare el fin de la pandemia por parte del Gobierno. En particular, estima la Magistrada-Juez que “hasta ese momento es altamente probable que se mantengan o se ajusten según la concreta situación epidemiológica, las medidas sobre el sector de la hostelería”.

“Entiendo que la reducción solicitada por la demandante es excesiva, dadas las concretas limitaciones existentes en la comunidad de Madrid”, agrega la reciente sentencia.

“Hasta que se declare el fin de la pandemia por parte del Gobierno”.

Por último, peticiona la actora que se condene a la demandada a devolver las cantidades abonadas en exceso. En cambio, a juicio de la Magistrada-Juez, dicha petición no procede dado que hasta la estimación de esta demanda la renta debida era la pagada. Eso sí, “entiendo que lo abonado de más deberá compensarse con las rentas que se devenguen en un futuro, desde la fecha de esta sentencia”, concluye.

Voces letradas autorizadas

Con la intención de profundizar en lo declarado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Madrid, Economist & Jurist cuenta en la jornada de hoy con dos voces más que autorizadas.

Por un lado, Francisco Javier Ramos Mérida, colegiado de Madrid y Letrado de la Gestoría Administrativa Platas. El abogado ha asumido la dirección técnica del presente procedimiento.

Francisco Javier Ramos Mérida (Foto: Economist & Jurist)

“Las resoluciones de los autos de medidas cautelares dictados a favor de los inquilinos en otros Juzgados de España, la resolución de la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Valencia en su Auto 43/2021, de 10 de febrero que confirmó un auto de medidas cautelares, y la sentencia dictada en este caso por el Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Madrid, sientan unos precedentes importantes al considerar la pandemia del Covid-19 como un acontecimiento de tal entidad que permite la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para obtener una exención del pago del alquiler durante el confinamiento total y una rebaja sustancial mientras dure la pandemia; siempre y cuando se pueda justificar que la actividad del demandante se ha visto muy afectada por perdida de ingresos, no imputable a otra causa”, apunta Ramos Mérida.

Por otro lado, como suele ser casi habitual, contamos con la exquisita valoración de Alejandro Fuentes-Lojo Rius, letrado y socio del despacho líder en España, por su especialización en el campo del derecho civil inmobiliario, Fuentes-Lojo Abogados.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius (Foto: ICAB)

“Esta Sentencia aboga por una interpretación expansiva de la cláusula rebus sic stantibus, siguiendo la tesis del Tribunal Supremo del año 2014, y no la actualmente vigente, que es mucho más restrictiva. Prueba de ello, es que prácticamente toda la fundamentación de la Sentencia está basada en la STS de 10 de octubre de 2014, hasta el punto de transcribir varios párrafos literalmente de la misma, obviando pues las STS posteriores sobre la materia”, adelanta el abogado.

“Estamos ante un arrendamiento de industria, y no de local de negocio al uso”

En palabras de Fuentes-Lojo, “si bien hay que tener en cuenta que en el presente caso estamos ante un arrendamiento de industria, y no de local de negocio al uso, cuya configuración contractual hace mucho más proclive la aplicación de esta figura jurisprudencial, sorprende que no se hayan tenido en cuenta factores como (i) si la empresa arrendataria ha solicitado y ha obtenido ICOs, (ii) la existencia de mecanismos de ajuste del riesgo como la cláusula de desistimiento existente que facultaba a la arrendataria para salirse del contrato, o (iii) que se resuelva que durante un período de tiempo la arrendataria no debe pagar renta alguna, pues, a nuestro juicio, ello contraviene la propia naturaleza del arrendamiento, más aún cuando a pesar de las restricciones, se podía realizar delivery, se podía seguir utilizando como almacén, incluso como reclamo publicitario, consideraciones todas ellas que, por el contrario, sí han sido tenidas en cuenta en otras resoluciones judiciales dictadas en los últimos meses sobre la materia”.

Portada del artículo titulado «Primera sentencia de 2021 que aplica la cláusula rebus sic stantibus» publicado el 12/01/2021. (Foto: Economist & Jurist)

Coincidiendo con lo señalado por Ramos Mérida, Alejandro subraya que “estamos ante la segunda sentencia dictada en toda España en aplicación de la cláusula rebus con motivo de la crisis sanitaria, que si bien al igual que la dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Barcelona en fecha 8 de enero, aún no ha adquirido firmeza, constituyen relevantes precedentes a tener en cuenta, en tanto que ambas abogan por la aplicación de esta controvertida figura jurisprudencial en tiempos de pandemia. Nótese que en ambos casos estamos ante arrendamientos de industria, pero como decíamos, esta última sentencia sigue la tesis del Excmo. Ex Magistrado Javier Orduña, mientras que la del Juzgado de 1ª Instancia n.º 20 de Barcelona sigue la tesis actual de la Sala del TS”.