Una comunidad de propietarios debe indemnizar a un restaurante que tuvo que cerrar 79 días por obras en elementos comunes mal conservados

La Audiencia Provincial de Madrid confirma la condena a una comunidad de propietarios a pagar 49.011,97 euros al arrendatario de un local destinado a restaurante, que tuvo que cerrar dos veces —47 y 32 días— por obras en la red de saneamiento y en el forjado del edificio. Para la Sala, la antigüedad del inmueble obligaba a la comunidad a extremar la vigilancia de sus elementos comunes, aunque no hubiera signos externos de deterioro.

Dos cierres en un año

En una reciente sentencia (disponible en el apartado ‘descargar resolución’) la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid ha desestimado el recurso de apelación de una comunidad de propietarios madrileña, confirmando íntegramente el fallo dictado por la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid.

La demandante es la sociedad que explota, como arrendataria, un restaurante en un local del edificio. El negocio tuvo que cerrar por primera vez durante 47 días, del 6 de septiembre al 23 de octubre de 2021, mientras la comunidad reparaba la red de saneamiento y pocería. Por ese cierre reclamó 28.290,37 euros. Después amplió la demanda en otros 20.721,60 euros por un segundo cierre de 32 días. Esta vez, las obras afectaban al forjado y a la estructura del techo del local, tras colapsar el forjado.

El juzgado estimó la demanda y condenó a la comunidad a pagar 49.011,97 euros por los dos cierres, más intereses y costas.

Un edificio antiguo exige más vigilancia

La comunidad sostenía que había cumplido su deber de conservación. Alegó que el edificio se rehabilitó por completo entre 2005 y 2007, incluida —según decía— la red de saneamiento, y aportó actas de juntas para acreditar un mantenimiento diligente. También invocó que no había olores ni otros signos externos del mal estado de las tuberías, que parte de las humedades se debían a capilaridad y que no existían arquetas registrables.

La Sala rechaza todos estos argumentos. A su juicio, el mal estado de la red evidencia por sí mismo que no se había mantenido. Y la falta de señales visibles no exime a la comunidad, porque «el simple hecho de la antigüedad del edificio exigía a la Comunidad de Propietarios una mayor diligencia» en la comprobación de esa red.

(Imagen: E&J)

El tribunal subraya, además, que el deterioro se produjo de forma paulatina y constante, no súbita. La comunidad debía haber evaluado las tuberías antes de que llegaran a ese estado, y esa omisión provocó las humedades que obligaron a reparar. En apoyo de su criterio, la Sala cita una sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 2025 en la que se condenó por la vía del artículo 1.902 del Código Civil a una comunidad cuyo edificio, de más de 40 años, tenía tuberías viejas y arquetas de ladrillo con múltiples roturas y fugas que dañaron un local.

Tampoco prospera el argumento de que las obras se hicieron precisamente en cumplimiento del artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Para la Audiencia, «no ofrece lugar a la duda» la relación de causalidad: la falta de vigilancia causó las humedades, estas obligaron a reparar y la reparación forzó el cierre del restaurante durante 47 días.

El forjado es común aunque la fuga viniera de un piso

En el segundo cierre, la comunidad defendió que el colapso del forjado situado entre el local y un piso del edificio se originó en fugas de la red privativa de ese piso. Es decir, que el origen del daño no estaba en un elemento común, sino en uno privativo.

La Sala discrepa. La propia apelante admite que el forjado colapsó, y su perito reconoce la afectación de cinco viguetas y que «la estabilidad del forjado estaba en franco peligro». Ese forjado es un elemento común, de cuyo mal estado responde la comunidad porque está obligada a mantenerlo y conservarlo. Ello, precisa la sentencia, sin perjuicio de que la comunidad pueda repetir contra el propietario cuyas instalaciones privativas causaron el deterioro.

La posible infracción del artículo 9.1.b) de la LPH por ese propietario es, para la Audiencia, una responsabilidad distinta de la que aquí se ejercita. Y el hecho de que la comunidad ejecutara las obras de reparación tampoco la exime: mantener y conservar los elementos comunes es, recuerda el tribunal, obligación suya.

Los gastos fijos del negocio cerrado también se indemnizan

La comunidad pidió reducir la indemnización. Alegaba que los gastos fijos del local no guardan relación causal con el cierre, porque el arrendatario los soporta esté el restaurante abierto o cerrado.

La Audiencia no lo acepta y hace suyo el criterio de una sentencia de la Sección 14.ª de la misma Audiencia de 2016, dictada en un caso de un bar cerrado por grietas y hundimiento del suelo tras romperse la red de saneamiento. Mientras el restaurante estuvo cerrado, sus titulares no ingresaron nada y tuvieron que pagar con su patrimonio el alquiler, la gestoría, la alarma, el seguro, los intereses de un préstamo y el personal. Son gastos indispensables para el negocio que antes se cubrían con lo que generaba la explotación.

(Imagen: E&J)

La sentencia resuelve otras dos objeciones:

La renuncia al artículo 30 LAU. Que la arrendataria hubiera renunciado al derecho que le reconoce el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con su artículo 26, no altera la conclusión. El daño lo causó directamente el incumplimiento por la comunidad de su obligación legal de conservar los elementos comunes.

Críticas al informe pericial planteadas por primera vez en apelación. La comunidad reprochó a la perito de la actora no haber descontado los gastos que el restaurante habría tenido abierto, como el aprovisionamiento. La Sala lo considera una alegación ex novo: los informes ya constaban en autos al contestar la demanda, y admitirla ahora causaría indefensión a la demandante, que ya no puede proponer prueba sobre ello.

Claves prácticas de la sentencia

La Audiencia desestima el recurso, confirma la condena de 49.011,97 euros e impone a la comunidad las costas de la alzada, con pérdida del depósito para recurrir. Contra la sentencia cabe recurso de casación si se acredita interés casacional, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Para comunidades, administradores de fincas y arrendatarios de locales, la resolución deja varias cuestiones a tener en cuenta:

La antigüedad del edificio eleva el estándar de diligencia. Que no haya olores u otros signos externos no basta para eximir a la comunidad si no revisó activamente sus instalaciones.

Una rehabilitación pasada y las actas de juntas no blindan a la comunidad cuando el mal estado de la red evidencia la falta de mantenimiento.

El elemento común dañado lo repara y responde la comunidad, aunque la causa esté en instalaciones privativas; después puede repetir contra el propietario responsable.

El arrendatario puede reclamar los gastos fijos que tuvo que seguir pagando con el negocio cerrado, como perjuicio derivado del cierre.

Las objeciones al informe pericial deben plantearse al contestar la demanda. Formuladas por primera vez en apelación, no se atienden.