Una puerta divide a una comunidad y llega a los tribunales pese a tener permisos
La Audiencia de Barcelona confirma la anotación preventiva de la demanda: sin autorización de los vecinos, los permisos no bastan
(Imagen: E&J)
Una puerta divide a una comunidad y llega a los tribunales pese a tener permisos
La Audiencia de Barcelona confirma la anotación preventiva de la demanda: sin autorización de los vecinos, los permisos no bastan
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Una puerta nueva en el vestíbulo de un edificio de Barcelona, según la comunidad disimulada entre el panelado de madera que reviste toda la entrada, ha acabado en la Audiencia Provincial. Los vecinos aseguran que nadie les avisó de ella. La promotora que la abrió sostiene que lo informó todo y que la junta lo aprobó. La Sección 1.ª ha dado la razón a la comunidad, por ahora: confirma la anotación preventiva de la demanda sobre las fincas a las que da acceso esa puerta, de modo que quien las compre sabrá que pesa sobre ellas un pleito.
El auto (disponible en el botón ‘descargar resolución’), con la magistrada Isabel Adela García de la Torre Fernández como ponente, resuelve el recurso de Investcor BCN 2022 contra la decisión del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Barcelona, que había acordado la medida un año antes.
Dos versiones sobre una misma puerta
Investcor compró en junio de 2022 el local comercial n.º 1 del inmueble para rehabilitarlo y cambiar su uso: dos viviendas y dos despachos. En la junta ordinaria de enero de 2023 informó a los propietarios de que el acceso a una de las viviendas y a las dos oficinas sería por el vestíbulo, por la puerta que ya servía al local, y de que la otra vivienda tendría entrada directa desde la calle.
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Según la comunidad, lo ejecutado fue otra cosa: se abrió una puerta nueva en la zona común, sin que fuera visible. En la junta de 27 de noviembre de 2024, los propietarios acordaron no aprobar esa apertura. La promotora replica que presentó el proyecto definitivo en la junta de 17 de mayo de 2023, que el arquitecto de la comunidad lo analizó y habló de «paso de puerta», y que el acuerdo de 2024 está impugnado. Las obras, afirma, terminaron en agosto de 2025.
Un plano con puerta y otro sin ella
Para la Audiencia, que se pronuncia de forma provisional y sin prejuzgar el fondo, el peso recae en la documentación. Los planos que la comunidad dice haber recibido, fechados el 28 de marzo y el 20 de abril de 2023, no recogen ninguna puerta en el vestíbulo. Los visados por el Colegio de Arquitectos sí la grafían. Y la promotora no acreditó que esos planos se pusieran a disposición de la comunidad ni de su arquitecto.
Tampoco convencen a la Sala los otros apoyos. El informe técnico del 16 de mayo de 2023, un día antes de la junta, analizaba la viabilidad estructural de las obras y dejaba fuera «intencionadamente» el resto. Y la mención del acta al refuerzo de la estructura para la apertura al patio de los dos departamentos con entrada por el vestíbulo no parece referirse, dice el auto, a la pared interior panelada donde se abrió la puerta.
La conclusión es que, aunque las obras sean técnicamente correctas y cuenten con permisos, al no constar que se hicieran con autorización de la comunidad existe una situación cautelable (fumus boni iuris), sin perjuicio de lo que se pruebe en el procedimiento principal.
Qué protege una anotación preventiva
La promotora alegó que el único perjuicio posible para los vecinos era tapiar la puerta. Pidió que la caución se fijara en 534.955 euros, una cifra que equiparaba al precio de venta, y subsidiariamente ofreció 3.000 euros, que en el recurso elevó a 8.000. La Sala rechaza ese planteamiento.
La anotación preventiva no es una prohibición de disponer: la finca puede venderse, pero el comprador queda vinculado al resultado del pleito. El peligro (periculum in mora) es que, mientras dura el procedimiento, se transmita a un tercero de buena fe y que, si la comunidad gana, le cueste ejecutar la sentencia frente a él, porque se modificaría el acceso a su propiedad. Ese tercero, añade el auto, es más que probable a la vista del objeto social de la promotora, que pretende la venta de inmuebles.
La caución de 8.000 euros fijada en primera instancia se considera «más que adecuada». La ofrecida por la promotora no puede sustituir a la medida por su finalidad.
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Un alcance más reducido
La Audiencia sí atiende en parte una petición subsidiaria de Investcor. Como la anotación se practicó al margen de la finca matriz, limita su eficacia a las fincas que tienen acceso desde el vestíbulo por la nueva puerta, una vez realizada e inscrita la segregación. La eventual venta del resto queda al margen. Según el auto, la afectación parece circunscrita a las dos registrales que comparten ese acceso.
El auto es firme y supone la pérdida del depósito consignado. La cuestión de fondo, si la puerta debió autorizarse y si el vestíbulo debe volver a su estado anterior, se decidirá en el juicio principal.
Más allá del caso, la lectura práctica es clara: los permisos y la corrección técnica de una obra no sustituyen el consentimiento de la comunidad cuando se actúa sobre elementos comunes, y la anotación preventiva permite advertir a futuros compradores sin impedir la venta.
