Alquiler de temporada: así pasa a ser vivienda habitual con las nuevas reglas
Los contratos deberán tener una causa justificada y acreditable, mientras que la sucesión de más de dos contratos puede convertirlos en indefinidos
(Imagen: E&J)
Alquiler de temporada: así pasa a ser vivienda habitual con las nuevas reglas
Los contratos deberán tener una causa justificada y acreditable, mientras que la sucesión de más de dos contratos puede convertirlos en indefinidos
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El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado ayer miércoles en el BOE y en vigor desde hoy jueves, reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para cerrar una vía que, según la exposición de motivos, constituye un fraude: usar contratos de temporada o de habitaciones para cubrir necesidades permanentes de vivienda y eludir así la protección del arrendamiento habitual. El alquiler de temporada deja de ser un territorio contractual libre.
El nuevo artículo 2.3 LAU define el arrendamiento de vivienda temporal como el que cubre la necesidad de vivienda de quien está desplazado de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable. La definición abarca expresamente el alquiler de una habitación o estancia. A la vez, el artículo 3.2 excluye del régimen de «uso distinto» los contratos de alojamiento u hospedaje de personas.
El contrato debe recoger de forma expresa la causa del desplazamiento (artículo 7.2). La carga de probar que existe recae sobre el arrendador. Si la causa falta, el contrato pierde su naturaleza temporal y se somete al régimen de vivienda habitual con efectos retroactivos a la fecha de la firma.
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Cuándo se convierte en vivienda habitual
El artículo 9 bis fija la duración: más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. El contrato puede prorrogarse por acuerdo expreso mientras subsista la causa, sin superar ese máximo salvo que la causa de temporalidad se mantenga.
Hay dos supuestos de reconversión automática. El primero se da cuando el arrendamiento supera los 12 meses sin que lo justifique la causa. El segundo, cuando se novan o suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda. En ambos casos, el primer contrato se entiende celebrado como de vivienda habitual, con su plazo mínimo y su régimen de prórrogas.
La consecuencia práctica es relevante. Un contrato reconvertido quedaría sujeto al nuevo artículo 10 LAU que fija el Real Decreto-ley 28/2026, vigente desde el 15 de noviembre: preaviso del arrendador de seis meses e indemnización al arrendatario al vencimiento, salvo causas justificadas.
Habitaciones y rentas
El decreto equipara el alquiler por habitaciones al arrendamiento de vivienda. El nuevo artículo 17.9 impone que la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes a la vez no exceda la renta del contrato de la vivienda completa. En zona de mercado residencial tensionado, esa renta (o la suma de las parciales) debe respetar además los límites de los apartados 6, 7 y 8 del mismo artículo.
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Para contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta de los posteriores no podrá crecer anualmente por encima del IRAV, el índice de referencia para la actualización de los alquileres (artículo 17.8). Quedan fuera de la LAU las cesiones de habitaciones sin ánimo de lucro que realicen entidades del tercer sector en programas de acogida o inclusión, así como las cesiones turísticas de hasta 31 días sometidas a su normativa sectorial.
Derechos del inquilino
El arrendatario temporal gana varias garantías:
- Desistimiento tras un mes desde la firma, con diez días de preaviso y sin indemnización (artículo 11.2).
- Garantía adicional a la fianza limitada a una mensualidad (artículo 36.5).
- Reparaciones: el arrendador debe responder en cinco días hábiles; si no lo hace, el inquilino puede ejecutarlas y descontarlas de la renta del mes siguiente (artículo 21 bis).
- Gastos de gestión y formalización no repercutibles (artículo 20.2).
Los anuncios, además, deberán incluir el índice de referencia de precios y, en su caso, el código de registro de la vivienda (artículo 20 del decreto), y las plataformas de corta duración quedan sujetas al régimen sancionador vinculado al Reglamento (UE) 2024/1028.
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Contratos vigentes y cautelas
Según la disposición transitoria octava, los contratos de temporada firmados antes de la entrada en vigor conservan su régimen de «uso distinto» hasta el fin del plazo pactado, y se extinguen sin posibilidad de prórroga. Si se renuevan, pasan al nuevo régimen de vivienda temporal.
Dos cautelas para el operador jurídico. La norma respeta las competencias autonómicas sobre arrendamientos temporales y de habitaciones, de modo que la regulación de cada comunidad seguirá aplicándose en su territorio. Y, como todo decreto-ley, debe someterse a convalidación parlamentaria (artículo 86 de la Constitución). El contexto no ayuda: el Pleno del Congreso derogó los decretos del 29 de septiembre y el Consejo de Ministros se reunió el 5 de octubre con el fin de disolver las Cortes y convocar elecciones, de modo que el recorrido final de la norma es incierto.
