Cómo cambian las reglas impositivas para los alquileres: hasta un 100% de reducción para los caseros
El nuevo decreto modifica la reducción fiscal del alquiler según la evolución de la renta y crea una escala para los inmuebles urbanos sin alquilar
(Imagen: E&J)
Cómo cambian las reglas impositivas para los alquileres: hasta un 100% de reducción para los caseros
El nuevo decreto modifica la reducción fiscal del alquiler según la evolución de la renta y crea una escala para los inmuebles urbanos sin alquilar
(Imagen: E&J)
El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE de ayer, miércoles, cuyo título II reúne un paquete fiscal amplio. El otro decreto aprobado el mismo día, el Real Decreto-ley 28/2026, reforma la prórroga de los contratos de alquiler y no contiene medidas tributarias. Ambos decretos (disponibles en el botón ‘descargar resolución’) deberán ser convalidados tras la derogación de los decretos del 29 de septiembre y la disolución de las Cortes.
Alquiler: el IRPF premia la renta contenida
La reforma reescribe el artículo 23.2 de la Ley del IRPF y gradúa la reducción del rendimiento neto positivo según lo que ocurra con la renta. En la práctica, las nuevas reglas se aplican a los contratos que se formalicen a partir del 1 de diciembre de 2026. Los celebrados desde la Ley 12/2023 hasta esa fecha conservan la regla vigente a 31 de diciembre de 2025, y los anteriores a esa ley, la de 31 de diciembre de 2021.
- Nuevo contrato con rebaja de renta superior al 5%: reducción del 100% si, agotado el plazo mínimo o la última prórroga, se firma con el mismo inquilino, o con otro si la renta queda por debajo del índice de referencia. En otro caso, 95% (zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años), 90% (zona tensionada), 85% (inquilino joven) o 70%.
- Renta igual o inferior a la anterior: 50%.
- Renta al alza: del 40% (subida de hasta el 5%) al 15% (más del 20%).
- Primer alquiler de la vivienda: del 100% al 50%, según la renta y el perfil del inquilino.
En esos tres supuestos el arrendador no puede ser gran tenedor en el sentido de la Ley 12/2023. Hay además un 70% para alquiler social o con administraciones y entidades sin fines lucrativos, un 60% para vivienda rehabilitada en los dos años previos y un 80% durante la prórroga tácita, este último solo si la renta no supera el índice de referencia y el arrendador no es gran tenedor.
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Para el inquilino se crea una deducción del 10% de lo pagado por la vivienda habitual. La base máxima es de 11.630 euros si la base imponible no supera los 23.007,20 euros y decrece hasta anularse en 33.007,20. Ni el contribuyente ni su unidad familiar pueden ser titulares de otra vivienda a menos de 50 kilómetros durante al menos la mitad del periodo.
Inmuebles sin alquilar: una escala desde 2027
Desde el 1 de enero de 2027, el artículo 85 de la Ley del IRPF aplica una escala progresiva sobre la suma de valores catastrales de los inmuebles urbanos que no estén afectos a una actividad económica ni generen rendimientos. Quedan fuera la vivienda habitual y el suelo sin edificar. Entran, por tanto, segundas viviendas, oficinas y locales vacíos o de uso propio.
Los primeros 100.000 euros de valor catastral conjunto se imputan al 1,1%. El tramo de 100.000 a 500.000 euros pasa al 1,5% y el de 500.000 a un millón, al 2%. Lo que exceda del millón se grava al 3%. Con 300.000 euros, la renta imputada sería de 4.100 euros: 1.100 por el primer tramo y 3.000 por el segundo.
La misma fecha modifica el rendimiento mínimo en caso de parentesco (artículo 24), que pasa a calcularse con el porcentaje medio efectivo sobre el valor catastral cuando el inmueble se cede a cónyuge o parientes hasta el tercer grado.
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Sobre los inmuebles residenciales desocupados más de dos años sin causa justificada, los ayuntamientos podrán exigir un recargo en el IBI de hasta el 50% de la cuota. El tope sube al 100% o más según la zona, el tiempo de desocupación y el número de viviendas del titular. La medida se limita al uso residencial y deja fuera las oficinas.
IVA y plusvalía municipal
Desde el 1 de diciembre de 2026, el IVA reducido del 10% de las obras de renovación y reparación se extiende a viviendas destinadas a alquiler habitual, sea cual sea la condición del arrendador. Exige pago por medios bancarios, que la vivienda tenga al menos dos años de antigüedad y, si el contratista aporta materiales, que no superen el 40% de la base.
Desde esa misma fecha rigen nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal sobre el valor del terreno. Van de 0,11 (entre 14 y 17 años de tenencia) a 0,30 (veinte años o más).
El real decreto-ley entra en vigor el día siguiente a su publicación, salvo las fechas específicas citadas. Hasta su convalidación, las medidas son provisionales.
