Ley de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales

Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.

El ejercicio de la competencia legislativa sobre el derecho civil de Cataluña supone no solo la elaboración y promulgación de nuevas leyes, sino la obligación de revisar las existentes y corregir las disfunciones, carencias o imprecisiones que su aplicación práctica en la realidad cotidiana haya puesto de manifiesto. En esta línea, en fecha 29 de enero de 2009, el Parlamento de Cataluña adoptó la Resolución 371/VIII, en virtud de la cual se instaba al Gobierno a impulsar los trabajos, iniciados por el Observatorio de Derecho Privado de Cataluña, de reforma de los preceptos de la propiedad horizontal. Dado que la legislatura finalizó sin que se presentasen estos trabajos, el nuevo Parlamento, en fecha 28 de abril de 2011, aprobó la Resolución 55/IX, por la que se instaba al Gobierno a cumplir aquella primera resolución. En cumplimiento del mandato parlamentario, la Sección de Derechos Reales de la Comisión de Codificación de Cataluña continuó e intensificó la labor de estudio y análisis de los preceptos del Código civil de Cataluña relativos al régimen de la propiedad horizontal (artículos 553-1 a 553-59), y el fruto de estos trabajos es el presente texto. Si bien las observaciones de los profesionales y juristas en general se referían a cuestiones concretas, se consideró que las modificaciones propuestas, dado que los preceptos que se discutían forman parte de un código, debían coordinarse sistemáticamente, lo que implicaba necesariamente una revisión del capítulo III del título V del libro quinto del Código civil de Cataluña. Se ha dado solución a gran parte de los problemas manifestados y se han corregido las imprecisiones, las disfunciones y los contrasentidos detectados en la aplicación de la norma, a la vez que se ha armonizado y coordinado con las otras partes del propio libro quinto y de los demás libros del Código civil aprobados con posterioridad. A título de ejemplo, se sustituye el término edificio por el término inmueble en todos los preceptos en que es adecuado, para incluir todas las situaciones comprendidas en la propiedad horizontal; se usa el término restricción en vez del de limitación, porque así obliga a hacerlo la coordinación con los preceptos del régimen de propiedad. A pesar de ello, la reforma no supone la modificación del sentido o de los principios que inspiran el régimen vigente de la propiedad horizontal en Cataluña. La presente ley respeta el sistema del texto vigente en cuanto a las divisiones entre secciones y subsecciones del capítulo III del título V del libro quinto del Código civil de Cataluña. Los artículos mantienen la numeración y, en general, la denominación originaria. II Se han introducido mejoras en las disposiciones generales de la sección primera con el objetivo de dotarlas de claridad y de contribuir a la efectividad del régimen.En cuanto a la caracterización jurídica del crédito de la comunidad frente a los propietarios, se mantiene la afección real y, además, se señala su preferencia de carácter especial sobre el elemento privativo, con la prelación que en cada caso corresponda según la ley. Asimismo, se ha ampliado la necesidad de aportar un certificado relativo a las deudas pendientes de pago en las transmisiones lucrativas del elemento privativo, porque la situación puede afectar al consentimiento de la adquisición, que es lo que se protege. Para agilizar la gestión del fondo de reserva y evitar costes inútiles, se establece la obligación de llevar una contabilidad separada y de abrir una cuenta bancaria especial para este fondo a nombre de la comunidad. Es preciso recordar que el fondo de reserva tiene como objetivo subvenir a los gastos de la comunidad que sobrevengan o que tengan un coste excepcional, especialmente en cuanto a actuaciones de gran mantenimiento, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes, seguridad, reforma o adecuación a normativas sectoriales de los elementos comunes del edificio. Se mantiene el criterio que el establecimiento del régimen de propiedad horizontal requiere el otorgamiento del título de constitución, aunque no es preciso que, en el momento de otorgarlo, la construcción esté terminada; además, se aclaran cuestiones relativas a la legitimación para el otorgamiento. A pesar de ello, y para dar seguridad al tráfico jurídico, se modifica el artículo 551-2.2 con el fin de permitir que, para resolver un caso concreto, en defecto de pacto entre los comuneros y de las reglas de la comunidad ordinaria, puedan aplicarse a las situaciones de comunidad que cumplan los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado formalmente las reglas de la propiedad horizontal que sean adecuadas a las circunstancias del caso. La finalidad de la modificación es facilitar la resolución del problema de la forma más efectiva. Se propone una reforma profunda de la organización de la comunidad. Así, se suprime la obligación de hacer una primera y una segunda convocatoria de la junta, dado que la realidad ha revelado la inutilidad de la doble convocatoria; se incorporan las nuevas tecnologías como mecanismos para hacer notificaciones y requerimientos; se precisa el régimen de asistencia y participación en la junta; se corrigen las contradicciones observadas en los plazos de custodia de la documentación de la comunidad; se da visibilidad al cargo de la vicepresidencia y se regula este cargo, que en la norma anterior quedaba confuso, y se ordenan las funciones de cada órgano de la comunidad. Una mejora muy importante de la ley es la que afecta al régimen de los acuerdos con relación a las mayorías exigidas. A esta materia se dedican dos preceptos. Se han simplificado las mayorías requeridas, que ahora se reducen a las siguientes: el régimen general, que es el de la mayoría simple de propietarios y cuotas, de modo que se recupera el equilibrio de dobles mayorías que se había perdido en la norma anterior; los regímenes particulares de la mayoría cualificada de cuatro quintas partes de propietarios y cuotas, y, finalmente, la exigencia de unanimidad, que se limita a los supuestos estrictamente necesarios. Se da contenido a la abstención en el voto y al voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común, de modo que se resuelven los problemas que se suscitaban en la realidad cotidiana de estas situaciones. Se otorga una consideración especial a la adopción de acuerdos que afectan a las obras obligadas de adaptación del edificio a las necesidades de las personas con discapacidad y para las personas mayores de setenta años, a cuyo fin se ha tenido en cuenta la Convención internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad y su Protocolo facultativo, aprobados el 13 de diciembre de 2006 por la Asamblea General de la Organización de las Naciones Unidas. La presente ley hace explícita la distinción entre los acuerdos de formación instantánea y los de formación sucesiva; en estos últimos debe esperarse a comprobar la voluntad de las personas que no han asistido a la junta. El nuevo sistema parte de la necesidad de que los propietarios presentes en la reunión hayan votado a favor del acuerdo por mayoría simple, y entonces el cómputo de la mayoría cualificada o de la unanimidad se hace con los votos favorables de los que no se han opuesto al acuerdo en el plazo de un mes. El régimen de impugnación de los acuerdos también tiene en cuenta esta formación sucesiva. Se incluye expresamente y se favorece la resolución extrajudicial de los conflictos surgidos en el ámbito de la propiedad horizontal, y se establece explícitamente que lospropietarios pueden acordar acudir al arbitraje por cualquier cuestión relativa al régimen. Por ello, cuando un precepto se refiere a la autoridad judicial, es preciso entender comprendido el arbitraje, el recurso al cual puede haberse establecido a todos los efectos en una cláusula de los estatutos o puede acordarse «ad hoc». En la misma línea, se fomenta la mediación como método para favorecer la resolución de conflictos. Asimismo, se aclaran las dudas interpretativas relativas al régimen y los plazos de impugnación de los acuerdos comunitarios. III En cuanto a la sección segunda, se introducen precisiones en la configuración de los elementos privativos de beneficio común y se suprimen las restricciones injustificadas a la disposición del uso y disfrute de los anexos. Se favorece la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos y se otorga a los propietarios esta facultad, previa obligación de enviar el proyecto técnico a la presidencia o a la administración. Se fomenta el cumplimiento de la obligación de comunicar el cambio de titularidad del elemento privativo con el establecimiento de la responsabilidad solidaria del transmitente respecto a las deudas que se devenguen hasta la notificación efectiva de la transmisión a la comunidad. Se especifica el procedimiento para reclamar los gastos comunes y se resuelven así los enormes problemas que esta cuestión había planteado a los tribunales de justicia. Asimismo, se suprime la confusa distinción que la normativa establecía entre elementos comunes de uso restringido y elementos comunes de uso exclusivo, y se instaura un único régimen para los elementos comunes cuyo uso sea atribuido a uno o varios propietarios de elementos privativos. Y se establece en un único precepto el régimen de las actividades prohibidas tanto en los elementos privativos como en los elementos comunes, que en el texto anterior se hallaba contenido en dos artículos. IV En cuanto a la propiedad horizontal compleja y a la propiedad horizontal por parcelas, reguladas por las secciones tercera y cuarta, respectivamente, la presente ley respeta en líneas generales el régimen vigente. A pesar de ello, se ha reforzado el principio de autonomía privada en la propiedad horizontal por parcelas y se ha mejorado mucho la redacción de los preceptos. Así, por ejemplo, se han suprimido todas las alusiones que erróneamente se hacían a la urbanización, término que se ha sustituido por la locución propiedad horizontal por parcelas, así como se han precisado los aspectos relativos a la inscripción de ambos tipos de propiedad horizontal. Se ha armonizado la mayoría prevista para la extinción de la propiedad horizontal por parcelas con la que se requiere para las modificaciones del título de constitución y los estatutos; así se ha evitado la utilización de criterios distintos, que dificultaban la comprensión de la norma. También se han suprimido algunas discordancias con relación a la legislación urbanística. Finalmente, para permitir a las propiedades horizontales por parcelas existentes antes del 1 de julio de 2006 la adaptación voluntaria a la normativa vigente por medio del otorgamiento del título de constitución, la disposición transitoria establece un nuevo plazo de cuatro años a contar de la entrada en vigor de la presente ley, a partir del cual cualquier propietario puede exigir ante los tribunales el otorgamiento forzoso del título de constitución.