Y ahora… ¿Qué ocurre con los impagos de las rentas en viviendas y locales?

Una de las consecuencias del Estado de Alarma decretado por el Gobierno es la reducción drástica de ingresos por parte de trabajadores y autónomos, que ven con total desesperación como en los próximos meses no podrán hacer frente al pago de las rentas pactadas en su contrato de arrendamiento. Es por ello que ante la falta de medidas especificas por parte del Gobierno para tal situación, realizamos las siguientes recomendaciones.

Obviamente cuando un inquilino se retrasa en el pago de la renta o de las cantidades a que viene obligado a abonar según el contrato de arrendamiento (luz, agua, gas, comunidad de propietarios, etc.), el arrendador de la vivienda está en su pleno derecho de iniciar contra el mismo una acción judicial de resolución del contrato y recuperación de la finca alquilada (desahucio).

Pero tranquilos, no hay que alarmarse, no todo procedimiento finaliza en desahucio.

Vamos a analizar las dos posibles vías para no llegar al extremo de un desahucio. Se trata de derechos que asisten al inquilino pero que solo pueden ser utilizados una sola vez a lo largo de la vida del contrato, es decir, que si ya había sido requerido previamente de forma extrajudicial por el arrendador por incumplimiento en el pago, o ha existido previamente ya un procedimiento judicial de resolución del contrato y recuperación de la finca alquilada y ya había enervado en esa ocasión la acción, entonces, lamentablemente no le son de aplicación las opciones que planteamos y que son completamente validas en nuestro ordenamiento jurídico.

1. PRIMERA POSIBILIDAD: RECLAMACION EXTRAJUDICIAL PREVIA POR PARTE DEL ARRENDADOR: Si el arrendador le envía, ANTES de interponer la demanda de desahucio, un requerimiento fehaciente al inquilino para que pague las cantidades adeudadas y no se abonan en los 30 días siguientes, y transcurrido dicho plazo se pone la demanda de desahucio,  ya no cabe la enervación aunque sea la primera vez que la vaya a utilizar el inquilino. Es decir, si usted recibe dicha comunicación fehaciente por parte de su arrendador, tiene 30 días para realizar el pago, ya que de lo contrario, lamentablemente en la posterior demanda de desahucio usted no podrá consignar dichas cantidades para saldar su deuda (enervar la acción)  y el procedimiento de desahucio seguirá su curso.

Es importante señalar que el hecho de rehusar la recepción del burofax para alegar que no ha sido notificado no surte efecto. Es jurisprudencia consolidada que en los casos en que el destinatario rehúse la recepción del burofax o no lo recoja en la oficina de correos, se tendrá por entregado el burofax y se tendrá por comunicado el contenido del mismo (en caso de que se hubiere contratado el subservicio de certificación de contenido). Y si del contenido del mismo tienen que surtir determinados efectos, como la prescripción de determinados plazos, el inquilino tendrá que asumir dichos efectos.

2. SEGUNDA POSIBILIDAD: RECLAMACION DIRECTA JUDICIAL PARTE DEL ARRENDADOR.

El arrendador puede optar directamente por interponer la demanda de desahucio y al mismo tiempo reclamar el importe de las rentas adeudadas sin necesidad de requerimiento extrajudicial previo.

Para el inicio de este trámite, el arrendador necesita la preceptiva intervención de abogado y procurador, por lo que  dudosamente, por los gastos que esto le generaría,  va a iniciar este tipo de acción por el solo incumplimiento de pago de una mensualidad.

Una vez presentada y admitida a trámite la demanda, se dictará Decreto donde el Juzgado le dará traslado al inquilino-demandado y le requerirá para  :

• Que en el plazo de diez días enerve la acción pagando o consignando las cantidades que adeuda. Recordemos que si antes ya ha ejercitado esta opción, ya no sería posible.
• O bien, formule oposición en el mismo plazo de 10 días alegando sucintamente las razones por las que entiende no procede el desahucio, o no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, se dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.

Es por ello que para finalizar este articulo , me parece interesante mencionar la sentencia del Tribunal Supremo  de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ) que establece claramente que:

«la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada»

Y por ultimo, recomendamos que si se ve en la tesitura de no pode abonar las rentas debido a la reducción de sus ingresos como consecuencia del Estado de Alarma en el que nos encontramos, como muestra de buena fe y de cara a una defensa en un posible juicio,  lo sensato sería enviar burofax al arrendador donde se le manifieste el que el motivo de impago es la falta de ingresos por la situación existente, alegando las causas concretas con acreditación si es posible (estar incurso en un Ere, Erte, ser autónomo que en estos momentos mantiene cerrado su negocio, etc..) y dejando muy claro que en cuanto la situación se resuelva procedería a reanudar el pago, ya que su incumplimiento se debe única y exclusivamente al estado excepcional y generalizado en el que nos encontramos en España.

Sobre la autora: Montserrat Domeque Serrano es Abogada y Socia Fundadora en ATD Abogados.