Algunas consideraciones acerca del contrato de lease back

Martín Jesús Urrea Salazar Profesor Derecho internacional privado. Abogado CEDEU (Universidad Rey Juan Carlos)

SUMARIO:

Contexto: El Lease Back como manifestación del Global Law

Régimen jurídico del Leasing y del Lease Back en España

Operaciones de Lease Back inmobiliario. Las operaciones de las Comunidades Autónomas

Leasing y Lease Back desde la perspectiva del Derecho internacional privado español. Los Reglamentos europeos de competencia judicial internacional (Reglamento 1215/2012 “Bruselas I bis”) y derecho aplicable (Reglamento 593/2008 o Roma I)

• Contexto: El Lease Back como manifestación del Global Law

Al referirnos al Lease Back, nos encontramos sin duda ante uno de esos contratos “atípicos” (al menos en el derecho español) creados en el marco de la autonomía de voluntad de las partes, consagrada fundamentalmente en nuestro derecho en el artículo 1255 del código civil.

Así lo ha venido afirmando nuestro Tribunal Supremo, que resaltando la desaparición de la figura del tercero proveedor del bien (por contraposición al leasing tripartito o típico), lo enmarca como contrato lícito y válido en el marco de dicho artículo (STS de 20 de noviembre de 1999).

Por consiguiente, se ha calificado como una operación autónoma, admisible y lícita cuya finalidad no es obtener o mantener el bien o activo enajenado, sino la de conseguir dinero evitando las solemnidades exigidas para la solicitud de un crédito, además de un reflejo indudable de solvencia de la empresa (Sentencia de la Audiencia Nacional del 9 de abril de 2012).

Estamos en lo que se ha venido a denominar como el proceso de “americanización del derecho mercantil”, y que hace referencia a como la práctica comercial estadounidense se convirtió en motor de creación de instituciones jurídico-mercantiles en el viejo continente. Y esta importación de la práctica estadounidense, surgida por tanto en el marco de los sistemas de common law (se dice que los comerciantes del Reino Unido antes de 1936 utilizaron a pequeña escala fórmulas de financiación similares) acentúa y manifiesta el papel de la autonomía de la voluntad como fuente de producción normativa, superadora por ende del papel del Estado. Lo que conecta directamente con las teorías del Derecho global o global law.

En efecto, en el marco actual del Derecho, lo que conocemos como Derecho Global o Global Law apunta hacia una nueva fase, la de la globalización o mundialización, que engloba y supera a las anteriores de europeización (a los procesos de integración regional) y a la de internacionalización (iniciada tras la segunda guerra mundial). En esta fase de la globalización nos encontramos ante la existencia de una pluralidad de reglamentaciones de origen supranacional, estatal y privada.

El fenómeno de la mundialización actual requiere un nuevo tratamiento jurídico, y este no puede venir de la “vieja estructura” del Estado. Por eso, los estudiosos del Global Law centran su atención no tanto en los procesos de producción de las normas, cuanto en los procesos de transmisión, circulación y penetración en los sistemas jurídicos de esas normas.

Esta realidad se contempla más fácilmente si centramos nuestra observación en el derecho privado, y más en concreto en el derecho regulador de las relaciones comerciales internacionales, donde como consecuencia de la menor intervención estatal y por su carácter esencialmente económico, este proceso ha comenzado con anterioridad.

Podríamos afirmar que, si en la internacionalización se hace hincapié en el estudio de las normas internacionales o internas como producto de la intervención del Estado, en la mundialización del derecho, lo relevante son no solo los procesos de creación, sino y fundamentalmente, de transmisión y penetración en los sistemas jurídicos de esas normas. Y una de las primeras conclusiones derivadas de la observación de esta nueva realidad es la de la aproximación de los dos grandes sistemas jurídicos: el del common law y el de derecho continental.

No es correcto compartir la opinión dentro de la doctrina jurídica que postula sin más la existencia de una conciencia común creada por los medios de comunicación, y por el desarrollo de las nuevas tecnologías. Que se ha generado una sociedad global que requiere una respuesta global proporcionada por un derecho global, por un nuevo orden jurídico.

De hecho, parte de los juristas del derecho internacional privado contemporáneo comparten una opinión radicalmente opuesta. Centrando la atención en los procesos de producción normativa, se hacen eco de la necesaria intervención de los distintos actores sociales en la formulación de las normas que han de regular sus relaciones jurídicas (agrupaciones de consumidores, profesionales, de la Administración etc).

Y ese planteamiento no es del todo erróneo, sin duda que esta “democratización” de los procesos de producción normativa es propia de nuestro tiempo. Sin embargo, quienes sostienen esta concepción olvidan la necesaria funcionalidad del derecho. El objetivo último de las normas jurídicas que es dar respuestas a las necesidades de la sociedad. De una sociedad globalizada.

Así pues, y sin dejar de poner el foco en los procesos de producción normativa, pero sin olvidar la necesaria funcionalidad del derecho, entroncamos con una concepción del derecho superador del Estado.

Si nos centramos en el entorno jurídico, podemos ver numerosos estudios que se refieren a la existencia de un derecho global en general, de un derecho administrativo global “in fieri”, de un derecho penal internacional, de un derecho del comercio internacional uniforme, de un derecho internacional privado uniforme, o de unos principios de derecho constitucional generalmente aplicables que conducen a un proceso de uniformidad también en esta rama del derecho. Dichos estudios se basan en la existencia de una jurisprudencia comparada de los Altos Tribunales nacionales, en la existencia de un grado de consenso entre las naciones que permiten concluir Acuerdos o Tratados internacionales, y en otras, quizás las más, en la existencia de unos principios generales que resultan aplicables a las distintas ramas de los sistemas jurídicos nacionales. Principios que, como en el caso del Derecho administrativo global, se extraen del estudio comparado de las distintas legislaciones nacionales y supranacionales.

2. Régimen jurídico del Leasing y del Lease Back en España.

En España y respecto al contrato de leasing, podemos afirmar que nos encontramos ante un contrato atípico, y ello pese a contar con una regulación expresa. Y podemos hablar de contrato atípico porque la regulación del leasing es una regulación escueta y no comprensiva del conjunto de obligaciones y derechos derivados de esta modalidad contractual. Tan solo en la Disposición Adicional Tercera de la ley 10/2014 de Ordenación, Supervisión y Solvencia de Entidades de Crédito (que sustituye a la ley de intervención y disciplina del año 1988) encontramos una escasísima regulación del tradicional leasing tripartito en el que existen tres empresas. El proveedor o fabricante del bien, el arrendador financiero o lessor (la sociedad de leasing) que lo adquiere siguiendo las especificaciones del arrendatario, y el arrendatario financiero o lesee.

En concreto, la ley atribuye la consideración de arrendamiento financiero a aquellos contratos “que tengan por objeto exclusivo la cesión del uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas. Los bienes objeto de cesión habrán de quedar afectados por el usuario únicamente a sus explotaciones agrícolas, pesqueras, industriales, comerciales, artesanales, de servicios o profesionales. El contrato de arrendamiento financiero incluirá necesariamente una opción de compra, a su término, en favor del usuario”.

De otro lado, la ley 29/1998, de 13 de julio de venta a plazos de bienes muebles en su disposición adicional primera se refiere igualmente al arrendamiento financiero de bienes muebles, para permitir su inscripción en el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Y esta inscripción, junto a la formalización del contrato en un modelo oficial, otorga al arrendador una especial protección. Permite iniciar un procedimiento especial de recuperación del bien, en un primer momento extrajudicial, con un requerimiento notarial de pago o devolución del bien que de no ser atendido, permite acudir al juicio verbal ante el juzgado de primera instancia (artículo 250.11ª LEC) en una procedimiento limitado a la recuperación. Lo que sucede es que habitualmente la sociedad de leasing no tiene interés en la recuperación del bien, sino en la condena al pago de lo debido. Por ello, es más que posible que decida acudir a un declarativo ordinario.

Igualmente prevé algunas reglas especiales en materia concursal, destinadas a la protección del arrendador financiero en caso de insolvencia del arrendatario y su correspondiente incursión en un procedimiento concursal

También existe regulación en la Ley Concursal, en los artículo artículos 56, que se refiere a la paralización de la acción de recuperación, y 90.1.4º que otorga el carácter de créditos con privilegio especial a los créditos por contrato de arrendamiento financiero.

En la normativa fiscal por su parte, el artículo 106 de la ley reguladora del impuesto de sociedades (27/2014 de 27 de noviembre) se refiere expresamente al arrendamiento financiero y otorga la consideración de gasto deducible a la carga financiera satisfecha a la sociedad de leasing.   .

En todo caso, podríamos afirmar que el lease back carece de referencia o regulación alguna en nuestro derecho. Por tanto, para calificar a un contrato como de leasing o de lease back habremos de atender a las características tanto estructurales como funcionales fijadas por la doctrina y jurisprudencia.

Y en este sentido, la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo en relación al lease back, le dota de autonomía respecto de otras figuras contractuales como el arrendamiento financiero, el préstamo o la fiducia (Sentencias TS de 1 de marzo de 1998, 20 de noviembre de 1999, 16 de mayo de 2000, 17 de julio de 2001, 2 de febrero de 2006 y 15 de abril de 2010). La Sentencia de la Audiencia Nacional 1717/2012 de 9 de abril de 2012 (nº rec. 106/2009) contiene un interesante análisis acerca de la naturaleza de este tipo de operaciones y de su configuración a través de la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Conviene entonces señalar, que la práctica habitual de articular estas operaciones mediante la firma de varios contratos típicos no altera su naturaleza y características.

3. Operaciones de Lease Back inmobiliario. Las operaciones de las Comunidades Autónomas.

Parece existir unanimidad en considerar que las operaciones de enajenación y arrendamiento de inmuebles que se han venido produciendo en España por parte de las Administraciones Públicas, algunas corporaciones industriales  y bancos, no encajan en rigor en el concepto de arrendamiento financiero (leasing) en su modalidad de lease back, leasing de retorno o sale and lease back. Y esto a pesar de que los operadores se refieran a ella como operaciones de Sale and Lease Back.

Sin duda que en el ámbito de la autonomía de la voluntad, y siempre que nos encontremos ante pactos lícitos, las partes puede acordar y negociar sus contrato de la manera más conveniente y provechosa. Pero el lease back tiene unas características mínimas en las que no encajan las operaciones de financiación seguidas por las Administraciones y por las citadas corporaciones.

En efecto, como mecanismo de financiación de las Administraciones Públicas, el Sale and Lease Back ha cobrado un importante protagonismo en los últimos años. La Junta de Andalucía por ejemplo acordó una operación de este tipo respecto de 70 inmuebles en el año 2014 (Orden de 17 de junio de 2014 –BOJA de 20/06/2014), en Cataluña se enajenaron inmuebles en 2013 en favor de AXA Real Estate y Zurich Insurance Group, y en la Comunidad de Madrid, los edificios que albergan las dependencias del Registro de Uniones de Hecho y el Registro General en la calle Gran Vía nº 18 y 3 han sido objeto de este tipo de operación.

Sin embargo, en las operaciones mencionadas el adquirente de los inmuebles (arrendador) no es una sociedad de leasing, y estas operaciones aparecen configuradas en su forma típica como operaciones de empresa. En estos supuestos nos encontramos con inversores privados o fondos de inversión. Y de otro lado, en estas operaciones lo habitual es no pactar el derecho de opción de compra en favor del vendedor. Además en estos casos hay que referirse a la existencia de unos condicionantes derivados de la titularidad pública de los bienes inmuebles y de su consiguiente regulación administrativa.

Así las cosas, y respecto a estas operaciones de SLB inmobiliarias que podemos calificar como “impropias”, cabría preguntarse acerca de su naturaleza jurídica. Es decir, si estamos ante un negocio complejo, con una única causa y finalidad económica que transciende a la causa propia de cada uno de los contratos típicos que podemos identificar, o por el contrario nos encontramos ante una yuxtaposición de varios contratos coligados. Y si bien debemos atender a los diversos pactos a la hora de inclinarnos por una u otra opción, en la práctica estaremos ante un negocio complejo con fundamento en el artículo 1255 del código civil.

Otra cuestión es su consideración o calificación desde el punto de vista del derecho internacional privado, y a efectos de determinar la regla de competencia judicial internacional o la norma de conflicto aplicable a cada operación.

Respecto a las operaciones de este tipo realizadas por las Comunidades Autónomas, estas aparecen condicionadas por la titularidad pública de una de las partes en el negocio, el vendedor-arrendatario del bien inmueble. En primer lugar, hay inmuebles que tienen carácter demanial, es decir, se consideran de dominio público y por tanto afectos al servicio público. Y estos bienes no pueden enajenarse ni por consiguientes formar parte de estas operaciones. Sí que pueden formar parte de ellas los bienes calificados por nuestro derecho como patrimoniales. De hecho, el artículo 131.2 de la Ley 33/2003 de patrimonio de las Administraciones públicas (y en igual sentido las leyes de patrimonio aprobadas por las Comunidades Autónomas) prevé expresamente este tipo de operaciones para la Administración General del Estado. Y dispone expresamente:

 “2. No obstante, podrá acordarse la enajenación de bienes del Patrimonio del Estado con reserva del uso temporal de los mismos cuando, por razones excepcionales, debidamente justificadas, resulte conveniente para el interés público. Esta utilización temporal podrá instrumentarse a través de la celebración de contratos de arrendamiento o cualesquiera otros que habiliten para el uso de los bienes enajenados, simultáneos al negocio de enajenación y sometidos a las mismas normas de competencia y procedimiento que éste.”

El artículo 5 de la ley 33/2003 define como demaniales los bienes inmuebles donde se alojen servicios, oficinas o dependencias de órganos de las Administración General del Estado. No obstante, los bienes demaniales pueden ser desafectados y por tanto objeto de estas operaciones. Habrá entonces que valorar el uso de estos inmuebles y si realmente el carácter demanial es necesario para garantizar el adecuado desarrollo del servicio público o se trata de edificios destinados a oficinas y dependencias auxiliares en cuyo caso pueden ser desafectados. También habrá que tener en cuenta la eventual reversión de estos bienes, en caso de que hubieran sido expropiados. No obstante, la desafectación puede realizarse por ley y excluir la reversión.

Otra de las cuestiones conflictivas podría ser el mantenimiento de los privilegios o prerrogativas de la Administración ante su eventual incumplimiento contractual (el pago del canon o arrendamiento). Si bien podemos afirmar que una vez que el bien público ha sido desafectado e incorporado a una operación de este tipo, el arrendamiento lo es en régimen de Derecho privado. La Administración no gozará por tanto de facultad exorbitante ni privilegio alguno frente al inversor. De igual manera, el eventual ejercicio de la acción de desahucio se sustanciaría ante la jurisdicción civil.

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4. Leasing y Lease Back desde la perspectiva del Derecho internacional privado español. Los Reglamentos europeos de competencia judicial internacional (Reglamento 1215/2012 “Bruselas I bis”) y derecho aplicable (Reglamento 593/2008 o Roma I).      

Cuando nos encontramos ante un leasing internacional, international financial leasing o cross border leasing, en la modalidad de lease back, se plantean problemas de Derecho internacional privado. Hay al menos dos sistemas jurídicos con vocación de aplicación. Y por tanto debemos determinar en primer lugar que órganos jurisdiccionales serán competentes para resolver un eventual litigio, y una vez determinados los tribunales con competencia judicial internacional, que derecho estatal van a aplicar.

Pero aún cabe preguntarnos cuando estaremos frente a una operación de leasing internacional. Porque en los modelos de contratos de leasing que nos encontramos en circulación, incluidos los de las cámaras de comercio españolas, no se hace referencia específica al carácter internacional del contrato, limitándose a establecer una reglamentación general de las condiciones contractuales. El único instrumento internacional que lo reglamenta es la Convención de Ottawa sobre arrendamiento financiero internacional de 1988, adoptada en el seno de UNIDROIT. Convención que deja además fuera de su ámbito de aplicación material al leasing inmobiliario, al considerarlo como marginal, tanto por el escaso volumen de operaciones en el ámbito internacional como por la excesiva complejidad de unificar los principios nacionales aplicables a bienes muebles e inmuebles.

No obstante, y pese a la loable intención de establecer una reglamentación uniforme en la materia, lo cierto es que el alcance material del citado instrumento muy limitado. Tan solo se refiere al clásico leasing tripartito y exige como “criterio de internacionalidad” del leasing (artículo 3), que el arrendador y el arrendatario financiero tengan sus establecimientos (places of business) en diferentes Estados, y:

-Que esos Estados y el del establecimiento del proveedor sean Estados contratantes, o bien

-Que el contrato de suministro y el contrato de arrendamiento se rijan por la ley de un Estado contratante.

Así pues, debemos colegir que esta definición no se adapta a la realidad contemporánea, ni con respecto a la variedad de tipos de leasing existentes, ni en cuanto al factor de internacionalidad. Debemos pues adoptar un concepto de leasing internacional comprensivo de todas aquellas modalidades en las que exista un elemento relevante de extranjería, que en la mayoría de las ocasiones va a coincidir con el domicilio o residencia de las partes, es decir, con que la sociedad de leasing y el arrendatario financiero tendrán su domicilio o residencia en Estados diferentes, pero que puede venir definido por la entrega del bien en un tercer Estado, por ejemplo.

Ya centrándonos en los sectores clásicos del Derecho internacional privado, nos encontramos en materia contractual y debemos abordar al menos dos sectores, el de la competencia judicial internacional y el del derecho aplicable. Es decir, si surge una controversia a lo largo de la vida del contrato, donde podrán las partes plantear el litigio. Y una vez determinado el foro competente, que derecho aplicará el órgano judicial.

Si nos centramos en el ámbito de la unión europea, existe un derecho internacional privado uniforme en materia contractual que se contiene en los Reglamentos 1215/2012 (Bruselas I bis) sobre competencia judicial internacional y reconocimiento y ejecución de decisiones judiciales en materia civil y mercantil y en el 593/2008 conocido como Reglamento Roma I en materia de ley aplicable.

Si bien el segundo de ellos tiene un ámbito de aplicación universal, el Reglamento Bruselas I bis será aplicable en la casi totalidad de los casos, bien por vía de la existencia de una cláusula de elección de foro ex artículo 25, lo que ocurrirá en la mayoría de los supuestos, bien porque el demandado tenga su domicilio en un Estado miembro de la Unión Europea.

Para situar la cuestión, si surge una controversia en relación a un contrato internacional de este tipo, y se plantea ante el órgano judicial de un Estado miembro de la UE, dicho órgano tendrá competencia judicial internacional si existe una cláusula de sumisión expresa a los tribunales de dicho Estado, y lo será en virtud del Reglamento Bruselas I bis, sin exigir ningún criterio de conexión espacial. Es suficiente la mera voluntad de las partes para sea competente en virtud del artículo 25 del Reglamento.

En ausencia de dicho pacto, el órgano judicial ha de analizar su competencia judicial internacional a la luz, o bien del Reglamento 1215/2012, o bien de su sistema autónomo de Derecho internacional privado, que en el caso español se encuentra regulado en los artículos 22, 23 y 25 de la LOPJ. En concreto, para ver si resulta competente en virtud del Reglamento, es decir, si estamos en su ámbito de aplicación espacial, habrá de verificar la condición de que el demandado tenga su domicilio en un Estado miembro. Y el concepto de domicilio es un concepto autónomo regulado en el artículo 63 para las personas jurídicas. Que entiende que una sociedad está domiciliada en el lugar donde se encuentra: a) su sede estatutaria; b) su administración central o, c) su centro de actividad principal.

Si se verifica esta condición, aplicará los foros de competencia de Bruselas I bis. Y resultará competente, al margen de la sumisión expresa, o bien en virtud del foro general del art. 4.1, porque el demandado tenga su domicilio en el Estado donde se ha presentado la demanda, o bien en virtud del foro especial en materia de contratos regulado en el artículo 7.1.

Y este último foro atribuye competencia en materia contractual, a los tribunales del lugar donde se haya cumplido o deba cumplirse la obligación que sirva de base a la demanda. Es decir, si lo que una de las partes en el contrato reclama es la entrega del bien, los tribunales del lugar donde haya de verificarse dicha entrega serán los internacionalmente competentes.

Pero la regla del artículo 7.1 del Reglamento se concreta para los dos tipos más comunes de contratos, el de compraventa internacional y el de prestación de servicios. Para estos dos tipos contractuales, el Reglamente entiende que todas las obligaciones del contrato han de cumplirse en el lugar de entrega del bien, y en el lugar de prestación de los servicios. Y esto con dos excepciones, que el lugar de pago (la otra obligación común típica de estos contratos aunque no la característica) haya sido señalada en el contrato, o bien que dicho lugar esté situado en un Estado no miembro de la Unión Europea. En estos dos supuestos, se vuelve a la regla general de los tribunales del lugar donde se haya cumplido o deba cumplirse la obligación que sirve de base a la demanda.

Resumiendo, en materia contractual el tribunal verificará si existe una cláusula de elección de foro que le atribuya competencia judicial internacional, y en su defecto verificará si el demandado tiene su domicilio en un Estado miembro en cuyo caso podrá aplicar el Reglamento Bruselas I bis, y conocerá en virtud del foro del domicilio del demandado (4.1) o en virtud del foro especial en materia de obligaciones contractuales (artículo 7.1).

Y una vez verificada la competencia judicial internacional para conocer del litigio, ya sea en virtud de las reglas de competencia judicial internacional del Reglamento, ya en virtud de su sistema autónomo de Derecho internacional privado, aplicará las normas de conflicto de leyes de otro Reglamento europeo, el Reglamento Roma I sobre ley aplicable a las obligaciones contractuales cuyo ámbito de aplicación es universal. Es decir, si conoce el tribunal de un Estado miembro de la Unión Europea (excluida Dinamarca), dicho órgano judicial aplicará esas reglas de conflicto.

El Reglamento Roma I consagra un sistema de derecho privado que parte de la autonomía de la voluntad de las partes, por lo que la primera regla de conflicto aplicable es la del artículo 3, que determina la aplicación al contrato del derecho libremente elegido por las partes, con los límites y extensión establecidos en dicho precepto, y que por ejemplo admite la técnica del “depeçage” o sumisión de distintas partes del contrato a derechos estatales diferenciados.

En su defecto, las reglas de conflicto se encuentran los artículos 4 a 8. Y en este caso, en defecto de elección sería aplicable la regla prevista para los contratos de prestación de servicios en el artículo 4 que localiza el contrato en el ordenamiento jurídico correspondiente a la residencia habitual del prestador de los servicios, es decir de la sociedad de leasing. El arrendatario financiero tiene como obligación principal el pago del canon. No es esta sin embargo una consideración pacífica. A efectos de ley aplicable podría defenderse, especialmente en relación a grandes operaciones de leasing que comportan una pluralidad de obligaciones, que debe distinguirse a efectos de la determinación de la ley aplicable entre los distintos tipos contractuales.

Pero los contratos de leasing internacional, y en concreto los de lease back merecen unas consideraciones adicionales. Y es que como ya hemos adelantado, nos encontramos ante contratos atípicos.

En primer lugar, cabe preguntarnos si nos encontramos ante un único contrato, o como parece apuntar la Convención de Ottawa, ante dos contratos coaligados, uno de compraventa y otro de arrendamiento. Porque desde el punto de vista del derecho internacional privado esta calificación reviste importancia. A efectos de ley aplicable por ejemplo, si entendemos que estamos ante un único contrato complejo, el criterio de conexión nos conducirá a un único ordenamiento jurídico como aplicable a la eventual controversia. Mientras que si son dos contratos, cada uno estará localizado en un ordenamiento jurídico, que podrán o no coincidir. Y que en el caso de los bienes inmuebles, merced a la regla prevista en la letra c del artículo 4.1, se concretará en la ley del país de situación del inmueble para ambos contratos (regla lex rei sitae).

Pues bien, la doctrina parece inclinarse en los casos de leasing internacional a la existencia de una única causa, es decir de un único contrato, toda vez que estamos ante un medio de financiación. Lo que nos debe conducir a un tratamiento unitario desde el punto de vista del derecho internacional privado, donde la doctrina parece calificarlo como un contrato complejo de prestación de servicios.

Y podemos entender que el lease back es una modalidad de leasing que tiene como causa común la financiación, por lo que también en estos casos nos encontraríamos ante un único contrato.

Ahora bien, en el tratamiento del lease back inmobiliario debemos distinguir entre las figuras calificables como lease back porque reúnen todos las características de ese contrato, en tanto contrato de empresa en el que interviene una sociedad de leasing y en el existe una opción de compra, y aquellos otros como los celebrados por las Administraciones Públicas españolas que no pueden ser calificados de contratos de lease back stricto sensu.

En estos casos de Sale and lease back “impropio”, debemos diferenciar a efectos tanto de competencia judicial internacional como de derecho aplicable, entre dos contratos que habrá que localizar en su respectivo sistema jurídico. Con independencia de que apliquemos el mismo derecho, el del Estado de situación del bien inmueble, como ya hemos señalado.

Una consideración resultará relevante a efectos de determinación de la competencia judicial internacional, en el caso de las operaciones de lease back de bienes inmuebles. Tanto el Reglamento Bruselas I bis, como la Ley Orgánica del Poder Judicial, y la mayoría de los sistemas autónomos de derecho internacional privado, prevén la competencia judicial internacional exclusiva (y excluyente) de los tribunales del lugar donde radica el bien inmueble cuando el litigio versa sobre derechos reales inmobiliarios o el arrendamiento de bienes inmuebles. Puede decirse que en estos casos, estamos ante una regla casi universal.

Pues bien centrándonos en el Reglamento Bruselas I bis que regula la competencia judicial internacional en materia de civil y mercantil en la Unión Europea, eso nos conducirá a considerar que las acciones in rem vinculadas al contrato de lease back, es decir las que versen sobre derechos reales (en concreto respecto a la transmisión del bien inmueble del arrendatario al arrendador financiero) serán de competencia exclusiva de los órganos jurisdiccionales del Estado donde radique el inmueble. Y es que el artículo 24 del Reglamento establece una serie de competencias exclusivas y excluyentes. Si el objeto del litigio versa sobre una de las materias reguladas en él, la competencia corresponde a los órganos jurisdiccionales del Estado al que apuntan. Y estos foros de competencia son igualmente aplicables, con independencia del domicilio del demandado en un Estado miembro o en un tercer Estado (artículo 6 del Reglamento).

Huelga señalar que no podemos considerar que el uso que el arrendatario financiero hace del bien en el lease back propio, sea calificable como arrendamiento de inmuebles a efecto del foro exclusivo previsto en dicho artículo 24.

Para el resto de obligaciones derivadas del contrato de lease back (acciones in personam), regirá el sistema de foros previsto en el reglamento, es decir, el del domicilio del demandado recogido en el artículo 4.1 o el foro especial en materia contractual previsto en el artículo 7.1 con las consideraciones relativas a la calificación del contrato de lease back inmobiliario como de prestación de servicios.

 BIBLIOGRAFÍA.

– José Leyva Saavedra, “El Contrato de Lease Back”, Revista de Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, 2013.

– Martín Jesús Urrea Salazar, “Sale and lease back de bienes inmuebles en España”, Revista inmueble, 171, 2017, pgs. 46-49.

– María de la Sierra Flores Doña “El Leasing financiero internacional en tratado UNIDROIT”, Estudios de derecho mercantil: homenaje al Profesor Justino F. Duque. Universidad, Valladolid, pp. 1233-1250.

-María José Castellanos, “Contratos internacionales de leasing de grandes aeronaves civiles”, Cuadernos de Derecho Transnacional (CDT), vol. 8, nº 2, octubre 2016, pp. 92-203.

– Juan Antonio Pérez Rivarés, “El encaje del sale and lease back de edificios públicos en el derecho español y comunitario”,

(http://www.uria.com/documentos/publicaciones/3561/documento/UM_art02.pdf?id=4336)