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Se prohíbe subir el precio de alquiler en Cataluña: análisis de la nueva Ley 11/2020

Tiempo de lectura: 6 min

Equipo de redacción de Economist & Jurist.

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La recientemente aprobada Ley 11/2020, de 18 de septiembre, regula la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda cuando ésta esté destinada a residencia permanente del arrendatario y esté situada en un área declarada con mercado de vivienda tenso.

Exclusiones

El nuevo texto legal excluye de su ámbito de aplicación los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta y, en cualquier caso:



  • Los suscritos antes del 1 de enero de 1995.
  • Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
  • Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
  • Los de carácter asistencial.
  • Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

Declaración de áreas con mercado de vivienda tenso

¿Qué son las áreas con mercado de vivienda tenso? Son aquellos los municipios o partes de ellos que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población

¿Cómo se mide ese riesgo? Este puede venir determinado por el cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones:

  1. Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña;
  2. Que la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o familiar supere de media en dicha área el 30% de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el 30% de la renta media de las personas menores de treinta y cinco años;
  3. Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los cinco años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.

¿Quién asume la competencia de efectuar tal declaración? Corresponde al departamento de la Generalidad competente en materia de vivienda, pudiendo también ser ejercidas, respecto a la ciudad de Barcelona, por su propio Ayuntamiento (mediante un acuerdo del órgano municipal competente) y en el ámbito metropolitano de Barcelona, por su Área Metropolitana (por iniciativa propia o a solicitud de los municipios que la integran, mediante acuerdo del Consejo Metropolitano).

¿Hasta cuándo dura tal régimen? La declaración de un área con mercado de vivienda tenso debe indicar la duración del correspondiente régimen, que no puede exceder de cinco años desde la publicación de la declaración en el «Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya».

¿Puede ser revisada o prorrogada tal declaración? La declaración de un área con mercado de vivienda tenso puede ser revisada, para acortar su duración o para dejarla sin efecto, si cambian las circunstancias que la motivaron, y también puede ser prorrogada, una o más veces, si la situación lo justifica y se acredita esa necesidad, por un período máximo de tiempo no superior a su duración inicial.

Régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda

¿Cómo se determina la renta inicial del alquiler? En un área con mercado de viviendas tenso, la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento estará sujeta a las siguientes condiciones:

  1. No puede sobrepasarse el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno
  2. No puede sobrepasarse la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada en cualquier caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo contrato, si la vivienda afectada se ha arrendado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la nueva ley. Sin embargo, este último criterio no es aplicable si existía una relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la norma, o si se formaliza un contrato de arrendamiento relativo a una vivienda inicialmente excluida de su aplicación cuando cese el régimen especial de determinación de rentas que le era aplicable.

¿Cómo se determina el precio de referencia? Este se establecerá a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda. Sólo podrá acordarse por las partes, atendiendo a determinadas características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento, incrementar o disminuir el valor indicado por el índice de referencia, con una variación de como máximo un 5%.

¿Qué ocurre si se sobrepasan dichos límites? El cobro por el arrendador de rentas que sobrepasan los límites citados dará derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.

Modificaciones legislativas

En cuanto a la parte final, cabe destacar que se modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, para introducir en su régimen de control y sancionador, y en la tipificación de las infracciones, nuevos apartados sobre el régimen de contención de rentas.

También se modifican distintos apartados de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.

Por último, debe mencionarse una disposición adicional específica de naturaleza procesal, impuesta por las particularidades de la nueva regulación sustantiva en este campo: al amparo de la competencia reconocida a la Generalidad por el art. 130 del Estatuto, la disposición traslada al ámbito de los juicios verbales las disputas entre arrendador y arrendatario sobre el importe de la renta y sobre una eventual pretensión de reembolso de excesos percibidos por la parte arrendadora en contratos sujetos al régimen especial de contención de rentas, si bien la Ley apuesta claramente por la resolución extrajudicial de los conflictos que puedan generarse en razón de los contratos de alquiler, y determina en este sentido el marco en el que deben inscribirse los procesos de mediación y arbitraje, bajo el principio de colaboración.

Entrada en vigor

La presente ley ha entrado en vigor el pasado 22 de septiembre de 2020, con las siguientes excepciones:

  1. Los preceptos que puedan conllevar gastos con cargo a los presupuestos de la Generalidad producirán efectos en el momento de la entrada en vigor de la ley de presupuestos correspondiente al ejercicio presupuestario inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente ley.
  2. La aplicación del régimen de contención de rentas en el caso de las viviendas de nueva edificación o de las viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación entrará en vigor en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la norma.

¿Qué ocurre con los contratos de arrendamientos vigentes antes la entrada en vigor? Aquellos contratos de arrendamientos que tengan por objeto una vivienda ubicada en un área con mercado de vivienda tenso concluidos antes de la entrada en vigor de la presente ley seguirán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior. En caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración del área como área con mercado de vivienda tenso, siempre que suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplicará lo establecido en la presente ley.

¿Qué municipios se incluyen en la declaración transitoria de áreas con mercado de vivienda tenso? Se declaran áreas con mercado de vivienda tenso los municipios con índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que constan en el ANEXO, que son aquellos en los que las rentas del alquiler han sufrido un incremento de más de un 20% en el período comprendido entre los años 2014 y 2019, pertenecientes al Área Metropolitana de Barcelona o con una población de más de veinte mil habitantes.

En concreto, los 60 municipios incluidos en el citado ANEXO son: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Granollers, Hospitalet de Llobregat, Igualada, Manlleu, Manresa, Martorell, el Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, el Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besos, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Terrassa, Tortosa, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

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