¿Someter al alquiler turístico a una autorización previa para resolver la escasez de arrendamientos residenciales? El TJUE resuelve

• Es conforme con el Derecho de la Unión una normativa nacional que somete a autorización el arrendamiento, de forma reiterada, durante breves períodos de tiempo, de un inmueble amueblado destinado a uso de vivienda a clientes de paso que no fijan en él su domicilio
• La lucha contra la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración constituye una razón imperiosa de interés general que justifica esa normativa

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en su sentencia dictada en el día de ayer en los asuntos acumulados C‑724/18 y C‑727/18, avala la normativa francesa que exige autorizaciones para el alquiler turístico, como medida para resolver la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración, al entender que se trata de una razón imperiosa de interés general.

Litigio principal

Dos propietarios de dos estudios situados en París, tras ofrecer su alquiler en un portal de Internet, arrendaron aquellos sin autorización previa de las autoridades locales, de forma reiterada, durante breves periodos de tiempo y a clientes de paso.

El Tribunal de Primera Instancia de París y, después, el Tribunal de Apelación de París, en base al Código de la Construcción y de la Vivienda francés, condenaron a ambos propietarios al pago de sendas multas y ordenaron la reversión de los inmuebles en cuestión a su uso como vivienda.

En concreto, aquella normativa exige, que en los ayuntamientos de más de 200.000 habitantes y en los de tres departamentos limítrofes con París, el cambio de uso de los inmuebles destinados a vivienda está sometido a autorización previa y que el hecho de arrendar un inmueble amueblado destinado a vivienda de forma reiterada y durante breves períodos de tiempo a clientes de paso que no fijan en él su domicilio constituye un cambio de uso. En la misma línea, el citado Código establece además que dicha autorización, podrá estar supeditada a una compensación consistente en la transformación simultánea en vivienda de un inmueble que tenga otro uso. Por último, las condiciones de concesión de las autorizaciones y de determinación de las compensaciones se realizarán a la luz de los objetivos de diversidad social y en función de las características de los mercados de la vivienda y de la necesidad de no agravar la escasez de vivienda.

Fruto de los recursos de casación interpuestos por los propietarios, el Tribunal de Casación francés formuló una petición de decisión prejudicial al TJUE para que se pronunciase sobre la compatibilidad de la citada normativa nacional con la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior.

Respuestas del TJUE

1.- La normativa nacional controvertida no está excluida del ámbito de aplicación de la Directiva 2006/123 por no constituir una normativa general aplicable indistintamente a cualquier persona en materia de ordenación del territorio o urbanismo, en particular de ordenación urbana. En concreto, aquella normativa pretende, en efecto, garantizar una oferta suficiente de viviendas destinadas al alquiler de larga duración a precios asequibles, solo se refiere a las personas dedicadas a un tipo particular de arrendamiento.

2.- Una normativa nacional que somete a autorización previa el ejercicio de determinadas actividades de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas está comprendida en el concepto de “régimen de autorización” (en el sentido del apartado 6 del art. 4 de la Directiva), y no en el de “requisito” (en el sentido del apartado 7 del mismo artículo). Por tanto, el citado “régimen de autorización” lo que implica es un trámite por parte del prestador del servicio, así como un acto formal mediante el cual las autoridades competentes autorizan la actividad de ese prestador.

3.- La normativa controvertida pretende establecer un mecanismo de lucha contra la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración, con el objetivo de dar respuesta al deterioro de las condiciones de acceso a la vivienda y al aumento de las tensiones en los mercados inmobiliarios, lo que constituye una razón imperiosa de interés general, según exige el apartado primero del art. 9 de la Directiva 2006/123.

4.- La reiterada normativa nacional es proporcional al objetivo perseguido: está limitada a una actividad específica de arrendamiento de inmuebles, excluye de su ámbito de aplicación las viviendas que constituyen la residencia principal del arrendador y el régimen de autorización que establece tiene un alcance geográfico restringido.

¿Cumple la autorización exigida por la normativa nacional todos los requisitos de la Directiva 2006/123?

Antes de conocer la respuesta del Tribunal, recordamos que el apartado 2 del art. 10 de la Directiva 2006/123 exige que los regímenes de autorización reúnan las siguientes características:

a) no ser discriminatorios;

b) estar justificados por una razón imperiosa de interés general;

c) ser proporcionados a dicho objetivo de interés general;

d) ser claros e inequívocos;

e) ser objetivos;

f) ser hechos públicos con antelación;

g) ser transparentes y accesibles.

Al hilo de lo anterior, sostiene en primer término el TJUE, que aquellos criterios están justificados por una razón imperiosa de interés general en la medida en que delimitan las reglas de determinación a nivel local de las condiciones de concesión de las autorizaciones previstas por un régimen adoptado a nivel nacional que resulta justificado por la misma razón.

En segundo lugar, respecto al requisito de proporcionalidad de dichos criterios, el TJUE ha manifestado que la reiterada normativa nacional establece la facultad de acompañar la concesión de la autorización solicitada de una obligación de compensación en forma de transformación vinculada en vivienda de inmuebles con otro uso, en una cuantía definida por la junta municipal de los municipios afectados, a la vista del objetivo de diversidad social y en función, en particular, de las características de los mercados de vivienda y de necesidad de no agravar la escasez de viviendas.

En tercer lugar, en relación al requisito de que los criterios sean claros, inequívocos y objetivos, el hecho de que la normativa controvertida no defina, en particular, mediante umbrales cuantitativos, el concepto de «arrendamiento de un inmueble amueblado destinado a uso de vivienda de forma reiterada durante breves períodos de tiempo a clientes de paso que no fijan en él su domicilio» no constituye, en sí mismo, un argumento que permita demostrar un incumplimiento de aquel requisito, siempre que las autoridades locales precisen los términos correspondientes a ese concepto de manera clara, inequívoca y objetiva.

Por último, en lo referente a los requisitos de publicidad previa, transparencia y accesibilidad de las condiciones de concesión de las autorizaciones, el Alto Tribunal Europeo sostiene que para satisfacer esos requisitos basta con que todo propietario que desee arrendar un inmueble amueblado destinado a uso de vivienda a clientes de paso que no fijan en él su domicilio pueda tener pleno conocimiento, antes de iniciar las actividades de arrendamiento de que se trata, de las condiciones para la concesión de una autorización y de la eventual obligación de compensación, establecidas por las autoridades locales en cuestión, algo que hace posible la publicación de las actas de las reuniones de la junta municipal en el tablón de anuncios del ayuntamiento y en el sitio de Internet del municipio.

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