Anulabilidad de compraventa de vivienda por vicio del consentimiento fundado en causas urbanísticas

Por Gabriel Santos-García Espadas. Abogado de VÁZQUEZ PADURA ABOGADOS

1.- Introducción.

2.- Supuesto de hecho.

3.- Composición de la litis.

4.- Recurso de casación.

5.- Decisión de la Sala.

6.- Conclusión.

7.- Epílogo.

1.- Introducción.

Durante estos días, la prensa especializada se ha hecho eco del contenido de la Sentencia 527/2016, de 12 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (ponente Excmo. Sr. Baena Ruiz), en la que se ha fijado como doctrina jurisprudencial que “las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística”.

Con dicha doctrina, el TS da un paso más en la protección de la parte débil del contrato de compraventa de vivienda sobre plano iniciada con la Sentencia 540/2016, de 13 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en tanto que, ante la relevancia económica que supone la compra de vivienda futura, el comprador no puede asumir riesgos que pertenecen a la esfera del empresario promotor y que, por la configuración de la derogada Ley 57/1968, de 27 de julio, sustituida por la regulación contenida en la vigente Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, han de estar garantizados mediante aval bancario o contrato de seguro.  El camino ha sido largo, a veces ingrato, si bien la espera ha merecido el resultado. Comencemos por el principio.

2.- Supuesto de hecho.

La controversia tuvo su origen en el hecho de que la compañía promotora ocultó a los compradores de vivienda sobre plano la existencia de un procedimiento judicial contencioso-administrativo que versaba sobre la nulidad del instrumento urbanístico que daba cobertura normativa a los terrenos donde se procedería a la construcción de la promoción, al estar éstos protegidos por el programa Red Natura 2000.

Con tal omisión por la promotora, los compradores otorgaron su consentimiento al contrato privado de compraventa de manera viciada, en tanto que se les privó de decidir si comprar, si no comprar o si comprar de manera condicionada, impidiéndoles tomar una decisión con toda la información de la que en ese momento disponía la promotora respecto del procedimiento judicial entablado, en ese momento en ciernes.

La promotora, cumpliendo con sus obligaciones impuestas por la entonces vigente Ley 57/1968, garantizó a los compradores de vivienda, mediante la suscripción de un contrato de seguro de caución o afianzamiento, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa, en el caso de que la compraventa no alcanzara su buen fin.

Una vez concluida la construcción de las viviendas, y días antes de que los compradores fueran llamados a escriturar la compraventa de las viviendas, se hizo pública en los medios de comunicación la Sentencia 196/2011, de 9 de marzo, dictada por el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Extremadura, que resolvía el recurso contencioso-administrativo interpuesto por organizaciones ecologistas contra el Decreto que aprobaba el instrumento urbanístico que daba cobertura legal a la promoción, declarando tanto la nulidad del mismo como que los terrenos donde se construyó la promoción de viviendas habrían de ser restituidos a su estado original.

Con tales antecedentes, un grupo de compradores se negaron a otorgar las correspondientes escrituras públicas de compraventa de las viviendas, en tanto que, a la hora de prestar su consentimiento al contrato privado, éste estuvo viciado, al haber omitido la promotora vendedora toda la información relativa a la existencia del procedimiento judicial que tenía gran transcendencia sobre el futuro de la promoción en general y de cada vivienda en particular. Anticipamos ya, desde este momento que la sentencia del TSJ de Extremadura fue confirmada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo.

3.- Composición de la litis.

Al contrario de lo que sucede en otros supuestos litigiosos, sobre la misma materia, en los que las viviendas no se han construido o no se han entregado en tiempo, en el caso presente, las viviendas estaban construidas, contaban con la preceptiva licencia de primera ocupación y estaban en condiciones de ser entregadas en tiempo mediante la pertinente firma de las correspondientes escrituras públicas de compraventa, si bien, a pesar de lo anterior, como sostuvimos a lo largo de todo el procedimiento, y en especial en nuestro recurso de casación, el contrato no había alcanzado su buen fin, en tanto que los compradores no tenían la obligación jurídica de soportar la carga que implicaba el contenido de la sentencia del TSJ de Extremadura, cuyo procedimiento en el que fue dictada, por otro lado, había sido totalmente ignorado a la hora de contratar.

La demanda, por tanto, fue interpuesta contra la promotora vendedora y contra la compañía aseguradora que cubría el riesgo previsto en la Ley 57/1968, siendo éste que el contrato de compraventa no alcanzara su buen fin mediante la entrega de la vivienda, como en este caso se trataba, por causas ajenas al comprador.

Con dichos antecedentes, el Juzgado de Primera Instancia de Sevilla, como no podía ser de otra manera, declaró la nulidad (anulabilidad) del contrato por vicio del consentimiento, en tanto que dicho consentimiento de la compradora no fue pleno al desconocer la existencia del procedimiento judicial que influía en la situación urbanística de las viviendas, condenando a la promotora de viviendas a la restitución de las cantidades entregadas a cuenta del precio y otras por distintos conceptos; entendiendo, no obstante, que la exigencia de responsabilidad solidaria frente a la aseguradora no podía prosperar por contar las viviendas con licencia de primera ocupación, lo que hacía extinguir la garantía consistente en el contrato de seguro.

Posición similar adoptó la Sección 5ª de la Audiencia Provincial (SAP 26 de mayo de 2014), en tanto que sostuvo que la construcción llegó a buen fin al haber terminado la construcción de la vivienda en tiempo, habiéndose obtenido licencia de primera ocupación, añadiendo que “la Ley 57/1968 nació para combatir el fraude en la construcción y promoción de viviendas, pero excede por completo el problema urbanístico que afecta a la vivienda”, argumento que siempre nos pareció un tanto simplista al quedarse en la superficie del problema jurídico planteado.

4.- Recurso de casación.

Excediendo las presentes notas de la exposición de la técnica casacional, que merecerían un trabajo aparte, con los anteriores antecedentes sólo cabía interponer recurso de casación, por interés casacional, al existir un grupo de sentencias dictadas por una misma sección de una Audiencia Provincial que limitaban la aplicación de la Ley 57/1968 a aquellos supuestos en los que la vivienda o no se ha entregado en plazo, o no se ha iniciado su construcción, frente a otro grupo de sentencias dictadas por una misma sección de una Audiencia Provincial que extendía el ámbito de protección de la Ley 57/1968 a otros supuestos distintos de los anteriores, en los que el contrato de compraventa no ha alcanzado su buen fin mediante la entrega de la vivienda.

Por lo tanto, el problema jurídico a resolver con el recurso de casación era si la protección otorgada por la Ley 57/1968, de 27 de julio, amparaba a todos aquellos compradores cuyo contrato de compraventa no había alcanzado su buen fin con la entrega de la vivienda en condiciones para su adecuado disfrute físico y jurídico, por la situación urbanística, como sosteníamos; o si, por el contrario, siguiendo una interpretación restrictiva de la norma, protegía únicamente en los casos en los que no se iniciara la construcción o no hubiera una entrega de la vivienda en plazo, como se había sostenido en las sentencias de primera instancia, de apelación y por la propia aseguradora.

En nuestro caso, el contrato privado de compraventa quedó extinguido por su declaración judicial de nulidad por vicio del consentimiento, al haber ocultado la promotora la existencia del procedimiento judicial que podría anular (como así fue a la postre) el instrumento urbanístico que daba cobertura legal a la promoción. Consecuencia de ello, no se produjo la entrega de la vivienda, a pesar de contar con licencia de primera ocupación, no alcanzando, por tanto, el contrato su buen fin.

La compañía aseguradora impugnó nuestro recurso con fundamento en que el contrato había quedado extinguido por anulabilidad (vicio del consentimiento), no por resolución contractual (incumplimiento de obligaciones esenciales), lo que producía efectos jurídicos distintos.

5.- Decisión de la Sala.

El Tribunal Supremo, para fundar su resolución estimatoria de nuestro recurso, repasa las obligaciones del promotor-vendedor respecto de la entrega de la vivienda, teniendo un doble aspecto: físico o material y jurídico, refiriéndose éste último “al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador”. A lo que añade que la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone “la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos”.

Sentado lo anterior, la Sala obvia el hecho de que la vivienda contara con licencia de primera ocupación, en tanto que el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura había ordenado la reposición de los terrenos a su estado anterior por lo que existía un “peligro cierto y grave” de demolición sobre la vivienda, basado en esa resolución judicial firme, que no se podía esquivar con la modificación del Plan General Municipal como consecuencia del Decreto anulado.

Y en cuanto al modo en el que afecta la anulabilidad del contrato por el vicio del consentimiento al buen fin del contrato declara la sentencia que “tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega física de la vivienda al encontrarse terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades urbanísticas”.

Por último, la Sala descarta igualmente la tesis sostenida por la compañía de seguros respecto de que el contrato haya quedado extinguido por anulabilidad y no por resolución, con las siguientes palabras: “No es óbice para cuanto se expone que el comprador haya optado por la anulabilidad del contrato y no por la resolución del mismo, ya que el hecho constitutivo de ambas pretensiones es el mismo y conduce al mismo fin que se trata de garantizar, cual es poner remedio a la frustración de las legítimas expectativas del comprador que se ve defraudado por la ocultación llevada a cabo por el promotor-vendedor de los problemas del litigio urbanístico de la promoción, con el consiguiente peligro, en un bien de primera necesidad como es la vivienda, de no acceder a ella en condiciones jurídicas que la hagan hábil, y perder las cantidades anticipadas”.

6.- Conclusión.

Como decíamos supra, con la doctrina sentada por la Sala se clarifica el alcance de la protección contenida en la derogada Ley 57/1968, de 27 de julio, cuya regulación ha pasado a la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, por cuanto se prescinde de interpretaciones rigoristas que limitan el alcance de los derechos en ella reconocidos.

La clave de bóveda de la doctrina fijada por el Tribunal Supremo al interpretar la  protección otorgada por la derogada Ley 57/1968 y la vigente Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, descansa no tanto en la forma en la que se extingue el contrato privado de compraventa de vivienda (nulidad, anulabilidad, resolución, etc.) sino en la premisa fáctica de que por causa ajenas a la voluntad del comprador, el contrato no alcanza su buen fin, en tanto que éste no adquiere la vivienda y, además, no recupera las cantidades que entregó a cuenta, por ello la compañía de seguros ha de responder de la devolución,.

Con la sentencia examinada, quedan despejadas todas las dudas respecto de la responsabilidad de las compañías aseguradoras o bancos que concertaron las garantías con las promotoras de viviendas, cuando la causa de que el contrato no alcance su buen fin obedezca a contingencias o vicios urbanísticos. Las compañías recibieron las primas de las pólizas de seguro y los bancos el precio de los avales, es el momento de exigirles la responsabilidad a la que se obligaron.

7.- Epílogo.

No puede olvidarse, en este caso concreto, la posición de la promotora de viviendas que, después de ocultar a todos los compradores la existencia del procedimiento judicial contencioso-administrativo que podría poner, y ha puesto, en jaque la promoción de viviendas, ha terminado en concurso de acreedores, sufriendo la compañía de seguros todo el peso de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores que no otorgaron las correspondientes escritura públicas de compraventa.

Ello merecería comentario y procedimiento aparte, quizá en otra jurisdicción.