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Actualidad Jurídica

Consultorio jurídico. Preguntas y respuestas que efectúan los clientes ante las medidas extraordinarias aprobadas por el gobierno que afectan a autónomos y a las sociedades de capital (II)

AUTOR
Eduardo Rodríguez de Brujón
Tiempo de lectura: 7 min

Publicado

Preguntas sobre el Artículo 2. Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

¿Si el contrato de mi inquilino termina durante el estado de alarma ¿Puedo comunicarle que no lo voy a prorrogar y que al fin del contrato ha de abandonar mi vivienda?

Si el contrato celebrado con su inquilino es de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, desde la entrada en vigor de este real decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.





Preguntas sobre el Artículo 4 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.

Si mi casero es una empresa, y no puedo pagar la renta mensual, ¿Puedo pedir una moratoria en el pago de la renta de arrendamiento?





Si, si Vd. se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, como arrendatario de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En esa situación podrá solicitar al arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del real decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

Pero la empresa arrendadora, ha de tener las siguientes características para que Vd. Lo pueda pedir: Ha de ser una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2,

Además, dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la deuda no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:

  1. a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  2. b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una.
  3. c) Si aquel plazo fuera insuficiente, la renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

 

Si el inquilino acude al programa de ayudas transitorias de financiación con una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica y el banco le concede un el crédito para el pago de la renta ¿Seguiría en vigor la moratoria de pago de las rentas y el fraccionamiento del pago de las cuotas adeudadas por un plazo de tres años?

No. Se levantaría la moratoria en el pago de la renta arrendaticia y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

Preguntas sobre el Artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Definición de la situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual.

¿Quiénes son las personas situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual?

Las personas que estén obligadas a pagar la renta de alquiler y pasen a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o hayan reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria. Se considera pérdida de ingresos las siguientes circunstancias.

  • Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
  • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la

unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM porcada hijo en el caso de unidad familiar monoparental. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

  • En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  • En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
  • Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

 

¿Qué se entiende por unidad familiar?

Se entiende por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

Si tengo una vivienda arredrada y he entrado en los supuestos de vulnerabilidad económica. ¿tengo derecho a los beneficios previstos en el Real Decreto-Ley11/2020, de 31 de marzo?

No. Cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

 

Preguntas sobre el Artículo 6 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

¿Qué documentos he de acompañar para demostrar mi situación de vulnerabilidad económica? ¿A quién se los presentó?

El arrendatario ha de presentarlos al arrendador. Sugiero que, por correo electrónico, debidamente escaneados o por medio de burofax enviado desde las oficinas de Correos y con un escrito solicitándolo.

Los documentos a presentar son los siguientes:

  1. a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  2. b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  3. c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

– Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

– Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos ya los seis meses anteriores.

-Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

  1. d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  2. e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

 

Si no se pueden aportar estos documentos, ¿que se ha de hacer?

Si no se pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a d), podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Sobre el Autor: Eduardo Rodríguez de Brujón y Fernández. es Abogado miembro de Legal Touch. Experto en Derecho Bancario. Socio director del Bufete Quercus-Superbia Jurídico. Académico de la Muy Ilustre Academia Internacional de Ciencias, Tecnología, Educación y Humanidades.
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