¿Cuántos meses de impago producen un desahucio?

El desahucio es la figura jurídica a la que puede recurrir el propietario de un inmueble para expulsar del mismo al inquilino que no paga. Esta definición se deduce de lo establecido en el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que faculta al arrendador para resolver el contrato por “la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”. El pago de la renta es la obligación principal de todo arrendatario y, por tanto, el impago del alquiler representa un incumplimiento sustancial del contrato de arrendamiento.

El primer paso que habrá de dar un propietario cuyo inquilino no paga es tratar de llegar a un acuerdo amistoso con él para que desembolse lo debido. Cuando esto no sea posible, tendrá que acudir a la vía judicial, donde podrá optar entre reclamar el desahucio, reclamar las rentas vencidas y no pagadas o reclamar ambas cosas. Aunque se trata de dos acciones distintas, la ley permite acumularlas en una misma demanda, que es lo más habitual.

En el momento en que haya una única mensualidad impagada, ya se podrá iniciar el procedimiento judicial (Foto: Economist & Jurist)

¿Cuándo iniciar el procedimiento de desahucio?

En el momento en que haya una única mensualidad impagada, ya se podrá iniciar el procedimiento judicial, salvo que en el contrato se haya establecido un incumplimiento superior.

Pasos a seguir

Lo primero que tendrá que hacer el propietario será resolver el contrato y tratar de recuperar extrajudicialmente la posesión del inmueble. Para ello, lo más usual es hacer llegar al inquilino una comunicación fehaciente (que deje constancia de su recepción; por ejemplo, un burofax) en la que se le avise de que, debido a un incumplimiento contractual por su parte, se entiende extinguido el contrato y se le solicita el abandono del inmueble.

Con ello el arrendador se evita la posible enervación del desahucio. Esta figura permite al arrendatario demandado continuar ocupando la finca si una vez notificada la demanda paga o consigna judicialmente la cantidad adeudada.

La enervación del desahucio solo podrá llevarse a cabo si el propietario no ha requerido al inquilino el pago de las rentas con al menos dos meses de antelación a la interposición de la demanda. Por tanto, la reclamación extrajudicial previa al inicio del procedimiento legal es de vital importancia para evitar que esto suceda.

Agotada la vía extrajudicial, el propietario deberá interponer una demanda de juicio verbal de desahucio, que será la que dé inicio al proceso. Se deberá presentar por medio de abogado y procurador.

¿Qué puede hacer el inquilino durante el proceso?

Aproximadamente un mes después de la interposición de la demanda, el juzgado emitirá un decreto de admisión. En ese documento constan las fechas de juicio y de desahucio. Además, se le conceden 10 días hábiles al inquilino para elegir una de estas tres opciones:

1. Desalojar el inmueble y pagar al propietario las rentas debidas.
2. Enervar el desahucio, si tiene esa posibilidad.
3. Oponerse a la demanda. Solo en este caso habrá juicio, que finalizará con su correspondiente sentencia, previsiblemente favorable al desahucio si el inquilino no consigue demostrar que sí ha pagado las rentas reclamadas.

Si el inquilino no se decanta por ninguna de las posibilidades, el juez dará directamente la razón al arrendador mediante decreto de archivo y lo siguiente será el desahucio, en la fecha prevista.

El lanzamiento

Si tras una sentencia o decreto de archivo el inquilino no devuelve las llaves de forma voluntaria, se procederá al lanzamiento (desalojo o desahucio). Se trata del acto por el que el juez quita la posesión de la vivienda al arrendatario.

A su celebración acudirá el procurador, un cerrajero y el personal del juzgado, que levantará acta de lo sucedido.

Duración del proceso

En líneas generales, la duración media está alrededor de los 6 meses. El tiempo que se tarde en notificar la demanda al inquilino es determinante para la duración global del proceso.