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El contrato de arras en un caso real

Socio director de Quercus-Superbia Juridico, miembro de Legal Touch y profesor de ISDE.

Tiempo de lectura: 9 min



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El contrato de arras en un caso real

La vendedora acudió a la “inmobiliaria” para hacerles saber que no podía vender el inmueble por causas ajenas a su voluntad y que daba por rescindido el contrato de señal devolviendo el importe de la señal



Somos conscientes de un problema recurrente y que ha dado lugar a que desarrollemos este opúsculo que va a intentar aclarar la controversia que surge en torno a los contratos de señal que los compradores y vendedores de inmuebles firman entre ellos, propiciados y redactados por los “chiringuitos inmobiliarios” que están pululando por las grandes ciudades, muchos de ellos rotulando, en los letreros de los locales que alquilan situados a pie de calle, el nombre de franquicias inmobiliarias más o menos populares y conocidas, tras las cuales sólo se esconden pequeñas sociedades limitadas franquiciadas, sin experiencia, con empleados y comerciales sin formación alguna en el mercado inmobiliario y mucho menos con conocimiento en la redacción de documentos contractuales o en el asesoramiento a los clientes interesados en la compra venta de los inmuebles con los que estas empresas hacen de intermediarios.

El supuesto de hecho es curioso en su génesis y desarrollo, pero da a lugar a meditar sobre los métodos que se utilizan por parte del personal de estas “inmobiliarias” para cerrar las operaciones que caen en sus manos, utilizando contratos de encargo de venta en exclusiva técnicamente defectuosos y contratos de señal, los cuales confunden con contratos de arras, creando problemas entre los contrayentes, que pueden terminar en los tribunales, como es el caso que vamos a desarrollar.

En este asunto, una familia extranjera con hijos mayores de edad, se planteó la venta de un inmueble de su propiedad, para adquirir otro de mayor superficie que cubriera mejor sus necesidades. Estos clientes acudieron a una “inmobiliaria” de barrio, para hacerle saber su intención de vender el piso en el cual habitaban y ante tal solicitud, el personal de ese establecimiento se apresuró a que los clientes firmarán un contrato de exclusiva para la venta de esa finca urbana por un plazo de 90 días, fijando en el mismo, un precio mínimo de compraventa y una comisión de 3.000 euros + IVA en caso de producirse la venta del inmueble, por prestar sus servicios como intermediarios en la misma.

“Acudió a la “inmobiliaria” para hacerles saber que no podía vender el inmueble por causas ajenas a su voluntad” (Foto: Economist & Jurist)

La familia vendedora, había estado buscando un inmueble por la misma zona para adquirirlo a título de compra y tras localizar uno que les satisfacía, acudieron al banco para que les financiera la compraventa por medio de la concesión de un préstamo hipotecario.

A los pocos días, los comerciales comisionistas de esa “inmobiliaria” comunicaron con los vendedores, haciéndoles saber que habían contactado con unos interesados en la compraventa y tras citar a los presuntos compradores y vendedores en el establecimiento intermediario, firmaron un contrato redactado por la propia “inmobiliaria”, al cual titularon en el encabezamiento, pomposamente, “contrato de arras penitenciales”.

Posteriormente y una vez firmado el contrato, concretamente al día siguiente, los compradores ingresaron el importe de la señal, acordada en el contrato firmado, en la cuenta corriente de la citada empresa, tal y como se habían comprometido. Una vez recibida la señal, la empresa “inmobiliaria” transfirió la citada cantidad a la cuenta corriente de la cual era titular la vendedora, previa deducción, sin previo aviso, de su comisión, más IVA, como pago a su servicio de intermediar en la compraventa, pese a que aún no se había realizado la misma, obviando que estaba previsto en el contrato que sólo cobrarían la comisión una vez formalizada la compraventa.

Acudió a la “inmobiliaria” para hacerles saber que no podía vender el inmueble por causas ajenas a su voluntad

La tormenta jurídica perfecta se consumaba con la denegación de la concesión del préstamo hipotecario por parte del banco a la presunta vendedora. De este modo, su intención de comprar otro inmueble de mayor superficie, quedaba frustrada a causa de la no concesión del citado préstamo.

Ante esta situación, la vendedora acudió a la “inmobiliaria” para hacerles saber que no podía vender el inmueble por causas ajenas a su voluntad y que daba por rescindido el contrato de señal devolviendo el importe de la señal, a la inmobiliaria, para que a su vez, se la hiciera llegar al presunto comprador. La reacción de la “inmobiliaria” no fue otra que amenazar a la presunta vendedora de que le iban a quitar su casa, que estaba obligada a vender y que debería indemnizarles con el duplo de la señal y una indemnización de daños y perjuicios por el mismo importe que el valor del inmueble que había pretendido vender.

A la familia vendedora le llamaron por teléfono, amenazándole de nuevo con acudir al trabajo de su hija para que le despidieran. La inmobiliaria le volvió a ingresar a la presunta vendedora, el importe de la parte de señal que la propia vendedora les había trasferido para que la devolvieran a los presuntos compradores. Cumplieron con su amenaza y le fueron a “visitar” a su casa para hacerle saber que sabían dónde vivía y donde trabajaban los hijos de la “vendedora”. Les remitieron a los “vendedores”, mensajes amenazantes al teléfono, enviándoles al presunto “comprador” al domicilio y dirección de trabajo de los hijos de la vendedora para que les “visitara”, con el objeto de que les devolvieran la señal, cuando era la inmobiliaria quién tenía ingresado ese importe en su cuenta y cobrada de antemano una comisión de una compraventa, que nunca se había llegado a producir.

El contrato firmado por el vendedor, era el de una simple señal, no tenía que devolver el duplo ni indemnizar al comprador o a la inmobiliaria

Tras esta situación y tras analizar los contratos que nos hizo llegar el cliente como “presunto vendedor”, llegamos a la conclusión que no se había firmado un contrato de arras confirmatorias entre las partes, sino que como consecuencia de la deficiente redacción técnica del contrato que habían firmado el comprador y el vendedor a instancia de la “inmobiliaria. El contrato firmado por el vendedor, era el de una simple señal, no tenía que devolver el duplo ni indemnizar al comprador o a la inmobiliaria.

Los presuntos compradores, utilizando los servicios jurídicos de la inmobiliaria, demandaron al presunto vendedor, al amparo de lo dispuesto en los artículos 1.454 y 1.124 del C. Civil, e iniciaron una acción personal de reclamación de cantidad contra la familia demandada como vendedora, solicitando la condena de ésta a la devolución duplicadas de las arras entregadas por los demandantes y los daños y perjuicios causados

Los actores concluyeron señalando que las arras pactadas en el contrato suscrito son arras penitenciales al haberse remitido las partes de mutuo acuerdo al artículo 1.454 del C. Civil, por lo que las demandadas deberán devolverlas duplicadas y los daños y perjuicios causados por no realizar la compraventa.

La cuestión a resolver consistió en determinar la naturaleza del contrato pactado entre las partes y redactado por la inmobiliaria.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 21 de marzo de 2012, señaló que, ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

  • Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. En caso de incumplimiento serán de aplicación las reglas del Código Civil, especialmente el art. 1124, así la parte perjudicada por el incumplimiento podrá exigir:
  • El cumplimiento del contrato, o
  • La resolución, solicitando una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.
  • Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, en caso de incumplimiento. En este caso la cantidad que se entrega en concepto de arras no se entiende como parte del precio, sino que el importe fijado funciona como una cláusula penal, es decir, la pena sustituye la indemnización de daños y abono de intereses en caso de incumplimiento, si otra cosa no se hubiese pactado (art. 1152 CC). Además de dicha penalización se puede reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.
  • Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 CC, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes al efecto, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

Se planteó el problema de cuál es el carácter (confirmatorio, penal o penitencial) que tienen las arras en un determinado contrato. Si no se indica la modalidad pactada, en estos casos se presume que se trata de las arras confirmatorias.

Se planteó el problema de cuál es el carácter que tienen las arras en un determinado contrato

Por tanto, para que las arras se consideren penitenciales, tiene que expresarse claramente que son de este tipo. Sólo cuando consta en el contrato de una manera clara y evidente el carácter penitencial se habrá de considerar que las arras tienen dicho carácter.

Las penitenciales, suponen una excepción y sólo son aplicables cuando de forma expresa y clara se indiquen sus consecuencias o se haga referencia directa del artículo del código civil y su contenido, caso contrario estaremos ante otra tipología de arras. Que un documento se titule como “arras penitenciales” o “arras confirmatorias” no le confiere tal carácter si en el mismo existen los defectos de contenido clausular antes referidos.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara de fecha de 9 de mayo de 2007; con número de sentencia 100/2007, nos fijó la doctrina sobre que las arras no constituyen un elemento natural del contrato, y que tienen carácter excepcional, lo que motiva que este tipo de cláusulas deban ser objeto de interpretación restrictiva.

A su vez, las sentencias del Tribunal Supremo (SSTS 10-3-1986 [RJ 1986\1167] o 2-12-1988 [RJ 1988\9289]), se refieren a que si en el documento no se estipula el carácter penitencial de las arras, ni tampoco su naturaleza penal, no se le puede dar eses carácter a la señal.

El Tribunal Supremo en Sentencias, SSTS de 23-3-1994 [RJ 1994\2168], 18-10-1996 [RJ 1996\7160], 29-7-1997 [RJ 1997\5812]), dispone que la entrega de cantidades bajo el concepto contractual de «señal» son indicativas de la existencia de arras confirmatorias.

En definitiva, la función de las arras dependerá de lo querido por las partes, lo que supone que se ha de acudir a las normas de interpretación, artículos 1281 y ss., de forma que, para que sean penitenciales han de concurrir, cumulativamente los siguientes requisitos:

  1. La existencia de un contrato de compraventa, perfecto y válido, entregándose las arras en el momento de la perfección.
  2. La existencia de un pacto expreso válido de las partes acordando de forma clara y evidente, la constitución de arras penitenciales (SSTS 20-10-1981 [RJ 1981\3947], 30-4-1988 [RJ 1988\3332]) de no ser así, la entrega supondrá un anticipo del precio.
  3. Que una de las partes rescinda el contrato «allanándose» si es el comprador a perderlas o, si es el vendedor, a devolverlas duplicadas.

A tenor de lo expuesto, las arras, en caso de no existir pacto entre las partes, deben ser entendidas como confirmatorias o, lo que es lo mismo, como anticipo del pago del precio, de forma que, solo se entenderán penitenciales cuando así lo hayan pactado expresamente las partes, haciéndose expresa referencia al artículo del Código Civil pertinente y con voluntad clara e indudable expresada en el contrato, de devolver el duplo en caso de desistir de la compraventa, por lo que en el supuesto de hecho descrito al comienzo de este trabajo, no es posible considerar que nos encontremos ante unas arras penitenciales, como pretende la “inmobiliaria” y la presunta parte compradora, siendo la arras penitenciales de interpretación restrictiva, para que las estipuladas en un contrato puedan tener tal consideración es necesario, como se ha que las partes hayan hecho constar en el contrato de forma expresa clara y evidente que nos encontramos ante esta modalidad de arras o bien se haga referencia directa al artículo del Código Civil y a su contenido.

En nuestro supuesto de hecho, en ningún momento se precisó en el contrato que las arras estipuladas sean penitenciales (excepto en el título), no contenía una referencia al artículo 1.454 del C. Civil y no se mencionaba su contenido. Por el contrario, de la redacción del contrato lo que se desprende es que nos encontramos ante unas arras confirmatorias. La cantidad entregada por el presunto comprador en concepto de arras, lo es, en nuestro caso, como parte del precio estipulado para la futura compraventa.

Por otro lado, tampoco da lugar a indemnización de daños y perjuicios por no realizarse la compraventa, ya que la devolución de las arras y la rescisión voluntaria por parte del vendedor, se ha producido dentro del periodo de vigencia del contrato de arras y los riesgos de no llevarse a cabo las compraventa estaban tasados en el tiempo por parte de comprador y vendedor, no dando lugar a indemnización alguna, al haberse devuelto las arras en tiempo. lo que responde a las previsiones del artículo 1.124 del C. Civil, consecuencia propia de las arras confirmatorias, siendo precisamente a este artículo del C. Civil al que se había de acudir para reclamar la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras, cuestión que no se ha producido al haberse devuelto las mismas, evidenciando con ello que las arras estipuladas no son penitenciales sino confirmatorias.

En definitiva y en consonancia con la naturaleza confirmatoria (y no penitencial) de las arras, no se contempla por las partes de forma expresa en el contrato es la devolución del duplo de la cantidad entregada (característica esta última de las arras penitenciales) lo que de nuevo pone de manifiesto que las arras estipuladas entre las partes fueron confirmatorias y no penitenciales.

Como no podía ser de otro modo, el juzgado que conocía del asunto, determinó que el contrato era de arras confirmatorias, no había lugar a decretar daños perjuicio alguno y con expresa condena en costas a los demandantes.

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