El Libro Quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.

1.- Un nuevo hito en el proceso de codificación del derecho civil catalán.

El pasado día 20 de abril de 2006, el Pleno del Parlamento de Cataluña aprobó la Ley del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. El proceso de codificación del derecho civil catalán se inició, como es sabido, con la promulgación de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, Primera Ley del Código civil de Cataluña, por la que se aprueba el Libro Primero del Código civil de Cataluña (vid. artículo 7). En este primer Libro, entre otros aspectos, se relacionan las fuentes del derecho civil catalán (art.111-1), se establecen los principios de libertad civil y de la buena fe (art. 111-6 y 111-7) y, en fin, se atribuye a las disposiciones contenidas en el Código la condición de «derecho común´´ en Cataluña (art. 111-4); en su Título II se regulan la prescripción y la caducidad. Ahora, con el Libro Quinto, se disciplina la materia comúnmente agrupada bajo la rúbrica de «derechos reales´´, a saber: bienes, posesión, propiedad y derechos reales limitados.

2.- Estructura y contenido.

La Ley que nos ocupa se integra por un único artículo, que es el que aprueba el Libro Quinto CCCat, 20 Disposiciones Transitorias, una Disposición Derogatoria y una Disposición Final. Sus 382 artículos se distribuyen, de la mano del especial sistema de numeración propiciado por la configuración del CCCat como código abierto ( vid. art. 5 Ley 29/2002), a lo largo de 6 Títulos a través de los cuales, no sólo se «refunde y modifica parcialmente la legislación aprobada por el Parlamento en materia de derecho de cosas´´ (vid. Preámbulo Ley Libro Quinto, II, 2º párrafo), sino que también se legisla, por primera vez, sobre otras tantas instituciones.

I.- El Título I versa acerca De los bienes (arts. 511-1 a 511-3). El Título dedica un primer precepto a los bienes y a las cosas. De la consideración de «cosas´´ se excluyen expresamente los animales, a los que sólo resultarán aplicables las reglas sobre bienes en la medida en que lo permita su naturaleza (vid. Preámbulo, III, 3er párrafo). La segunda de aquellas disposiciones clasifica los bienes en inmuebles y muebles al amparo de criterios similares a los previstos en los artículos 334 y ss Código civil. El artículo 511-3 define qué sean frutos de una cosa y de un derecho.

II. El Título II reza De la posesión. Se estructura en dos Capítulos; el primero, relativo a la Adquisición y extinción de la posesión (arts. 521-1 a 521-8), aborda cuestiones como el concepto de posesión (que se predica tanto de cosas como de derechos), las formas de adquisición de la posesión y la capacidad para adquirir, la coposesión y las causas de extinción de la posesión. El Capítulo II versa acerca de los Efectos de la posesión (arts. 522-1 a 522-8). Se incluyen normas relativas a la liquidación de estados posesorios, la presunción de titularidad del derecho en cuyo concepto se esté poseyendo, la mención de la posesión como requisito para usucapir y, en sede de protección, además de una mención expresa a la acción publiciana, el artículo 522-6.1 se remite a la legislación procesal en materia de retención y recuperación de la posesión. Cierra el Capítulo el artículo 522-8, relativo a la adquisición de buena fe de bienes muebles (regla de la equivalencia de la posesión al título).

III. El Título III trata De la adquisición, la transmisión y extinción del derecho real. El Capítulo I, relativo a la Adquisición (arts. 531-1 a 531-29), se estructura en cuatro secciones: la Primera se integra por una sola disposición alusiva al sistema de adquisición y, en especial, al sistema de transmisión y adquisición de bienes mediante título y modo. La Segunda versa acerca de la tradición: concepto, clases y gastos de entrega. La Tercera se dedica a la donación: se incorpora su concepto, se regulan determinadas modalidades de donación (léase, remuneratoria, modal, a término o condición-), se alude al objeto del negocio, a la forma de celebración, a la capacidad de donante y donatario y, en fin, se disciplinan sus causas de revocación y la posible reversión prevista por el donante. Por lo demás, lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 340 de la Compilación de Derecho civil de Cataluña, en adelante CDCC, a saber: la regla de la no oponibilidad de las donaciones realizadas por el deudor, integra ahora el artículo 531-4. La última sección se dedica a la usucapión que, como modo de adquirir la propiedad u otros derechos reales, requiere sólo de la posesión, pública, pacífica e ininterrumpida en concepto de titular durante el plazo legalmente establecido, sin precisarse, además, ni título, ni buena fe (art. 531-24; véase 342 CDCC). Tratándose de bienes inmuebles, aquel plazo es de 20 años, siendo sólo de 3 para los muebles. Se regulan la interrupción y la suspensión de la prescripción adquisitiva, así como su renuncia y alegación.
El Capítulo II, relativo a la Extinción de los derechos reales (arts. 532-1 a 532-4), recoge, a modo de causas extintivas generales y sin perjuicio de las especiales de cada derecho, la pérdida del bien, la consolidación y la renuncia.

IV.- El encabezamiento del Título IV reza Del derecho de propiedad. Su contenido se estructura en 6 Capítulos. El I (arts. 541-1 a 541-4) se integra por dos Secciones: la primera, relativa al concepto de propiedad y a la función social que condiciona el alcance de su contenido y ejercicio; la segunda, concerniente a la titularidad sobre los frutos y a su régimen de adquisición. El CCCat dedica el siguiente Capítulo a la regulación de los títulos de adquisición exclusivos del derecho de propiedad (542-1 a 542-22). Así, en particular, a la accesión (Sección Primera) y a la ocupación (Sección Segunda). El Capítulo III se destina a la regulación del abandono como causa extintiva específica del derecho de propiedad, estableciéndose la necesidad de su carácter expreso y no deducible de la mera desposesión material del bien (arts 543-1 y 543-2). En sede de protección del derecho de propiedad (Capítulo IV, arts. 544-1 a 544-12) encuentran cabida la acción reivindicatoria (cuyo carácter imprescriptible reconoce el artículo 544-3), la acción negatoria, la acción de cierre de fincas y las de delimitación y amojonamiento. El Capítulo V, alusivo a las Restricciones al derecho de propiedad (arts. 545-1 a 545-4) disciplina los llamados límites o restricciones establecidas por causa de interés público y alude a las denominadas limitaciones o restricciones previstas por razón de un interés privado indeterminado, cuya regulación parcial se contiene en el Capítulo VI, relativo a las relaciones de vecindad (arts. 546-1 a 546-14). En esta sede se disciplinan las restricciones que obedecen a relaciones de contigüidad entre fincas, a estado de necesidad y a inmisiones.

V.- El Título V versa acerca De las situaciones de comunidad. Su contenido se estructura a lo largo de 5 Capítulos, el primero de los cuales, dedicado a Disposiciones Generales, incorpora la presunción de comunidad ordinaria indivisa y anticipa la regulación del régimen de propiedad horizontal (arts. 551-1 a 551-2). El Capítulo II, Comunidad romana indivisa, incorpora por primera vez en el ordenamiento catalán reglas generales en materia de copropiedad que, como se ha dicho, pivotan sobre la noción de cuota de participación. Destacaría, en su caso, el establecimiento de distintos quórums a efectos de acordar válidamente actos de administración: el artículo 552-7 distingue, a estos fines, entre actos de administración ordinaria, que requieren del acuerdo favorable de los titulares que representen la mayoría de cuotas; actos de administración extraordinaria, que precisan de una mayoría cualificada (3/4 partes de las cuotas) y, finalmente, actos de disposición, que se acuerdan por unanimidad. En sede de división, se incorpora una mención especial a las comunidades entre cónyuges que se encuentren en proceso de separación, nulidad o divorcio (art. 552-11.6). El Capítulo III reza Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal (arts. 553-1 a 555-8). La regulación que sigue se presenta, en el Preámbulo, como la novedad de mayor trascendencia social del Código (vid. Preámbulo II, 1º y 4º párrafos; III, 11º párrafo). En la primera de la Secciones que integran el Capítulo se facilita una definición del régimen y se alude al objeto de propiedad horizontal (que, de los tradicionales edificios es posible extenderlo a los puntos de amarre en puertos deportivos, paradas de mercados, sepulturas en cementerios-). Se declara también la naturaleza mancomunada de los créditos y obligaciones constituidas a favor y a cargo de la comunidad y se concretan los términos en que los distintos elementos privativos responden, con alcance real, de las cuotas adeudas por gastos comunes. Se contempla, por lo demás, la necesaria constitución de un fondo de reserva que deberá dotarse con una cantidad no inferior al 5% de los gastos comunes presupuestados. En materia de constitución del régimen, merece especial atención el artículo 553-8 toda vez que disciplina la situación de quienes hubieren celebrado contrato de compraventa en documento privado, distinguiéndose, a estos fines, según el promotor hubiere o no otorgado título constitutivo. Se relacionan las menciones que deben figurar en el título constitutivo y se proporciona el régimen de su modificación. En cuanto a los estatutos, el CCCat procede, en primer lugar, señalando, a nivel ejemplificativo, materias sobre las que pueden versan las reglas que puedan contenerse en el documento; en segundo lugar, declarando expresamente la validez de determinadas cláusulas (léase, las que permiten agrupar, segregar, dividir o agregar elementos privados y la desvinculación de anexos sin autorización de la Junta; las que exoneran determinados elementos privativos del pago de determinados gastos; las que permiten la utilización exclusiva o cierre de algún elemento común a favor de algún titular-). El artículo 553-13 regula la reserva del derecho a sobreelevar, subedificar o edificar en el mismo solar. En materia de órganos de la comunidad, se prevén (sin perjuicio que los Estatutos prevean otros (arg. ex artículo 553-15.6)), la presidencia, la secretaría, la administración y la Junta de Propietarios. Reviste especial interés el régimen de convocatorias, asistencia, constitución y derecho de voto (y cómputo de los emitidos) en las Juntas, así como el régimen de los acuerdos. En el Preámbulo se anticipa que, en este particular, se ha tendido a limitar la exigencia de acuerdo unánime a casos puntuales (Preámbulo, III, 11º párrafo). La materia se disciplina en el artículo 553-25. Igual importancia reviste el régimen de vinculación de los acuerdos que, respecto de los titulares disidentes, opera según sea la naturaleza del acuerdo y el coste de la instalación (vid artículo 553-30). Cierra esta primera Sección el régimen de impugnación de los acuerdos y su suspensión. La Sección Segunda versa acerca de la Propiedad Horizontal Simple y la Tercera de la denominada Propiedad Horizontal Compleja. El elemento distintivo entre una y otra estriba en la superposición de distintos objetos sujetos al especial régimen jurídico immobiliario que es la propiedad horizontal; así, la compleja, frente a la simple, permite la coexistencia de subcomunidades integradas en un edificio o en un conjunto inmobiliario formado por diversas escaleras o portales o por una pluralidad del edificios independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten zonas comunes (jardines, piscina o similares) (vid. artículo 553-33 v. artículo 553-48). Es en sede de propiedad horizontal simple que se facilita un régimen más pormenorizado de los llamados elementos privativos y los comunes. Y es en el marco de la Sección Tercera que se dedica un precepto, el artículo 553-52, a relacionar en qué supuestos la comunidad de garaje o trastero funciona, en asuntos de su exclusivo interés, con total independencia de la comunidad general. La Sección Cuarta versa acerca de la llamada Propiedad horizontal por parcelas, supuesto comúnmente identificado con la llamada propiedad horizontal tumbada. Su presupuesto lo constituye la existencia de un conjunto de fincas vecinas físicamente independientes que tienen la consideración de solares, edificados o no, y que forman parte de una urbanización y participan con carácter inseparable de unos elementos de titularidad conjunta y de unas limitaciones en su disfrute establecidas en beneficio de todas o sólo algunas de las fincas del conjunto. El Capítulo IV se dedica a la Comunidad especial por turnos (arts. 554-1 a 554-12). Se cuida especialmente el legislador de anunciar que la regulación contenida en el CCCat no debe confundirse con la regulación de los turnos de apartamentos para vacaciones, contenida en la normativa comunitaria. Esta disparidad de supuestos hace que se predique de ambas regulaciones su plena compatibilidad (Preámbulo III, 12º párrafo; artículo 554-2.4). Se disciplinan los contornos de la unidad temporal que es el turno, así como el régimen de constitución y el contenido (derechos y obligaciones) de un régimen que puede constituirse no sólo sobre bienes inmuebles sino, también, sobre muebles (artículo 554-2). Se cierra el Título V con la regulación de la Comunidad especial por razón de medianería (Capítulo V, arts. 555-1 a 555-8).

VI.- Por último, se dedica el Título VI a la regulación De los derechos reales limitados. Se da inicio con El derecho de usufructo (Capítulo I, arts. 561-1 a 561-37). Se anticipan en el Preámbulo modificaciones en materia de usufructo de participaciones sociales y otros instrumentos de inversión colectiva y, como novedad, la incorporación del usufructo de propietario (Preámbulo III, 14º párrafo). Esta última mención debe relacionarse, necesariamente, con la operatividad de la consolidación como causa extintiva del derecho que, en los términos del artículo 561-16.1c), no opera en todo caso. Por lo demás, se contempla la posibilidad de constituir el usufructo «en garantía o seguridad de una obligación dineraria´´, en cuyo caso las utilidades recibidas por el usufructuario deberán imputarse al pago del crédito principal (artículo 561-3. 2 c) y 561-16-1g). El Capítulo II aborda la regulación de los derechos de uso y habitación (arts. 562-1 a 562-11). El encabezamiento del Capítulo III reza Los derechos de aprovechamiento parcial (arts. 563-1 a 563-4). Se trata de las conocidas servidumbres personales que, al amparo de la Disposición Adicional de la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los derechos de superficie, servidumbres y adquisición voluntaria y preferente, ya habían sido rebautizadas como «derechos de aprovechamiento sobre una finca ajena´´ y sujeto, en lo no previsto por su título constitutivo, y en cuanto lo permitiera su naturaleza, a las normas que disciplinaban el derecho de usufructo (vid. artículo 563-1). El Capítulo IV versa acerca del derecho de superficie (arts. 564-1 a 564-6). Las novedades de la regulación se anticipan en el Preámbulo (III, 14º párrafo): así, por una parte, la necesidad de escritura pública para su válida constitución (artículo 564-3); por otra, se explicita que, al extinguirse, las construcciones o las plantaciones revierten al propietario del suelo, que no deberá indemnizar, salvo pacto en contrario (artículo 564-6.2). Se dedica el Capítulo V a la regulación de Los derechos de censo (arts. 565-1 a 565-33). También en esta ocasión el Preámbulo anuncia los términos en que se modifica o amplía la disciplina hasta el momento vigente (Preámbulo III, 15º párrafo); así, se introduce una norma relativa al procedimiento para reclamar las pensiones. A estos efectos, el artículo 565-9, rubricado «Procedimiento judicial sumario´´, establece que mediante pacto puede preveerse la aplicación en estos casos del procedimiento previsto para exigir el pago de deudas de vencimiento fraccionado garantizadas mediante hipoteca. Por lo demás, se armonizan plazos (artículo 565-10) y se establece con mayor claridad el valor de la finca a efectos de redención (artículo 565-13). El Capítulo VI, Las servidumbres, incorpora, en esencia, la regulación contenida en la Ley 22/2001 (arts. 566-1 a 566-13). Mayor novedad representa el Capítulo siguiente, dedicado a El derecho de vuelo cuya regulación se aborda por primera vez en el derecho civil catalán (arts. 567-1 a 567-6; vid. Preámbulo III, 15º párrafo). Se define, en el artículo 567-1 como el derecho real sobre un edificio o solar edificable que atribuye a su titular la facultad de construir sobre el inmueble una o más plantas, o subedificar, haciendo suya la nueva construcción. Su constitución requiere de escritura pública en la que, entre otros extremos, deberá figurar el término de ejercicio del derecho, que no podrá exceder de 30 años. La legitimación para otorgarlo se reconoce al titular del inmueble y al usufructuario con poder de disposición. Por lo demás, se regulan pormenorizadamente las condiciones de ejercicio del derecho y su extinción. El Capítulo VIII versa acerca de Los derechos de adquisición (arts. 568-1 a 568-27). El Preámbulo anticipa que se han tratado, entre otras, cuestiones como los efectos de la pérdida de la cosa (artículo 568-11), el régimen de su conservación (artículo 568-10)- y se han incorporado el retracto legal de colindantes (artículo 568-16) y la torneria (artículo 568-21). El Capítulo IX se dedica a la regulación del Los derechos reales de garantia (arts. 569-1 a 569-42). Sin duda, la principal novedad en este particular es la introducción de normas en materia de hipoteca; así, el artículo 569-29, como anuncia su encabezamiento, se dedica a la capacidad y legitimación para constituir hipotecas y los artículos que siguen abordan la regulación de determinados tipos o clases de ellas (hipoteca constituida por los cónyuges, hipoteca sobre la vivienda familiar o común, hipoteca del usufructo legal de los cónyuges viudos, hipoteca sobre los derechos resultantes de la venta a carta de gracia, hipoteca del derecho de superficie, hipoteca sobre los derechos de adquisición preferente, hipoteca en garantía de pensiones compensatorias, hipoteca en garantía de alimentos, hipoteca en garantía de pensiones periódicas, hipoteca por razón de tutela o administración patrimonial, hipoteca por razón de reserva vidual, hipoteca en caso de sustitución fideicomisaria e hipoteca en garantía de la obligación de urbanizar).

3.- Disposiciones Transitorias, Disposición Derogatoria y Disposición Final

El régimen de derecho transitorio se contiene en las 20 Disposiciones Transitorias que siguen al articulado. Se establece, entre otros, el régimen de revocación de las donaciones realizadas antes de la entrada en vigor de la ley, el régimen de la usucapión iniciada también tiempo antes, el de los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal con anterioridad a aquella fecha y el de los derechos de vuelo y servidumbre constituidos antes de su vigencia. La DA 12º incluye una definición del contrato de rabassa marta, establece la forma de acreditarse, sus causas de extinción, así como el régimen al que debe sujetarse el derecho en tanto subsista.
La Disposición Derogatoria relaciona las disposiciones que expresamente quedan derogadas con la nueva regulación, a saber: a) los artículos 277, 329, 340 i 342 del Decreto legislativo 1/1984, por el que se aprueba la Compilación de Derecho civil de Cataluña; b) la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de censos; c) la Ley 13/1990, de 8 de julio, de la acción negatoria, las immisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad; d) la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria y preferente; « la Ley 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesión y la ocupación; g) la Ley 19/2002, de 5 de julio, de derechos reales de garantía.
A tenor de la Disposición Final, el Libro V entrará en vigor el próximo 1 de julio de 2006.

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