El mercado de deuda inmobiliaria registrará un crecimiento del 40% con motivo de la crisis de la COVID-19

Ante la crisis económica derivada de la pandemia de la COVID-19, el mercado de deuda inmobiliaria aumentará exponencialmente y se puede pronosticar que llegará a aumentar un 40%, según las previsiones realizadas por LEM Loan e-Market.

El mercado de deuda secundario es un mercado de continuación para aquellos instrumentos que, previamente, han sido puestos en circulación en el mercado primario. Una definición más formal de mercado secundario consistiría en aquel lugar en que los compradores y vendedores se encuentran y, al mismo tiempo y de forma pública, hacen propuestas de compra y de venta sobre un título o activo, ya sea de forma directa o a través de un agente.

El primer país con más deuda privada en el mercado es Italia, con cerca de 130.000 millones de euros, y le sigue Francia con cerca de 120.000 millones de euros. Alemania siempre se ha mantenido más conservadora con unos niveles actuales de aproximadamente 30.000 millones de euros y UK actualmente está en niveles de 50.000 millones de euros, aunque se prevé un incremento en los próximos años debido al Brexit. En España, – tercer país de Europa con más operaciones de deuda cerrada-, el mercado de deuda asciende a 84.400 millones de euros, lo que equivale al 7% del PIB del país, pero se prevé que se incremente en un 40% y pueda llegar a los 118.000 millones de euros, en la época post-COVID-19.

En los últimos años, la generación y colocación de la deuda ha ido subiendo gracias a los grandes compradores. Hoy nos encontramos en un mercado maduro que ofrece inversión en deuda a inversores menos institucionales.

Niveles evolución del mercado

Oportunidades de inversión

Las consecuencias de la crisis también tendrán impacto en el mercado de deuda, provocado por el impacto que tendrá esta situación en el real estate. Y en este contexto, tener en cuenta que uno de los segmentos más perjudicados será el comercial. Aunque el Gobierno esté ofreciendo moratorias y refinanciaciones a unas características muy atractivas para los locales de los negocios, las deudas no desaparecen y por esto prevemos que habrá un mayor porcentaje de créditos impagados a partir del tercer trimestre.

Opción atractiva para pequeños y medianos inversores

Se ha de tener en cuenta que la inversión en el mercado de deuda secundaria se ha convertido en una opción muy atractiva para pequeños y medianos inversores. En efecto, se puede invertir en este mercado en productos a partir de 2.000 euros. La rentabilidad de este tipo de operaciones, dependiendo de su complejidad y tiempo que conlleve el proceso, puede ascender al 20%.

La rentabilidad en este tipo de operaciones puede ser muy variable porque dependerá tanto de las características de la deuda, del producto inmobiliario, la vía que se opte para realizar la operación (venta acordada, refinanciación o ejecución hipotecaria) y los procesos judiciales que implique.

Ahora bien, en caso de que se compre una deuda para realizar una venta acordada, que sea factible, y que se pueda liquidar por un precio sensiblemente inferior al precio del mercado, se pueden llegar a estos niveles de rentabilidad. En este sentido, si se trata de operaciones de resolución sencilla y rápida y siempre que se quiera el inmueble para reformar y revender, en el 80% de las operaciones se puede obtener una rentabilidad del 15-20%.

No obstante, si se trata de un caso de refinanciación de la deuda, las rentabilidades son menores, entre 8 y 10%. Por este motivo, se tiene que hacer un análisis muy detallado antes de la compra de la deuda para poder valorar todos los escenarios.

Operaciones ejecutadas en 2-3 meses

En relación con los plazos que puede conllevar una operación de deuda hipotecaria, comentar que si se llega a una refinanciación o venta acordada se podría tardar entre dos y tres meses. Si se llega a un acuerdo, puede ser muy rápido, incluso una operación se puede concluir en un mes.

Sobre los plazos máximos, se pueden extender cuando no se llega a un acuerdo amistoso y el inversor tiene que decantarse por el proceso judicial. Esto siempre se dependerá de la tipología de créditos existentes (NPLs, créditos en mora; PLs, créditos al corriente de pago; y SPLs, créditos con cierta situación de impago), y también de cuál es la vía de negociación: refinanciación de la deuda, venta acordada o ejecución hipotecaria.

Sobre el autor: Miguel Arimont, fundador y CEO de LEM Loan e-Market, el primer marketplace de deuda inmobiliaria de España y Europa.