El Registro Público Concursal y la inseguridad de los consumidores

Letrado de Administración de Justicia del juzgado mercantil que conocía del concurso de acreedores en el que estaba inmersa la vendedora, los cuales no habían sido cumplimentados por la representación procesal de la concursada, ni vigilada la inscripción de esos mandamientos en el registro por el administrador concursal

Con la publicación del Real Decreto 892/2013, de 15 de noviembre, se creó y se reguló el Registro Público Concursal. A tenor de esta norma, el Registro Público Concursal se configura como una herramienta a disposición de los diversos acreedores del concursado y también de la Administración de Justicia, que facilita la comunicación de las resoluciones que adopten los Juzgados de lo Mercantil a los distintos registros públicos, el conocimiento de otras situaciones concursales con las que pueda guardar conexión y de los expedientes de negociación de los acuerdos extrajudiciales de pago.

Según el Ministerio de Justicia todo ello contribuye a la mejora de la seguridad jurídica en lo que concierne a los concursos de acreedores o sus procedimientos preventivos y a una mayor agilidad procesal.

El Registro Público Concursal depende del Ministerio de Justicia, que encomienda su gestión al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España.

En lo que se refiere al funcionamiento del Registro Público Concursal, son los Juzgados, Procuradores, Registradores Mercantiles, Notarios y otros registros públicos los que proporcionan la información de los distintos concursos y expedientes de acuerdo extrajudicial que se ha de incorporar al Registro Público Concursal.

Ante estas premisas y a tenor de lo expuesto, caben varias preguntas:

¿Qué sucede si el Letrado de Administración de Justicia no cumple con los plazos previstos en la Ley para expedir los mandamientos a los registros públicos de propiedad y registro público concursal y se produce una compraventa de un inmueble por un tercero de buena fe de un inmueble propiedad de un concursado?

¿Qué sucede si el administrador concursal tampoco vela porque se expidan en el tiempo legal y se inscriban los mandamientos dirigidos a los registros públicos de la declaración de concurso, a efectos de asegurar los bienes del concursado?

¿Qué sucede si el Letrado de Administración de Justicia no cumple con los plazos previstos en la Ley para expedir los mandamientos a los registros públicos de propiedad y registro público concursal y se produce una compraventa de un inmueble por un tercero de buena fe de un inmueble propiedad de un concursado? (Foto: Economist & Jurist)

Descripción del supuesto de hecho:

Una persona física de conocida intachable reputación, utilizando los canales de búsqueda online, a través de la página de Idealista.com, localizó un anuncio de una inmobiliaria de barrio, en la que publicaba un anuncio de venta de una vivienda sita en un lugar muy cotizado por los compradores en un popular barrio de Madrid.

El cliente se puso en contacto con la citada inmobiliaria, a los efectos de proceder a concertar una visita a dicho inmueble, contactando en primer momento con el asesor comercial que procedió a enseñar al día siguiente la vivienda a la madre y marido de la compradora, no pudiendo ésta última acudir en dicho momento, por encontrarse en su puesto de trabajo.

La compradora, llevaba tiempo en la búsqueda de vivienda para su compra y para establecer su residencia habitual junto a su marido y sus hijos, con especial interés en la zona donde se encontraba esa vivienda objeto de la compraventa.

En el inmueble se encontraba el “supuesto propietario con su padre”, quienes les abrieron la puerta y procedieron a realizar la visita al inmueble, así pues, los compradores ofrecieron al propietario, una cuantía de precio de la vivienda por importe de 620.000,00 Euros, cuantía que el “supuesto propietario y su padre” aceptaron.

En ese momento se negociaron los términos de la compraventa, indicando las partes que se formalizaría un contrato de reserva y señal en la inmobiliaria. Hay que hacer especial mención que el inmueble se encontraba para reforma total y que la compradora lo adquiría, para la residencia habitual del núcleo familiar, previa ejecución de obras de acondicionamiento.

El mismo día por la tarde, la compradora acudió a la inmobiliaria para formalizar el citado contrato de reserva de compraventa del inmueble, por un precio de compra por importe de 620.000,00 Euros, mediante entrega en dicho acto de la cuantía de 10.000,00 Euros en efectivo y la cuantía restante sería entregada en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa,

Así pues, en ese momento, la compradora se enteró que el presunto dueño era, simplemente, el apoderado de la propietaria y no el propietario, exhibiendo un poder general, vigente, el cual le confería poderes suficientes para proceder a la venta de la vivienda en las condiciones pactadas. Asimismo, el poder que aportaba en el acto de la firma del contrato de reserva, era una fotocopia, así pues, la compradora solicitó que se le exhibiera el poder original, cuestión por la cual, el apoderado se ausento un momento de la inmobiliaria, presentándose con posterioridad exhibiendo a mi mandante y a los asesores de la inmobiliaria una copia autorizada del poder, fechada del mes de abril de ese mismo año.

Una vez verificado el poder, así como la documentación relativa a la vivienda, esto es, una nota simple actualizada de la finca, en la que figuraba como titular, la vendedora y poderdante, se comprobó que el inmueble totalmente libre de cargas. En dicho contrato de reserva, la inmobiliaria estipuló una comisión del 5% del precio de venta, que abonaría el vendedor a la agencia inmobiliaria.

Llegada la fecha de formalizar la escritura de compraventa ante un Notario de Madrid, la parte vendedora estaba representada por el poderdado, quien actuaba en nombre y representación de la poderdante y vendedora, haciendo uso para este acto del poder que la misma le confirió. Dicho apoderamiento le confería facultades amplias de representación, entre las que se encontraba enajenar bienes inmuebles y por el precio y las condiciones que estimara pertinentes. La finca se encontraba libre de cargas y sin ningún asiento pendiente de inscripción ni de despacho, según quedó verificado por el notario actuante.

Para el pago de la compraventa, la compradora entregó un cheque bancario de 500.000,00 Euros a nombre del poderdante y sobrino de la vendedora y apoderado de la misma, quién a su vez recibió en metálico la cantidad de 120.000 euros para completar la cifra de 620.000,00 Euros en los cuales quedo fijada la compraventa del inmueble. El propio apoderado de la vendedora y sobrino de esta, vivía dentro del inmueble, ocupaba el mismo, estaba domiciliado y empadronado en el inmueble objeto de la compraventa y fue quién entregó las llaves a la compradora, en el acto de la firma.

«En ese momento, la compradora se enteró que el presunto dueño era, simplemente, el apoderado de la propietaria y no el propietario» (Foto: Economist & Jurist)

Al día siguiente de la firma de la escritura de compraventa, la compradora presentó en el registro de la propiedad, la escritura de compraventa para su inscripción siendo hecho el asiento de presentación.

Diez días después de su presentación por el comprador, este recibió la calificación del Registrador de la Propiedad, por medio de la cual se le comunicaba que no se podía efectuar la inscripción de la compraventa, porque la vivienda se encontraba afecta a un concurso de acreedores instado por la propietaria y vendedora y que por dicho motivo no se podía llevar a cabo dicha inscripción, La calificación fue recurrida mediante el correspondiente Recurso Potestativo y Previo, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Casualmente y en la misma en que se recibió la calificación del registrador, nuestro cliente y comprador recibió una carta del administrador concursal, donde se le hacía saber que la compraventa era nula, evitando el administrador concursal pronunciarse sobre la no inscripción en el registro de la propiedad de los mandamientos judiciales, expedidos fuera del plazo legal por parte del Letrado de Administración de Justicia del juzgado mercantil que conocía del concurso de acreedores en el que estaba inmersa la vendedora, los cuales no habían sido cumplimentados por la representación procesal de la concursada, ni vigilada la inscripción de esos mandamientos en el registro por el administrador concursal, el cual había permitido que desde su toma de posesión del cargo estuvieran sin inscribir los mandamientos de anotación de concurso en la hoja registral de la finca, siendo esa culpa in vigilando del letrado de administración de justicia, del procurador de la concursada y del administrador concursal, la que ha llevado a  que cualquier comprador de buena fe pudiera adquirir la finca al desconocer la existencia de un concurso de acreedores. Por si faltara algo en la poción de lo sucedido, en el Registro Público Concursal no aparecía la vendedora como concursada en la fecha de la compraventa.

La declaración de concurso de acreedores de la vendedora fue de fecha de 16 de marzo de 2.018, y se nombró, en el auto de declaración de concurso, al administrador concursal, quién tomó posesión en fecha de 11 de abril de 2018. Con fecha de 11 de junio de 2.018, se confeccionó por parte del administrador concursal el informe preceptivo del art. 74 y 75 de la Ley Concursal, donde no se hizo  mención alguna a la venta del inmueble o del incidente posesorio sobre el mismo, figurando únicamente en el informe que se se estaba instando un juicio de desahucio contra el apoderado y poderdado que había actuado en nombre y representación de la vendedora, el cual habitaba en el inmueble objeto de la venta.

De este informe se desprendió que el apoderado y actuante en nombre y representación de la vendedora en la notaria, era, a su vez, empleado de la concursada y la vendedora había instado contra él, un despido como empleado, de la empresa de la que la vendedora era propietaria, concursada, poderdante y vendedora del inmueble, figurando como acreedor en el concurso con crédito reconocido y actor en un procedimiento de despido del que conocía un juzgado de lo social de Madrid, en el que  reclamaba, casualmente, el mismo importe que se pidió como precio de compra, en la compraventa.

Se interpuso, de forma inmediata y en nombre de la compradora, una querella por estafa contra la vendedora y poderdante y contra el poderdado y sobrino, empleado y acreedor de la concursada y vendedora, por falsificación en documento público cometido por particular de los arts. 392 y 390 del Código Penal y por un Delito de administración desleal previsto y penado en el art. 252 del Código Penal en relación al art. 250.2 del Código Penal.

La trama era perfecta, sin publicidad del concurso en el registro público concursal, sin inscribir los mandamientos dirigidos al registro de la propiedad por la culpa in vigilando del letrado de la administración de justicia, que los había expedido fuera del plazo legal y ante el silencio e inacción sospechosa del procurador de la concursada y del administrador concursal, que no aseguraron los bienes de la concursada exigiendo la expedición en plazo de los mandamientos al jugado, la finca se encontraba libre de cargas y de anotaciones de la existencia del concurso y cualquier abogado, notario y comprador de buena fe, hubieran caído en la celada.

Las consecuencias de la trama, eran ideales para el concursado – poderdante-vendedor y para el poderdado, sobrino, ex empleado despedido, inquilino y acreedor de la vendedora: cobraba la indemnización del despido por importe de 650.000 euros, con el importe de la compraventa (reconocido por el administrador concursal en su informe como acreedor). La venta se tenía por nula, según el administrador concursal, el piso volvía a la masa del concurso y la compradora se quedaba sin piso y sin dinero de la compraventa, habiendo pagado el despido del sobrino de la vendedora.

Además, el registrador no inscribía la compraventa, porque el administrador concursal, el mismo día de la compraventa, había ido corriendo al registro de la propiedad, a entrevistarse con el registrador e indicarle que se había producido una compraventa de un inmueble de una concursada, a los efectos de que no inscribiera la compraventa. Y el registrador con la única prueba que la palabra del administrador concursal, calificó como no inscribible la compraventa, sin estar inscritos los mandamientos judiciales comunicando la existencia del concurso, y sin estar expedidos los mismos por el letrado de la administración de justicia.

A los pocos días de la calificación del registrador de no inscribible la compraventa, aparecieron los mandamientos expedidos por el juzgado en el Registro de la propiedad, consumándose la no inscripción, pero existiendo el asiento de presentación de la compraventa, pendiente de un recurso gubernativo para su inscripción.

Incidente concursal de nulidad de la compraventa

Al mes siguiente, el administrador concursal interpuso una incidente concursal en el juzgado de lo mercantil, demandando a la compradora, solicitando que se declarara nula la compraventa e insinuando en la demanda, que la compradora y el poderdado, sobrino, ex empleado, ex inquilino y representante de la vendedora, estaban de acuerdo para llevar a cabo la compraventa, y todo ello, con argumentos dignos de un programa de humor.

«Las consecuencias de la trama, eran ideales para el concursado – poderdante-vendedor y para el poderdado, sobrino, ex empleado despedido, inquilino y acreedor de la vendedora: cobraba la indemnización del despido por importe de 650.000 euros, con el importe de la compraventa» (Foto: Economist & Jurist)

La oposición a esta demanda se realizó desde el despacho solicitando la suspensión del trámite con lo dispuesto en el art. 189 de la antigua Ley Concursal, por existir PREJUDICIALIDAD PENAL a causa de la querella interpuesta contra la vendedora, su apoderado y actuante en la compraventa, contra el administrador concursal, contra la procuradora, al amparo del art. 277 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, que había recaído en un juzgado de instrucción de Madrid, decretándose el inicio de Diligencias Previas para esclarecer la comisión de un delito de estafa y administración desleal, de los que ha sido víctima mi mandante, concretada en los hechos y circunstancias que rodean a la compraventa del inmueble reflejada en escritura pública de compraventa, que venía  a ser el núcleo del incidente de anulación formulado por el administrador concursal.

Por tanto, en este caso existía prejudicialidad penal, ya que la resolución del objeto principal del proceso requería la previa resolución de una materia a la que corresponde un orden jurisdiccional diferente y existe una conexión entre dichas resoluciones, requiriendo la resolución principal, la previa resolución correspondiente a la otra cuestión suscitada, como ocurre claramente en el presente caso, debiendo investigarse prioritariamente los indicios de comisión de delictiva que rodea al negocio jurídico antes de resolverse el incidente de anulación formulado por el Administrador Concursal, todo ello de conformidad con el art. 189 de la antigua Ley Concursal 22/2003:

 “1. La incoación de procedimientos criminales relacionados con el concurso no provocará la suspensión de la tramitación de éste.”

 “2. Admitida a trámite querella o denuncia criminal sobre hechos que tengan relación o influencia en el concurso, será de competencia del juez de éste adoptar las medidas de retención de pagos a los acreedores inculpados u otras análogas que permitan continuar la tramitación del procedimiento concursal, siempre que no hagan imposible la ejecución de los pronunciamientos patrimoniales de la eventual condena penal.”

En la querella solicitamos, a su vez, ante la gravedad de los hechos y para evitar cualquier enajenación de la finca a terceros de buena fe, la anotación de querella en el Registro de la Propiedad de la finca, como medida cautelar..

Subsidiariamente y en el hipotético caso de que no fuera suspendido este incidente concursal a causa de la prejudicialidad penal, contestamos ad cautelan a la demanda interpuesta por el administrador concursal oponiéndonos a la misma.

Como primer motivo de oposición, hicimos saber al juzgado, que existían sólidos indicios, para poder atribuir al Administrador Concursal, una negligencia y administración desleal, que constituyó pie de apoyo a la posible estafa padecida por nuestro cliente, por parte del administrador concursal, que dio lugar a que se produjera el delito de estafa a causa de la compraventa que realizó y una posible colaboración necesaria de la representación procesal de la vendedora concursada, con una evidente aprovechamiento de tal negligencia por parte de los co-querellados,  para que se produjera el delito de estafa del cual fue víctima nuestro cliente.

Hacíamos mención en la contestación a la demanda incidental, que el administrador concursal, el letrado de administración de justicia y la procuradora de la concursada, faltando a la diligencia y buena fe que se presume de tales profesionales, no procedieron a la oportuna inscripción de la orden emitida por el juzgado de lo mercantil,  incumplen lo mandado por este juzgado, en auto de declaración de concurso de acreedores, y no verificar que la vendedora no aparecía como concursada en el registro público concursal.

El contenido del Auto de Admisión a trámite del concurso era el siguiente:

 “…” 6. Inscríbase la presente declaración en el Registro civil en el que figure inscrito el nacimiento del deudor (artículo 25 y 46 de la Ley de Registro Civil y 178 del Reglamento del Registro Civil). Asimismo, inscríbase la declaración de concurso en todos los Registros Públicos en que el deudor tenga bienes o derechos inscritos en el folio correspondiente a cada uno de ellos, incluyendo las menciones citadas en el art. 24.4 L.C. “…”

Ni que decir tiene que los mandamientos dirigidos al registro, fueron emitidos por el juzgado después de la compraventa. Es evidente que ni el letrado de la administración de justicia, ni la procuradora de la concursada, ni el administrador concursal han cumplido con lo que el auto de admisión del concurso de acreedores les había ordenado hacer, es decir inscribir en el registro de la propiedad la declaración de concurso a fin de evitar que los bienes del concursado fueran vendidos o grabados por terceros. Más aun, insisto en repetir, que la concursada ni aparecía en el Registro Público Concursal. Este incumplimiento de una resolución judicial que les ordenaba hacerlo, ha llevado a la compradora a adquirir de BUENA FE una finca libre de cargas, por negligencia o dolo del administrador concursal, del letrado de la administración de justicia y de la representación procesal a la cual se le han entregado los mandamientos dirigidos al Registro de la Propiedad, al objeto de anotar la declaración de concurso en la finca que a la postre la compradora había adquirido como libre de cargas.

A esta negligente o dolosa acción por omisión, se debe que se haya cometido un delito de estafa por parte del apoderado de la concursada, sobrino, ex empleado, acreedor concursal y ex inquilino.

 Es evidente que el letrado de la administración de Justicia del juzgado mercantil, el administrador concursal y la procuradora de la concursada habían incumplido  lo determinado en la antigua Ley Concursal y concretamente lo determinado en el art. 24.4, 24.5, 24.6 y 24.7 de la misma Ley.

 El letrado de la administración de justicia, el administrador concursal y la representación procesal de la concursado, habían mantenido sin inscribir en el Registro de la Propiedad, el mandamiento de la declaración de concurso más de 3 meses, más de 107 días desde el dictado del auto de declaración de concurso y lo determinado en el Art. 24 de la antigua Ley concursal, además si verificar que no figuraba la concursada en el registro público concursal.

Dice el citado art. 24 en su punto 4:

“… Si el deudor tuviera bienes o derechos inscritos en registros públicos, se inscribirán en el folio correspondiente a cada uno de ellos la declaración de concurso, con indicación de su fecha, la intervención o, en su caso, la suspensión de sus facultades de administración y disposición, así como el nombramiento de los administradores concursales...”

Practicada la anotación preventiva o la inscripción, no podrán anotarse respecto de aquellos bienes o derechos más embargos o secuestros posteriores a la declaración de concurso que los acordados por el juez de éste, salvo lo establecido en el artículo 55.1.

5. Los asientos a que se refieren los apartados anteriores se practicarán en virtud de mandamiento librado por el secretario judicial. En el mandamiento se expresará si la correspondiente resolución es firme o no. En todo caso, las anotaciones preventivas que deban extenderse en los registros públicos de personas o de bienes por falta de firmeza de la resolución caducarán a los cuatro años desde la fecha de la anotación misma y se cancelarán de oficio o a instancia de cualquier interesado. El secretario judicial podrá decretar la prórroga de las mismas por cuatro años más.
6. El traslado de la documentación necesaria para la práctica de los asientos se realizará preferentemente por vía telemática desde el juzgado a los registros correspondientes.

Excepcionalmente, y si lo previsto en el párrafo anterior no fuera posible, los oficios con los edictos serán entregados al procurador del solicitante del concurso, con los mandamientos necesarios para la práctica inmediata de los asientos registrales previstos en este artículo.

Si el solicitante del concurso fuese una Administración pública que actuase representada y defendida por sus servicios jurídicos, el traslado de oficio se realizará directamente por el juzgado a los correspondientes registros.

7. Reglamentariamente podrán establecerse mecanismos de coordinación entre los diversos registros públicos en los que, con arreglo a lo previsto en los apartados anteriores, habrán de hacerse constar el auto de declaración y las demás vicisitudes de concurso….”

Es evidente que esta actuación alegal, negligente o dolosa del administrador concursal, el letrado de administración de justicia y la procuradora de la concursada, causó error a la compradora al prestar su consentimiento, habida cuenta que en el momento de celebrar la compraventa, esta desconocía la realidad jurídica de la finca. Esta falta de conocimiento, le llevó a nuestra cliente, a comprar un inmueble, sin tener información sobre la falta de poder de disposición de la parte vendedora y de su representante (sobrino de la vendedora), a lo que ha contribuido la inexistente la publicidad del registro público concursal, donde la vendedora no aparecía, ni aparece a día de hoy,  como concursada.

Así lo manifiesta el Tribunal Supremo en la sentencia de fecha 7-XII-2004 donde dice que “…la buena fe del art. 34 de la Ley Hipotecaria consiste en un estado psicológico determinado por el desconocimiento o equivocado conocimiento de la realidad en su supuesto de error del adquirente acerca de la titularidad y disponibilidad del derecho del transmitente (la misma que el art. 1950 CC y 433 CC)…”

Por si faltaba algo más a la rocambolesca situación, la vendedora alegó que el poder notarial que utilizó su familiar, exempleado e inquilino para llevar a cabo la compraventa, estaba revocado.

La vendedora y concursada,  una vez descubierta la trama y viendo que se estrechaba el cerco procesal contra ella,  introdujo en la ecuación, una nueva incógnita, alegando, que el poder que había otorgado a su familiar y que se utilizó en la compraventa, estaba revocado, intentando aparecer a los ojos del juzgado de instrucción, como victima.

Pero un hecho con el que no contaba la vendedora,  se produjo en el incidente concursal de nulidad de la compraventa emprendido por el administrador concursal. En esa litis, se solicitó por parte de nuestro despacho, una prueba consistente en que el notario que actuó como fedatario en el momento de otorgarse el poder por parte de la vendedora a su familiar, emitiera un certificado a los efectos de desenmascarar a la vendedora, para que dejara de aparecer como victima de una estafa, sufrida por ella y realizada  por parte de su familiar.

El notario expidió un certificado dirigido al juzgado de lo mercantil donde dejaba claro que la presunta victima de la estafa de venta del inmueble, era parte de la trama. Decía este certificado:

• “El día 17 de abril de 2018 yo, la Notario que suscribe, como titular del protocolo, expedí copia autorizada A INSTANCIAS DE LA PODERDANTE en cinco folios de papel exclusivo para documentos notariales, número DW9588702 y los cuatro siguientes en orden.”
• “El día 29 de junio de 2018, yo, la Notario que suscribe, como titular del protocolo, expedí copia autorizada a instancias de la poderdante en cinco folios de papel exclusivo para documentos notariales, numero EA1811435 y los cuatro siguientes en orden.
• “El día 5 de julio de 2018, yo, la Notario que suscribe, como titular del protocolo, extendí nota para hacer constar que el referido poder fue revocado en escritura otorgada ante D……………., Notario de Madrid, el día 26 de junio de 2017 bajo el número 2645 de protocolo, y que extendí dicha nota a la vista de la copia autentica que exhibe la poderdante.

Sentado cuanto antecede, varios elementos a destacar y que, sin duda, constituyen solidos indicios de la participación en los hechos por parte de la vendedora que constituyen indicios de criminalidad conforme a lo expuesto, son:

• El número de referencia del papel exclusivo para documentos notariales es el mismo que el del poder que fue utilizado por el representante de la vendedora en el acto de la compraventa: Este número, el DW9588702, COINCIDE con el del poder que utilizo el sobrino de la Sra. Andres Torres, D. Armando Rafael González-Posadas Andres, en el acto de la compraventa, conforme consta en dicha escritura.
• La vendedora omitió ante el juez de instrucción haber solicitado dichas copias, enrocándose en que los poderes los había revocado en el año 2017, resultando nada verosímil que alguien pida varias copias de dicho poder que se entendía revocado (a salvo de para usar las mismas, como así ocurrió), para después, una vez producida la compraventa, habiendo ya entregado por el comprador la cantidad acordada (620.000 euros), solicitar copia de la revocación que se produjo en 2017 y que, según indica la Notario que informa, no constaba en su protocolo.

La vendedora manifestó haber revocado el poder en el año 2017, pero según la información facilitada por la fedataria pública fue ella misma a solicitar varias COPIAS DEL PODER, coincidiendo con la antesala de la venta de la vivienda; venta que, sin embargo, decía desconocer.

La vendedora RECOGIO EL PODER utilizado después por su sobrino,  para la comisión del delito.

Entroncado con lo anterior y haciendo más clara su participación, a resultas de lo informado por la Notario Dña. Pilar López-Contreras, véase lo que declaró la Sra. Andres Torres en su declaración de fecha 20 de noviembre de 2018 ante el Juzgado de Instrucción: “Que es cierto que apodero en su día a  ………………. pero que en Junio de 2017 le revoco dicho poder y se lo comunicó al mismo, que también tenía otros dos poderes que fueron revocados, que la declarante desconocía que Armando en su nombre había vendido la vivienda por 620.000 euros y que la declarante no ha recibido ninguna cantidad de ese dinero, que la última vez que vio a …………… fue en el verano de 2017…”.

Y más adelante, en la misma declaración, la vendedora indica:

• “Que le dio un poder en 2014 porque no vivía en Madrid y que no sabía que el poder era demasiado amplio que revoco el poder debido al mal funcionamiento de las farmacias, que no superviso nunca el poder…”

• “Que cuando se revocaron los poderes se lo comunicaron en la farmacia a su sobrino.”

Atendiendo a lo expuesto, surgen la siguientes cuestión que deben esclarecerse: ¿Cómo fue posible que el representante de la vendedora utilizase una copia de un poder supuestamente revocado pero cuya copia coincide con la expedida por el Notario?

 El poder que se utilizó para cometer el delito de estafa del cual ha sido víctima mi mandante, se expidió en fecha día 17 de abril de 2018, a instancia de la vendedora y los números de los cinco folios del poder utilizado DW9588702 y siguientes, son los mismos que tiene el poder que se utilizó en fecha de 12 de junio de 2018, para otorgar la escritura de compraventa celebrada ante el Notario, donde la parte vendedora, está representada por su sobrino, quién actuó en su nombre y representación, haciendo uso para este acto del poder que la misma le confirió el día 8 de abril de 2014 y con la copia expedida en fecha de 17 de abril de 2018 y recogida por la propia vendedora, de la notaria.

Ello aportó elementos y circunstancias nuevas: ¿Para qué pidió otra copia del poder la poderdante (y ya iban cinco) si ya estaba revocado en fecha de 26 de junio de 2017 ante el notario? ¿Cómo llego a las manos de su sobrino esta copia si en teoría no se hablaban y tenía prohibido entrar en la farmacia y los poderes se guardaban en la caja fuerte?

Utilización, como elemento esencial en la defensa de nuestro cliente, del concepto de tercer adquirente de buena fe de un inmueble, a título oneroso.

Es evidente, que nuestra cliente era una compradora de buena fe, protegida por la Ley y la jurisprudencia, a tenor de los hechos relatados, de los fallos del Registro Público Concursal y de la increíble actitud y comportamiento de la administración concursal, unido esto al mal funcionamiento de la justicia protagonizado por el letrado de la administración de justicia con su pasividad en la inscripción en el registro de la propiedad de la declaración de concurso.

El art. 34 de la Ley Hipotecaria protege a la compradora, a tenor de la buena fe demostrada

En Derecho Civil se define al tercero como aquél que no es parte, pues conforme al artículo 1.257 del Código Civil los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos. Mi cliente es, además,  un tercero hipotecario. El tercero es, por tanto, un tercer adquirente civil pero cualificado por ciertos requisitos.

El tercer adquirente civil, como consecuencia de la adquisición derivativa, recibe el derecho tal como lo tiene el transmitente. Por el contrario, el tercero hipotecario lo recibe tal y como consta en el Registro.

La adquisición del tercero debe ser en virtud de título válido que, naturalmente, no será eficaz, ya que si lo fuere, el tercero no necesitaría del juego de la fe pública. La fe pública registral opera en cuanto asegura al tercer adquirente protegido la existencia, titularidad y extensión de los derechos reales inscritos.

Y en esta materia, esto es, el alcance del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y su relación con el 33 del mismo cuerpo legal en los supuestos de adquisición a non domino, hace que se proteja por la jurisprudencia a mi mandante. El Tribunal Supremo en sus últimas sentencias otorga protección registral al adquirente a non domino, puesto que la fe pública sí salva los defectos de titularidad del transmitente.

El Tribunal Supremo en sentencia de 5 de marzo de 2007, tras hacer un exhaustivo repaso de las numerosas sentencias dictadas en torno al tema, reconoce que el panorama que describe, hace imprescindible que se fije definitivamente la doctrina de la Sala en torno a si el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ampara o no las adquisiciones a non domino, especialmente cuando éstas se producen a consecuencia de procedimientos de apremio sobre bienes embargados, después de haberlos enajenado ya su titular registral.

La doctrina que sienta la Excma. Sala Primera Tribunal Supremo, se concreta en dos aspectos básicos: primero, que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, y segundo, que el mismo artículo no exige o supone una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro.

La condición de tercero hipotecario surge, por tanto, del propio acto o negocio jurídico determinante de la adquisición del derecho de quien figura en el Registro como titular cuando seguidamente es inscrito.

Para justificar esta doctrina el Tribunal Supremo acude a los principios de inoponibilidad y fe pública registral, y a los objetivos de procurar la certidumbre del dominio y la seguridad de la propiedad que han informado siempre las leyes hipotecarias, señalando, frente a las posibles razones de justicia material que pudieran objetarse, la garantía que supone la información en tiempo real sobre la situación registral de las fincas y la reducción del tiempo para las inscripciones y, en el caso de los compradores de viviendas en documento privado, las propias garantías normativas y contractuales de las cantidades entregadas a cuenta del precio, y una serie de remedios procesales que van desde la tercería de dominio, hasta el ejercicio de acciones personales y hasta penales.

A tenor de esta doctrina actual, mi mandante es un tercero de buena fe hipotecario y su compraventa es convalidable a tenor de esta buena fe de tercero adquiriente.

La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2008 otorga la protección del tercero hipotecario, que adquiere una finca litigiosa en un procedimiento de apremio dirigido contra quien, con anterioridad le había vendido al actor reivindicante. El tercero hipotecario protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria debe, pues, ser mantenido en su adquisición aunque con anterioridad a la misma el previo titular registral hubiera transmitido la finca al demandante.

Así se manifiesta el Tribunal Supremo en sentencia de 7 de diciembre de 1987  ( RJ 1987, 9280)   donde definió el concepto de tercero en un orden civil puro y en el campo del derecho hipotecario del siguiente modo:

“… El concepto de «tercero» con respecto de un determinado contrato, negocio o situación jurídica, corresponde, como entiende un autorizado sector de la doctrina científica, en un orden civil puro, al que es extraño o ajeno al mismo, y a los efectos que la protección que la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad significa, en concreto la que deriva de la operancia del principio de fe pública registral que los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria consagra, es «tercero» en el campo del derecho hipotecario el adquirente que por haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad no puede afectarle lo que no resulte de un determinado contenido registral, anterior a su adquisición, aunque en un orden civil puro el título por el que dicho contenido registral tuvo acceso al Registro de la Propiedad adoleciera de vicios que lo invalidaran. Por tanto, la cualidad de «tercero hipotecario » no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que inscribe con base en tal acto o negocio jurídico su derecho en el Registro de la Propiedad, pues como el mismo autorizado sector de la doctrina científica establece, si el acto adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempeñará la menor función convalidante o sanatoria, ya que únicamente asegura la adquisición del tercero protegido en cuanto la misma se apoye en el contenido jurídico del Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero, pero dicho principio no consolida en lo demás el acto adquisitivo del tercero, en el sentido de convalidarlo sanándolo de los vicios de nulidad de que adolezca».

 Así la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 marzo 2007 RJ 2007\723 dice y sienta doctrina, tal sentencia se centra en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y especialmente en su relación con el artículo 33 de la misma Ley, dicho Alto Tribunal, tomó como referencia la  sentencia de esta Sala de 7 de diciembre de 1987  ( RJ 1987, 9280)  en cuanto a la definición de tercero y en cuanto a la inoperancia de la fe pública registral para convalidar el acto adquisitivo inexistente, nulo o anulable. Cita también las  sentencias de 23 de mayo de 1989  ( RJ 1989, 3878)  ,  24 de octubre de 1994  ( RJ 1994, 7680)  , 25 de noviembre de 1986 y  19 de octubre de 1998  ( RJ 1998, 8072)  .

Art. 7 del Código Civil. Los derechos deberán ejercitarse conforme  a las exigencia de la buena fe en relación con el art. 433 y 435 del Código Civil y el art. 1950 del mismo texto legal.

Dice el artículo 433 del Código Civil , «se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario».

El artículo 1.950 del mismo texto legal , al ocuparse de la buena fe en la usucapión, formula otro concepto de ella: «La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio» .

Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de septiembre de 2015, recurso de casación 1906/2013, por aplicación de las normas de la buena fe, la creencia (o ignorancia) ha de ser siempre excusable, por lo que si ha podido salir el poseedor de ese error con el empleo de una diligencia media, no hay duda de que la posesión ya no será de buena fe. Dicho estado de conocimiento ha de predicarse del momento de adquisición de la posesión.

Dice al efecto el artículo 435 de dicho texto, que «la posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter, sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente». Contrariamente a la regla romana que atendía exclusivamente al momento inicial de la posesión para calificarla de buena o de mala fe, nuestro Código sigue el criterio del Derecho Canónico que exigió, en cualquier caso, la persistencia de la buena fe, de tal modo que es posible que la posesión, aunque inicialmente fuera de buena fe, pierda este carácter posteriormente («mala fides superveniens nocet»). Es cierto, como dice la sentencia del  Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1966 , que «en definitiva, la «buena» o «mala fe» son estados de conciencia íntimos del sujeto, a los que no se puede llegar sino a través de sus manifestaciones externas, conforme al principio operari sequitur esse».

La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 775/2012, de 11 diciembre (Recurso de Casación núm. 2158/2009 ) afirma la desaparición de la buena fe desde el momento en que la cuestión adquiere estado judicial, por lo que quien resulta vencido en juicio ya no podrá alegar su buena fe en perjuicio del demandante.

También el Tribunal Supremo en sentencia de 10 julio 1987 establece como doctrina que « la buena fe se presume siempre y, especialmente, en materia de posesión como previene el artículo 434 del Código Civil . Esta buena fe es compatible con la posible insuficiencia o inexistencia de justo título, porque, aunque justo título y buena fe son materias de íntima relación, cabe que, por parte del poseedor, se haya producido un error en la interpretación de los hechos o documentos, excluyente, en principio, del dolo, término equivalente al de la mala fe y contrario al de buena fe….».

Art. 83 de la Constitución Española. Las actuaciones de los particulares deberán ceñirse a los postulados de la buena fe, la cual se presumirá en todas las actuaciones que aquellos adelanten ante estas.

El principio de la buena fe, debe presidir las actuaciones de los particulares y de los servidores públicos, quiso el Constituyente que sólo en el caso de los primeros ella se presuma. Por lo mismo, mientras no obre prueba en contrario, la presunción de la buena fe que protege las actuaciones de los particulares se mantiene incólume.

En armonía con el anterior recuento sobre las orientaciones del Constituyente, plasmadas en los antecedentes del Artículo 83, los pronunciamientos de esta Corporación, cabe reiterar entonces que la incorporación explícita del principio de la buena fe en el texto constitucional, significa, que las actuaciones de los particulares en sus relaciones con otros particulares, así como las que ellos sostengan con las autoridades hayan de estar presididas por los dictados del dicho principio.

Art. 1.258 del Código Civil, Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obligan no sólo al cumplimiento de los expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias, que según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley.

La doctrina jurisprudencial acerca de la interpretación del  artículo 1.258   del Código Civil se concreta en la  Sentencia de la Excma. Sala Civil del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002  (RJ 2002, 6047) , según la cual la buena fe a que se refiere el artículo 1258 es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, leal (  sentencias de 26 de octubre de 1995  (RJ 1995, 8349)  ,  6 de marzo de 1999  (RJ 1999, 1854)  ,  30 de junio  (RJ 2000, 6747)  y  25 de julio de 2000  (RJ 2000, 6196)  , entre otras) que opera en relación íntima con una serie de principios que la conciencia social considera como necesarios, aunque no hayan sido formulados por el legislador, ni establecidos por la costumbre o el contrato (  sentencia de 22 de septiembre de 1997  (RJ 1997, 6858)).

Supone una exigencia de comportamiento coherente y de protección de la confianza ajena ( sentencias de 16 de noviembre de 1979  (RJ 1979, 3850) ,  29 de febrero  (RJ 2000, 812)  y  2 de octubre de 2000  (RJ 2000, 9131)); de cumplimiento de las reglas de conducta ínsitas en la ética social vigente, que vienen significadas por las reglas de honradez, corrección, lealtad y fidelidad a la palabra dada y a la conducta seguida (  sentencias de 26 de enero de 1980  (RJ 1980, 167)  ,  21 de septiembre de 1987  (RJ 1987, 6186)  y 20 de febrero de 2000 ).

Aplicando en concreto el instituto al campo contractual, integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no sólo a lo que expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos (por todas,  sentencia de 26 de octubre de 1995  (RJ 1995, 8349).

La  Sentencia de la Excma. Sala Civil del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1979  (RJ 1979, 3850)  señala que «en toda relación jurídica, en su revelación objetiva que es la esencia indagadora de la voluntad reflejada en el consentimiento, lo fundamental a proteger es la confianza, ya que el no hacerlo es atacar a la buena fe, que ciertamente viene determinada por una coherencia de comportamiento en las relaciones humanas y negociales, toda vez que cuanto más determinadas personas, dentro de un convenio jurídico, han suscitado con su conducta contractual una confianza mutua fundada, conforme a la buena fe, en una determinada conducta, no deben defraudar esa confianza suscitada y es inadmisible toda actuación incompatible con ella, por la sencilla razón de que, como ya viene dicho, la exigencia jurídica del comportamiento coherente está vinculada de manera estrecha a la buena fe y a la protección de la confianza». En el mismo sentido se pronuncian otras  sentencias posteriores como las de 30 enero  (RJ 2003, 2024)  y 21 noviembre 2003 , 10 enero 2006 y  5 noviembre 2007  (RJ 2007, 8646). Queda remarcado como doctrina en la Sentencia núm. 727/2012 de 29 noviembre. RJ 2013\189, dictada por el Tribunal Supremo.

Sentencia del incidente concursal

En fecha de 30 de noviembre de 202 se dictó sentencia por el juzgado de lo mercantil y en el fallo de la misma decía:

“… Que debo ESTIMAR Y ESTIMO en parte la demanda interpuesta por ADMINISTRADOR CONCURSAL ……………………… lo que:

• DEBO DECLARAR Y DECLARO la nulidad de la operación de compraventa sobre la finca registral núm. inscrita en el Registro de la Propiedad de Madrid elevada a escritura pública en fecha 12 de junio de 2018 ante el Notario ……………………, con número ….. de su protocolo;
• DEBO CONDENAR Y CONDENO a la concursada, como vendedora, y a Dª………………………., como compradora, a restituirse recíprocamente dicho inmueble y el precio con sus intereses, todo ello en los términos que quedan expuestos en el Fundamento Jurídico Tercero de esta sentencia.

Desestimando el resto de pretensiones deducidas y sin imposición de costas.

Como se puede entender, la concursada carece de fondos para cumplir el fallo de la sentencia. No va a devolver el dinero de la compraventa y por lo tanto, difícilmente se pueden restituir las prestaciones de ese negocio jurídico decretado nulo por el juzgado. El hecho definitivo es que nuestra cliente vive en la inmueble con su familia, teníen la posesión de la finca.

La sentencia fue recurrida ante la Audiencia Provincial de Madrid, estando a la espera de resolución.

La querella por estafa

El juzgado de Instrucción que conoce de la querella por estafa interpuesta por nuestro cliente contra la vendedora y su sobrino, esta parada, ante una increíble lentitud del juzgado, que aun no ha practicado las diligencias indagatorias solicitadas por esta parte, para poder saber donde se ha llevado, el representante de la vendedora, el dinero pagado por nuestro cliente, como precio de la compraventa.

La reclamación efectuada ante el Ministerio de Justicia, por el mal funcionamiento de la justicia y del Registro Público Concursal

Este es otro de los frentes abiertos en este asunto. Todos los años se reitera una reclamación por daños y perjuicios al administrador concursal, al Ministerio de Justicia, Dirección General de Registros y Notariado,. Este año, el Consejo General del Poder Judicial, ha respondido y ha emitido un informe sobre la responsabilidad patrimonial del estado en este asunto, por anormal funcionamiento de la justicia.

Dice literalmente: “… En el caso que nos ocupa, habiéndose dictado auto de declaración de concurso en fecha 16 de marzo de 2018, y constando inventario de bienes de la concursada, no se expide mandamiento del Letrado de la Administración de Justicia relativo a la inscripción en el Registro de la Propiedad del bien inmueble en cuestión, adquirido de buena fe por la reclamante el 12 de junio de 2018, hasta 9 de julio de 2018, produciéndose un retraso injustificado por parte del órgano judicial en el cumplimiento de las obligaciones de publicidad establecidas en la Ley Concursal…”

“… En vista de lo anteriormente expuesto, al haberse incumplido por parte del órgano judicial las obligaciones legales de publicidad concursal se ha producido un funcionamiento anormal de la Administración de Justicia, que constituye el presupuesto objetivo de la responsabilidad patrimonial que se exige; en cuya declaración, empero, se ha de agotar la función consultiva de

este Consejo General del Poder Judicial, al que no compete pronunciarse acerca de la existencia del daño causalmente enlazado con aquel anómalo proceder, ni sobre su entidad, ni, en fin, sobre la cuantía de la indemnización reclamada, extremos todos ellos que quedan al margen de la potestad de informe de este órgano de gobierno del Poder Judicial….”

CONCLUSIONES

El Consejo General del Poder Judicial, en el expediente de responsabilidad patrimonial del Estado por funcionamiento anormal de la Administración de Justicia promovido por …………………………….., considera que en el procedimiento que da lugar a la reclamación se ha producido un funcionamiento anormal de la Administración de Justicia, en los términos expuestos en el presente informe.

El siguiente frente abierto a causa de este asunto, es la demanda interpuesta contra la Administración General del Estado y la Dirección General de Registros y del Notariado.

Se interpuso una demanda de juicio verbal previsto en el art. 328 de la LH, contra LA ADMINISTRACION GENERAL DEL ESTADO, a través de la Abogacía del Estado, en impugnación de la Resolución de la DIRECCION GENERAL DE REGISTROS Y NOTARIADO de 26 de octubre de 2018, por la que se desestimó el recurso gubernativo interpuesto por la cliente, contra la calificación extendida por el REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD ACCIDENTAL DE MADRID, por la que se suspendió la inscripción de la escritura pública de compraventa suscrita el 12 de junio de 2018 ante el notario de Madrid………….,

El objeto de este procedimiento se limitó a dirimir si la calificación emitida por el Registrador de la Propiedad nº 5 de Madrid de fecha 2 de julio de 2018, confirmada posteriormente por la DGRN, resulta o no conforme a Derecho. Se trataba de determinar, en definitiva, si el Registrador de la Propiedad debe o no inscribir una compraventa que se realizó con posterioridad a la fecha de declaración del concurso de la vendedora, cuando las facultades de ésta para la transmisión estaban limitadas, pero cuando esa circunstancia no constaba en el título, ni en los asientos del Registro, sino que el conocimiento de ella lo obtuvo el Registrador de la Propiedad por otros medios.

En el caso que nos ocupa, las actas notariales de presencia aportadas a los autos y el testimonio prestado en el acto del juicio por el notario, acreditan la falta de fiabilidad de la información facilitada por dicho Registro Público Concursal, pues las numerosas consultas realizadas por la compradora y por el notario que autorizó la escritura de compraventa, tanto en el momento de la adquisición, como en los días 3/07/2018, 1/08/2018, 14/08/2018, 24/01/2019, 18/02/2019, 27/02/2019, 28/03/2019, 3/04/2019, 4/04/2019, 5/04/2019, 8/04/2019 y 10/01/2020, muestran que en la casi totalidad de dichas consultas este Registro no refleja la situación concursal de la vendedora, circunstancia que también se pudo comprobar en la prueba de inspección ocular instada en el acto de la vista de este juicio.

Así, el defectuoso funcionamiento del Registro Concursal impidió a la compradora conocer que la vendedora carecía de facultades de disposición como consecuencia de la declaración de concurso y ello pese a que el Juez que declaró el concurso ordenó su publicación en el Registro Público Concursal. En este caso nos encontramos, por tanto, ante una situación de desprotección para los ciudadanos que se ha generado por el mal funcionamiento de un servicio público dependiente de la DGRN, y que conllevará un grave perjuicio para la compradora del inmueble.

No obstante, el art. 18 de la LH establece que “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.

En este caso se considera que este inciso final “por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro” no se ha respetado en este supuesto, pues la información sobre la situación concursal de  …………….. no se reflejaba ni en la escritura pública de compraventa, ni en los asientos del Registro de la Propiedad vigentes en el momento de la presentación del título para su calificación.

Es cierto que es doctrina de la DGRN, sentada en la Resolución de 4 de junio de 2018, que la coherencia y la funcionalidad del sistema legal exige que los registradores de la propiedad, en el momento de calificar la capacidad de las partes, comprueben mediante la

consulta del Registro Público Concursal si alguna de ellas tiene limitadas o suspendidas las facultades de administración y de disposición sobre los bienes y derechos que integran el patrimonio propio (Resoluciones de 16 de diciembre de 2012, 14 de diciembre de 2016 y 16 de enero de 2017) y que esa comprobación debe hacerse cuando el título se presenta

originariamente a inscripción, y no después. En la práctica española es frecuente que la existencia del concurso no conste en la historia registral de la finca, ni en el Libro de Incapacitados del Registro de la Propiedad; y de ahí la extraordinaria importancia de esa elemental cautela con la que tiene que actuar el registrador.

Sin embargo, dicha cautela conduce a una desprotección cuando la información que puede consultarse por los registradores no resulta públicamente accesible al resto de los interesados.

El juzgado estimo la demanda, lográndose inscribir la compraventa del piso.

“… FALLO

ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el procurador , se anula la Resolución de la DGRN de 26 de octubre de 2018 y se revoca la calificación extendida el 2 de julio de 2018 por el REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD ACCIDENTAL DE MADRID  a fin de que se proceda a la inscripción de la escritura pública de compraventa otorgada por Dña. María Jesús Andrés Torres a favor de Dña. María Dolores Muñoz Crespo, suscrita el 12 de junio de 2018 ante el notario de Madrid D. ……con el número ……. de protocolo. No se hace especial imposición de costas…”

Como es evidente, este asunto va a seguir dando mucho que hablar y requiere una dedicación profesional como la que se está llevando hasta ahora por parte de nuestro bufete, y la resolución del mismo es una incógnita en este momento, mereciendo la sentencia que se dicte por la Audiencia Provincial de Madrid, un artículo comentando la misma, que publicaremos en este revista jurídica, y todo ello como consecuencia del mal funcionamiento de la justicia y del Registro Público Concursal.