Gastos hipotecarios: grandes hitos jurisprudenciales y futuro inmediato

Desde el año 2015 el Tribunal Supremo viene resolviendo la nulidad de las cláusulas de los gastos hipotecarios, ya que se daban situaciones en las que se contravenía lo dispuesto en el artículo 89.3 de la Ley de Consumidores y Usuarios, la cual impide la imposición al consumidor mediante una cláusula no negociaba y la cual estaba predispuesta de todos aquellos gastos hipotecarios que bien y como semana la ley, corren a cuenta de la entidad bancaria.

Este tribunal declara la nulidad de toda aquella cláusula que obligue al hipotecado todos y cada uno de los gastos que conlleve un préstamo hipotecario, es decir, los gastos de notaria, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados.

Cierto es que la sentencia del año 2015 dictada por el Tribunal supremo y la legislación nacional que nos compete sigue dejando lagunas jurídicas sobre quién es el que tiene que soportar estos gastos. El 23 de enero de 2019, llega a nuestras manos una se las primeras sentencias aclaratorias sobre este tema. Ante una falta de previsión legal, se aclara que estos gastos se efectuaran en forma de reparto equitativo entre el interesado y la entidad que proporciona este préstamo hipotecario.

«Se aclara que estos gastos se efectuaran en forma de reparto equitativo entre el interesado y la entidad que proporciona este préstamo hipotecario» (Foto: E&J)

Siguiendo los parámetros de la Ley de Impuestos y su Reglamento (Ley 35/2006 de 28 de noviembre), se puede llegar a entender que es el prestatario quien tiene la obligación de abonar este impuesto, por lo que se presupone que es el que correrá a cargo de estos gastos hipotecarios, mencionados anteriormente como impuesto de actos jurídicos documentados.

En referencia a los gastos notariales haciendo una vista de la normativa notarial, esta norma prevé que el pago del acto notarial se haga por parte del interesado, ya que tanto la entidad bancaria como el prestatario interesan la elevación a público la escritura, por lo tanto, el pago de este gasto se acuerda en reparto por mitades, así como los gastos de gestoría. Mientras que el gasto de registro, tal y como establece la norma, lo pagará aquel cuyo favor se inscriba el acto, por lo tanto, irá a cuenta del Banco.

Con este reparto de los gastos, los Juzgados de 1ª instancia tanto de Palma de Mallorca como de Ceuta, cuestionan al Tribunal de Justicia de la Unión Europea ya que no se puede entender conforme a la normativa comunitaria, lo que impulsó a éste a la corrección de la resolución dictada por el Tribunal Supremo, alegando que, en el caso de no existir normativa legal nacional que ampare este reparto de gastos hipotecarios, este Tribunal falla a favor de los consumidores y obliga al Banco a devolver dichos gastos en su integridad.

Como consecuencia de esta última aclaración, el Tribunal Supremo se ve obligado a cambiar su criterio en cuanto a quien tiene que asumir los gastos hipotecarios, reflejados en los fallos de las sentencias de 26 de octubre de 2020, 27 de enero y 15 de junio de 2021. En las que se acuerda la reintegración y devolución íntegra de los gastos sufragados de hipoteca abonados por el prestatario en los casos en los que la legislación nacional que compete no prevea un reparto especifico, equitativo y eficaz de estos gastos.

En definitiva, actualmente y haciendo una visión de futuro, el Banco está obligado a hacer frente los gastos que le competen y en cuanto a las hipotecas pasadas, le corresponde una devolución al consumidor del 50% de los gastos notariales, así como el 100% de los gastos producidos por registro, gestoría y tasación, en todos y cada uno de los escenarios donde no exista una normativa nacional que avale la repercusión de este último al prestatario.