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(II/II) Ejecución de vivienda en supuestos de vulnerabilidad: el concurso de acreedores

El encaje de las normas sobre vulnerabilidad y el concurso no son sencillas de encajar

(Foto: Carlos Rodríguez/Las Provincias)

Abogada y Socia-fundadora de Bergadà i Associats.

Tiempo de lectura: 11 min



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(II/II) Ejecución de vivienda en supuestos de vulnerabilidad: el concurso de acreedores

El encaje de las normas sobre vulnerabilidad y el concurso no son sencillas de encajar

(Foto: Carlos Rodríguez/Las Provincias)



En nuestro anterior artículo hacíamos patente la medida de protección a los deudores hipotecarios sin recursos del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (RD-ley 6/2012) y de la Ley 1/2013, de  14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (Ley 1/2013) relativa a la posibilidad de que el deudor hipotecario ejecutado, cuyo lanzamiento hubiese sido suspendido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.1 de la Ley 1/2013, pudiese solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda un alquiler social.

Actualmente, muchas son las familias que se están acogiendo a procedimientos concursales, para solicitar la exoneración de sus deudas, mediante la Ley de la Segunda Oportunidad y lograr así, una alternativa de empezar sin una pesada arropea de presidiario ligada a sus tobillos, su nueva vida que les permita aprender de sus errores y salir de la economía sumergida a la que se ven abocados tras un fracaso económico, por el miedo a ejecuciones y embargos.



Pero ¿Qué sucede con la vivienda habitual en los casos de concurso de acreedores?

En principio, en este aspecto, la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal era muy clara y en su artículo 178 Bis.1, relativo al beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho, establecía que “El deudor, persona natural podrá obtener el beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho (…), una vez concluido el concurso por liquidación o por insuficiencia de masa activa” y por el principio de universalidad de su artículo 76, se disponía que “Constituyen la masa activa del concurso, los bienes integrados en el patrimonio del deudor a la fecha de la declaración del concurso y los que se reintegren al mismo o adquiera hasta la conclusión del procedimiento”. En su ordinal segundo, añade que “Se exceptúa de lo dispuesto en el apartado anterior, aquellos bienes y derechos que, aun teniendo carácter patrimonial, sean legalmente inembargables”.

En el Texto Refundido de la Ley Concursal, en el artículo 192 sigue su redacción primaria literal.

Según la literalidad de la norma, la vivienda habitual, debe liquidarse en sede concursal, o en ejecución singular, junto con el resto de bienes y derechos no embargables.

Las Audiencias Provinciales salvan la vivienda habitual en sede de concurso

El Auto de la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 20 de junio de 2018, abre una gran posibilidad a que los deudores hipotecarios, puedan salvar sus viviendas habituales en sede de concurso, siempre y cuando, las cuotas hipotecarias estén al corriente, el valor de la vivienda sea inferior al precio de la hipoteca y que el contrato hipotecario no se encuentre vencido.

Sede de la Audiencia Provincial de Barcelona (Foto: Consuelo Bautista)

El mismo auto, la Sala establece que la normativa concursal ha de relacionarse con la normativa de protección de los deudores hipotecarios en riesgo de exclusión, que contiene el Real Decreto-ley 1/2012 y el RDL 27/2012, de 15 de noviembre y la Ley 1/2013.

Para la Sala carece de sentido que un deudor insolvente que inicia un procedimiento concursal se convierta en un deudor de peor condición que un deudor hipotecario en una ejecución singular.

Por ello, establece, que la normativa de protección del deudor hipotecario podrá invocarse en el concurso cuando se haya de proceder a la realización de los bienes hipotecados y si el deudor hipotecario no tiene reconocida esa situación fuera del concurso, deberá realizarse en el concurso, impulsada por el deudor o por el administrador concursal, en el caso de que el deudor tenga suspendidas sus facultades patrimoniales por haberse abierto la liquidación.

Unido a lo anterior, el artículo 2 de la Ley 1/2013, “referido a la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables determina que es el juez competente para  ejecución hipotecaria el que debe comprobar que concurren los requisitos legales”, por lo tanto el juez del concurso, tendrá atribuidas las competencias previstas en la medida en la que tenga competencias para la realización de la vivienda.

Otras Audiencias Provinciales se han adherido al parecer de la de Barcelona; la Audiencia Provincial de Sevilla en su Auto 239/2017, de 28 de septiembre, o la de Lleida en su Auto 235/2020, de fecha 30/11/2020, que aclara, siguiendo el proceder de las demás Audiencias Provinciales mencionadas que “cuando la deuda supera el valor de la garantía, y el crédito no está vencido por estar al corriente en el pago de las cuotas hipotecarias, no tiene sentido realizar el bien mientras estas circunstancias se mantengan, ya que la venta del bien hipotecado no puede beneficiar a los demás acreedores. Lo único que haríamos es perjudicar al acreedor hipotecario, que está cobrando su crédito, y a los deudores, que pierden su vivienda”.

Hasta aquí, dejamos patente, que las medidas del RD-ley 6/2012 y de la Ley 1/2013, aplican también dentro del concurso de acreedores.

Queda por ver cómo solicitar la medida del alquiler social de la vivienda habitual dentro del procedimiento.

Derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual

En el Anexo CBP del RD-ley 6/2012, el artículo 4, en relación con el derecho del alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual, dispone que “El deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma por una renta anual máxima del 3 por cien de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación, aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario. (…)

Dicho arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales”.

Una vez, traemos a la palestra que queda claro que tanto el RD-ley 6/20112 y la Ley 1/2013, aplican en sede de concurso, debemos proceder al análisis de su aplicación práctica.

¿Cuándo, dónde y cómo solicitar el derecho de alquiler de la vivienda habitual dentro del concurso de acreedores?

Como se ha explicado con anterioridad, El Auto de la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 20 de junio de 2018, establece que la normativa concursal ha de relacionarse con la normativa de protección de los deudores hipotecarios en riesgo de exclusión, que contiene el Real Decreto-ley 1/2012 y el RDL 27/2012, de 15 de noviembre y la Ley 1/2013.

Por lo tanto, la normativa de protección del deudor hipotecario ha de poder invocarse en el concurso cuando se haya de realizar la vivienda habitual hipotecada.

En caso de tener reconocida la situación de vulnerabilidad o riesgo de exclusión residencial con anterioridad al concurso, esas medidas deben mantenerse dentro del concurso y de no tener reconocida esta situación deberá realizarse en sede de concurso por el deudor o por el administrador concursal.

El artículo 2 de la Ley 1/2013, determina que sea el juez competente para la ejecución hipotecaria el que deba comprobar la concurrencia de los requisitos legales para reconocer la situación de vulnerabilidad, por ello, en tanto la vivienda habitual esté incluida en el plan de liquidación, será el juez quien tenga esta competencia atribuida.

Para el trámite de reconocimiento, el deudor o el administrador concursal, en sede de concurso, debe presentar la correspondiente documentación relativa a la situación patrimonial personal, la de la unidad familiar, valor de la vivienda habitual hipotecada que se detalla en el artículo 2 de la Ley 1/2013.

Cartel de una calle de Madrid que anuncia el alquiler y la venta de casas. (Foto: Pablo Ramos/El Mundo)

“El trámite para reconocer esta situación de vulnerabilidad debe ser previo al inicio de las operaciones de realización y el plan de liquidación deberá incluir las previsiones necesarias para el cumplimiento de este régimen legal especial, previsto en la Ley 1/2013 (…)”, según el Auto de la AP de Barcelona.

Por lo tanto, de concurrir la situación de riesgo de exclusión o vulnerabilidad, el plan de liquidación, en la fase de subasta judicial o extrajudicial, ha de proponer las medidas adecuadas para ajustar la liquidación de la vivienda habitual a las medidas previstas en el RD-Ley 6/2012 y a la Ley 1/2013.

Por lo expuesto,  debe solicitarse el reconocimiento de la situación de vulnerabilidad ante el juez del concurso antes de la realización de la vivienda habitual debiendo constar esta circunstancia en el plan de liquidación.

Todo y con ello, el encaje de las normas sobre vulnerabilidad y el concurso no son sencillas de encajar. Si el acreedor ha podido iniciar la ejecución separada porque el bien no es necesario para el concurso, las comunicaciones sobre vulnerabilidad y petición de alquiler social tendrán que hacerse ante el juzgado de 1ª Instancia que lleva la ejecución.

Si el bien se encuentra en la masa activa, lo razonable es que se comunique cuanto antes para poderlo introducir y discutir dentro del plan de liquidación.

Si no se han introducido en el plan de liquidación, ni éste ha sido impugnado en tiempo y forma para que quedasen introducidas por la razón que sea, el juez del concurso tendría que suspender la ejecución y el lanzamiento para dar trámite a la solicitud, oír al acreedor y adoptar las medidas oportunas.

En conclusión, la medida del art. 4 del Anexo CBP, del RD-ley 6/2012, relativa al derecho de alquiler en caso de ejecución de vivienda habitual, aplica en sede de concurso; el deudor podrá solicitar y obtener la suspensión del lanzamiento según lo dispuesto en el art. 1.1 de la Ley 1/2013 y el alquiler de su vivienda habitual por un plazo de 5 años, prorrogables por 5 años adicionales por acuerdo entre ejecutado y adjudicatario, con una renta anual máxima del 3 por ciento del valor de la vivienda al tiempo de la aprobación del remate y será el mismo deudor quien deba proporcionar una tasación certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario, en el caso de que el acreedor no haya iniciado la ejecución separada.

Cuándo: cuando haya sido suspendido el lanzamiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.1 Ley 1/2013 ( hasta 14 de mayo de 2024) en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento

Dónde: ante juez o notario encargado del procedimiento.

Cómo: mediante escrito dirigido al juzgado o notaría, acreditando la concurrencia de las circunstancias por el deudor.

Formulario: Solicitud de suspensión de lanzamiento de la vivienda habitual y obtención de alquiler social

PROCESO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA Nº: XXX/XXX

AL JUZGADO

D……………, procurador de los Tribunales, en nombre de D……., con DNI ….. , vecinos de ……. C/ ……, deudores en el PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA Nº ……., representación cuya acreditación adjunto, comparezco y como mejor proceda en derecho, DIGO:

PRIMERO.- Que en el Juzgado al cual me dirijo se está tramitando la ejecución hipotecaria nº … /…, de la vivienda habitual de mis representados.

SEGUNDO.– Que mis representados están habitando en la vivienda habitual, junto con sus hijos, objeto del presente proceso de ejecución hipotecaria y que constituye su única vivienda familiar.

TERCERO.- Que mis representados adquirieron esta vivienda con la financiación derivada del préstamo hipotecario objeto del presente procedimiento.

CUARTO.- Que mis representados se encuentran en el supuesto de especial vulnerabilidad de los enumerados en el artículo 1, apartado 2, de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, modificado por RD-L 5/2017, de 17 de marzo que marca a continuación con una X:

a.- Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente

b.- Unidad familiar monoparental con hijos a cargo

c.- Unidad familiar de la que forma parte un menor

d.- Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tiene declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacita acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

e.- Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentra en situación de desempleo

f.- Unidad familiar con la que conviven, en la misma vivienda, una o más personas que están unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad y que se encuentran en situación de en situación de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacita acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

g.- Unidad familiar en la que existe una víctima de violencia de género.

h.- deudor mayor de 60 años.

Demás concurren en su caso las siguientes circunstancias económicas enumeradas en el artículo 1, apartado 3, de la repetida Ley 1/2013:

a) El conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supera el límite de 3 veces el Indicador Público de renta de Efectos Múltiples anuales por 14 pagas.

(Dicho límite puede ser de 4 veces el Indicador Público de renta de Efectos Múltiples , en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior, y de 5 veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral)

b) En los cuatro años anteriores al momento de esta solicitud, la unidad familiar ha sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

c) La cuota hipotecaria resulta superior al 50 por cien de los ingresos netos que percibe el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d) Se trata de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recae sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

A tales efectos, conforme al número 4 del artículo 1 de la Ley 1/2013, se entiende:

  • Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado al menos por 1.5.
  • Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

QUINTO.- Que el ejecutante, es entidad adherida al Código de Buenas Prácticas para la restructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, del Anexo del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, según reciente Resolución de 16 de abril de 2021, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se publica la lista de entidades que han comunicado su adhesión al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual.

SEXTO.-  Que mis representantes solicitan la suspensión del lanzamiento de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, por encontrarse en supuesto de especial vulnerabilidad.

SEXTO.-  Que mis representados, en virtud del Anexo del citado Real decreto-ley 6/2012, artículo 4, en relación al derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual, solicitan alquiler social de la misma por un periodo anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar de plazo de 5 años, con la posibilidad por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario de prorrogarse anualmente por 5 años adicionales, con una renta anual máxima del 3 por cien de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación, aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado, de conformidad con lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación de Mercado Hipotecario.

SÉPTIMO.- En justificación de todo ello se acompaña la documentación que acredita los requisitos.

En su virtud y habiendo en cuenta lo que preceptúan los citados artículos 1 y 2 de la ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, y el Real Decreto-ley 6/2012,  de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos,

SOLICITA AL JUZGADO admita el presente escrito con los documentos acompañados y copias de todo ello para la entidad demandante y suspensa el lanzamiento de la vivienda objeto del presente procedimiento, señalada para el día xxx de xxx, de los corrientes y se ordene al ejecutante que formalice contrato de alquiler social de la misma por un periodo anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar de plazo de 5 años, con la posibilidad por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario de prorrogarse anualmente por 5 años adicionales, con una renta anual máxima del 3 por cien de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación, aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado, de conformidad con lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación de Mercado Hipotecario.

OTRO SI DICE.- Que ofrece subsanar cualquier error en que involuntariamente hubiere podido incurrir al redactar este escrito y aportar la documentación que sea necesaria para completar la aportada con el presente escrito. SOLICITA AL JUZGADO lo tenga en cuenta a los efectos legalmente procedentes.

Es justicia que se solicita en …………, a …. de …. de  …..

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