La Doctrina del Cuerpo Cierto y su aplicación práctica

Cuando se habla de Cuerpo cierto, hemos de partir del artículo 1471 del Código Civil, que reza “En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.

Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio; pero, si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló”.

Interpretando estas norma establece la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1956, mencionada en la de 29 de mayo de 2000, entre otras muchas, que “la venta a cuerpo cierto indudablemente se verifica cuando en el contrato no sólo no es precisado el precio singular por unidad de medidas, sino que tampoco son indicadas las dimensiones globales del inmueble, pero también se verifica cuando aún no habiendo sido indicado un precio singular por unidad de medida, sin embargo, es especificada la dimensión total del inmueble (…) entre los dos índices en contraste, constituido uno por la falta de un precio singular por unidad de medida, y el otro por la concreción de las dimensiones globales del inmueble, la Ley da prevalencia al primero y presume que aquella individualización no había tenido para las partes valor esencial, que sólo constituía una superabundancia, y no significa que las partes hayan convenido aquel precio global sólo en cuanto el inmueble tuviese efectivamente aquellas dimensiones totales, siendo de estimar que ésta es una presunción absoluta, contra la cual ni el comprador ni el vendedor pueden articular prueba contraria”

Tratándose, por tanto, de venta de cuerpo cierto, la doctrina ha dicho de esta modalidad -Sentencia de 29 de mayo de 2000, y las que en esta se citan “que la compraventa de «cuerpos ciertos» presenta ciertos aspectos de aleatoriedad” (sentencias del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1984 y 18 de mayo de 1982) en cuanto que el precio se determina a razón de un tanto por unidad de medida o número, Tal circunstancia conduce a la ineludible conclusión de que las diferencias posibles de metros en las cabidas no afecten a la complitud del contrato, ni modifiquen las condiciones de adquisición en el precio, que tiene carácter de precio alzado…”.

«Cuando se habla de Cuerpo cierto, hemos de partir del artículo 1471 del Código Civil» (Foto: Economist & Jurist)

Se presume, por tanto, que se quiso comprar y vender todo lo comprendido dentro de los linderos por un precio global; por ello precisamente éste no variará sea cual fuere la cabida real, que tanto comprador como vendedor pudieron comprobar antes de perfeccionar el contrato con su consentimiento. Scaevola consideraba que el legislador había llegado excesivamente lejos al privar en todo caso al vendedor de la acción quanti maioris, y al comprador de la acción redhibitoria o quanti minoris, por lo que dicho autor pensaba que la teoría del cuerpo cierto no es moral. En su planteamiento da un carácter absoluto a la norma del artículo 1.471, como si no hubiese límite alguno.

El problema que se encuentra el profesional jurídico en estos casos depende, claro está, de la parte que toque defender. Si nos encargamos de la parte vendedora, la consideración de cuerpo cierto, según el Supremo, opera como presunción absoluta, por tanto alegando y demostrando con una tímida prueba conseguiremos satisfacer las pretensiones del cliente.

Ahora bien, si por contra defendemos al comprador, la cosa se complica, ya que desvirtuar semejante postulado puede resultar más difícil, pero no imposible.

Por ejemplo, tratándose de una finca urbana -lo más habitual en estos casos es la venta sobre plano-, si nos encontramos con una superficie menor construida de la inferida en el plano inicial, no hemos de acudir al artículo 1471 CC y la doctrina del cuerpo cierto, sino a los preceptos del incumplimiento contractual, puesto que se considera cosa futura y por tanto no incluida en esta doctrina. En tal sentido las sentencias de 26 de junio de 1956 y 27 de julio de 1992 expresan: «las reglas especiales de los arts. 1469 a 1472, no se refieren a la hipótesis de una diferencia entre la cantidad efectiva del inmueble en el momento de la conclusión del contrato y la cantidad entregada, y por tanto, a un inexacto cumplimiento de la obligación de entregar; efectivamente, la reducción voluntaria de la cabida de la cosa vendida por el vendedor da lugar a la aplicación del art. 1124 del Código Civil, en cualquiera de las dos opciones que se reconocen a favor del comprador y así las sentencias de 24 de septiembre de 1986 y 13 de octubre de 1987 establece que «en hecho de que la vendedora hubiera reducido en más de un quince por ciento la cabida de la vivienda acordada, se estima como incumplimiento del contrato, dando paso a la acción derivada del art. 1124 del Código Civil que autoriza a la restitución de la prestación y el resarcimiento de daños y perjuicios».

«Recordemos que en nuestro sistema civil del título y el modo para transmitir la cosa comprada se exige el título» (Foto: Economist & Jurist)

Por otro lado, si nos hallamos ante una cabida inferior en casos de fincas rústicas, para desvirtuar y atacar el inicial contrato y conseguir la rebaja del precio hemos de examinar con detenimiento los linderos de la finca litigiosa; así como por medio de notas simples los de las fincas contiguas. Es frecuente que las escrituras públicas no expresen clara e indubitadamente los linderos de la finca, sino que haga referencia al nombre de propietarios (por ejemplo, la Finca linda: Norte con Francisco Jiménez, Sur con herederos de Lorenzo Pascual, etc…), ello, unido a la inexistencia de hitos o mojones, que puedan hacer las lindes imprecisas, nos permitiría acudir a la propia doctrina jurisprudencial para desvirtuar la existencia de un verdadero cuerpo cierto, ya que, por mucho que del contrato se pueda entender aplicable de modo absoluta la doctrina referida, o incluso que las partes plasmasen en el mismo que vendían “a cuerpo cierto”, un cuerpo cierto no puede ser un cuerpo indeterminado. En tal sentido, aclara y matiza, en STS 331/2015, 16 de Junio de 2015 “que la doctrina de la venta como «cuerpo cierto» exige la existencia de linderos fijos e indubitados que ponen de manifiesto que las partes, lejos de atender a la real cabida del inmueble, han tenido en cuenta para fijar el objeto de la venta tales linderos y no la concreta superficie que se comprende en el perímetro fijado por los mismos, situación que no puede predicarse de aquellos supuestos en que por alguno de los vientos el lindero es incierto como ocurre en el presente caso, lo que lleva a considerar que las partes quisieron fijar como objeto una concreta extensión superficial cuya determinación habría de hacerse mediante la adecuada medición en relación con dicho lindero incierto”

Todo esto, claro está, sin dejar de lado los plazos para ejercicio de acciones. Recordemos que en nuestro sistema civil del título y el modo para transmitir la cosa comprada se exige el título -en este caso, el contrato de compraventa- y modo, la tradición – aquí, generalmente escritura pública de venta, art- 1462 CC-. Por tanto hemos de vigilar sobre si realmente se ha producido la entrega de la cosa vendida, para ejercitar las acciones del 1473 CC (6 meses); o acudir en otro caso a las propias del vicio e incumplimiento contractual.