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La nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado en la ejecución hipotecaria: doctrina y Jurisprudencia actual

Socio director de Quercus-Superbia Juridico, miembro de Legal Touch y profesor de ISDE.

Tiempo de lectura: 9 min



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La nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado en la ejecución hipotecaria: doctrina y Jurisprudencia actual

Tal declaración de abusividad por parte del tribunal, conlleva, indefectiblemente, el sobreseimiento de la ejecución



Dentro de la casuística que se produce los despachos de abogados, es recurrente que los clientes acudan a nuestros bufetes con problemas relacionados con la vivienda en la que residen, que sirve de domicilio y hogar para su familia.

Pero cuando se produce la tormenta perfecta, como sucede en España, la vivienda se convierte en una bomba de relojería que puede estallar en cualquier momento.

En este trabajo vamos a ceñirnos a comentar un asunto que nos obligó a hacer un pequeño recorrido por la jurisprudencia más novedosa que se ha creado por el TJUE y por los jueces y tribunales españoles, en torno a la cláusula de vencimiento anticipado que está incluida en todos los préstamos con garantía hipotecaria que los españoles tenemos sobre nuestras viviendas.

Cuando nos encontramos con un procedimiento de ejecución hipotecaria, en el cual el juzgado les da traslado a nuestros clientes de una resolución judicial (en la mayoría de las veces mediante diligencia de ordenación), mediante la que se nos concede un plazo para que se efectúen alegaciones acerca de la posible existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario que se está ejecutando por la entidad prestamista, el primer paso es hacer un detenido examen de la escritura pública que contiene el préstamo.

Si no se han detectado de oficio las cláusulas abusivas, nos toca a nosotros solicitar la nulidad de las ya clásicas cláusulas del IRPH, Suelo, Gastos y solicitar el posible sobreseimiento de la ejecución por abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado.

“Tal declaración de abusividad por parte del tribunal, conlleva, indefectiblemente, el sobreseimiento de la ejecución” (Foto: Economist & Jurist)

Tal solicitud de abusividad de esta cláusula, puede llevar a nuestro cliente a ver cómo se archiva la ejecución hipotecaria de su préstamo, el cual había sido vencido anticipadamente por el banco ejecutante, en aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado.

Tal declaración de abusividad por parte del tribunal, conlleva, indefectiblemente, el sobreseimiento de la ejecución, teniendo como soporte jurisprudencial y doctrinal, las resoluciones dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 26 de marzo de 2019, resolviendo cuestión prejudicial formulada por la Sala Primera del Tribunal Supremo en Auto de fecha 8 de febrero de 2017; y después, y sobre ello, la sentencia 463/2019, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 11 de septiembre, acerca de los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios, en línea con lo planteado al Tribunal de Justicia y lo resuelto por éste.

Esa sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que nosotros esgrimimos en estos supuestos de solicitud de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, resolvía la cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo, en relación con los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en el sentido de que debe interpretarse que, por un lado, no es posible que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia y que, por otro lado, es posible que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.

Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Foto: Economist & Jurist)

Nosotros reforzamos la solicitud de sobreseimiento, acompañando a nuestras alegaciones el contenido de los tres autos, que posteriormente a la sentencia de 26 de marzo de 2019, se dictaron por dicho tribunal. Concretamente me refiero, a los autos de fecha 3 de julio de 2019, en respuesta a sendas peticiones de decisión prejudicial planteadas por juzgados de primera instancia de Fuenlabrada (asunto C-92/16), Santander (asunto C-167/16) y Alicante (asunto C-486/16), en el mismo sentido.

El Tribunal de justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 7 de agosto de 2018, asuntos acumulados C-96/16 y C-94/17, resuelve y nos dirige a que es el Tribunal Supremo el que ha armonizar la doctrina comunitaria con la interpretación que ha de realizar del derecho nacional:

“No puede excluirse que los órganos jurisdiccionales superiores de un Estado miembro -como es el Tribunal Supremo- estén facultados, al ejercer su función de armonización de la interpretación del nacional y en aras de la seguridad jurídica, para elaborar determinados criterios que los tribunales inferiores tengan que aplicar al examinar el eventual carácter abusivo de las cláusulas contractuales”.

Una vez decretada nula la cláusula de vencimiento anticipado de un préstamo con garantía hipotecaria, ¿Es posible la subsistencia de este?

Nuestro Tribunal Supremo, con fundamento en dichas resoluciones antes mencionadas, ha dictado recientemente Sentencia el 11 de septiembre de 2019 en la que, acerca de los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios, en línea con lo planteado en su día al TJUE y lo resuelto por este, para determinar si es posible la subsistencia del contrato, ha entendido que el préstamo hipotecario es un negocio jurídico complejo, cuyo fundamento común para las partes es la obtención de un crédito más barato a cambio de una garantía eficaz en caso de impago; de este modo, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria, por lo que, en principio, la supresión de la cláusula que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato.

No obstante, esa nulidad total expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa.

Para evitar estas consecuencias, el TJUE ha admitido que la cláusula abusiva se sustituya por la disposición legal que inspiró las cláusulas de vencimiento anticipado, en referencia al art. 693.2 de la LEC en su redacción del año 2013.

El Auto de fecha 3 de julio de 2019, asunto C-486/16, en la argumentación jurídica que realiza en el apartado 48, resuelve sobre las consecuencias para el consumidor, cuando el banco al que se le ha sobreseído el procedimiento hipotecario por aplicar la cláusula de vencimiento anticipado nula, presenta una nueva demanda de ejecución hipotecaria con arreglo a lo dispuesto en el artículo 693,2 de la LECivil. Las consecuencias de la demanda no se derivan de la cláusula abusiva, la cual no se aplica, sino del incumplimiento contractual consistente en no satisfacer las cuotas mensuales de amortización, que constituye su obligación esencial en el marco del contrato de préstamo celebrado.

No obstante, la Sala ha considerado más lógico, en el momento actual, tener en cuenta la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), como norma imperativa más beneficiosa para el consumidor; y por ello facilita una serie de orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:

  1.  Los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013(15 de mayo de 2013) por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.
  2. Los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el art. 24 LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos.

Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.

3.- El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de LCCI.

Por su parte, el artículo 24 de la LCCI exige para la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado en contratos de préstamo celebrados con personas físicas y garantizados con hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, además de que el prestatario se encuentre en mora y que se le haya requerido de pago previamente, lo siguiente:

  1. 1.- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al 3% del capital concedido dentro de la primera mitad de duración del préstamo, quedando cumplido este requisito con el impago de doce cuotas mensuales o de un número de cuotas que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo de doce meses:
  2. 2.- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo; quedando cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

¿Debe reputarse la cláusula de vencimiento anticipado como abusiva y por ello nula, a la luz de la jurisprudencia?

En nuestro ordenamiento jurídico:

  1. El art. 1.129 del C.C prevé expresamente la posibilidad de que el acreedor pueda reclamar la totalidad de lo adeudado, antes del vencimiento del plazo pactado, cuando el deudor “pierde” el derecho a utilizar el plazo;
  2. El art. 1.124 del mismo Código permite la resolución de las obligaciones bilaterales en caso de incumplimiento.
  3. A su vez, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, tal posibilidad está expresamente contemplada en el art. 693,2 LEC, siempre y cuando se haya pactado expresamente.

En términos generales, el Tribunal Supremo no ha negado la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado, siempre que esté claramente determinado en el contrato, en qué supuestos se podrá dar lugar a dicho vencimiento.

Así se pronuncia el Tribunal Supremo en sentencias de fechas de 2 de enero de 2006, 4 de junio de 2008, 12 de diciembre de 2008, de 16 de diciembre de 2009, entre otras, de 17 de febrero de 2011), y una bastante reciente, de 18 de febrero de 2016, en la que se hace referencia a otras, entre ellas, la núm. 705/2015 del Pleno de la Sala, de 23 de diciembre, y en la que se dice expresamente:

Hemos dicho en tal resolución que, en nuestro ordenamiento jurídico, el art. 1.129 CC prevé expresamente la posibilidad de que el acreedor pueda reclamar la totalidad de lo adeudado, antes del vencimiento del plazo pactado, cuando el deudor «pierde» el derecho a utilizar el plazo; y el art. 1.124 del mismo Código permite la resolución de las obligaciones bilaterales en caso de incumplimiento. A su vez, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, tal posibilidad está expresamente contemplada en el artículo 693.2 LEC, siempre y cuando se haya pactado expresamente.”

Menciona a su vez, la jurisprudencia del TJUE, en esta materia (sentencia de 14 de marzo de 2013, asunto C-415/1), en el sentido de que una cláusula de vencimiento anticipado por falta de pago de alguno de los plazos podía considerarse abusiva atendiendo a las circunstancias del caso, pues así lo señala el apartado 73:

«En particular, por lo que respecta, en primer lugar, a la cláusula relativa al vencimiento anticipado en los contratos de larga duración por incumplimientos del deudor en un período limitado, corresponde al juez remitente comprobar especialmente, como señaló la Abogado General en los puntos 77 y 78 de sus conclusiones, si la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate, si esa facultad está prevista para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas aplicables en la materia y si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo».

Este nuevo panorama jurisprudencial conduce en este caso, como hace la sentencia del Tribunal Supremo de febrero de 2016, a declarar la abusividad y nulidad de la cláusula que atribuye de forma automática al prestamista la posibilidad de resolver anticipadamente el contrato por la falta de pago a su vencimiento de tan solo una cuota comprensiva de capital e intereses, es decir, y como refiere la sentencia de 18 de febrero de 2016, ni modula la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, porque no está prevista para un incumplimiento grave (no lo es desde luego el impago de una sola cuota), y tampoco permite al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación.

Cuando sucede lo expuesto en el párrafo anterior, no se puede aplicar la nueva regulación del art. 693.3, párrafo 2, de la LEC; luego parece evidente que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial y respecto de una obligación accesoria, debe ser reputada como abusiva, dado que no se vincula a incumplimientos graves.

La citada doctrina jurisprudencial, es aplicable para las cláusulas de vencimiento anticipado en los préstamos con garantía hipotecaria, debiendo tener en cuenta en todo momento al artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y su disposición transitoria 1ª, que nos hace indica que deberán ser interpretados, a tenor de los fundamentos de derecho sentencia de 11 de septiembre de 2019, dictada por el Tribunal Supremo.

Arrojar un poco de luz a este asunto tan traído y llevado, nos proporcionará a los letrados una visión del asunto que vaya siempre en beneficio de los clientes.

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