La tercera vía de la vivienda: el cooperativismo que España aún no termina de comprender
La vivienda cooperativa, bajo el régimen de cesión de uso, es una alternativa jurídica para la crisis habitacional
(Imagen: E&J)
La tercera vía de la vivienda: el cooperativismo que España aún no termina de comprender
La vivienda cooperativa, bajo el régimen de cesión de uso, es una alternativa jurídica para la crisis habitacional
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Durante décadas, el debate sobre el acceso a la vivienda en España ha girado en torno a una misma disyuntiva: comprar o alquilar. Entre incentivos fiscales, ayudas públicas, vivienda protegida y nuevas regulaciones, el país continúa buscando respuestas a una crisis habitacional que afecta especialmente a jóvenes, familias e incluso a sectores de renta media.
Sin embargo, quizá ha llegado el momento de formular una pregunta distinta. ¿Y si el problema no fuera únicamente la falta de vivienda, sino la escasa diversidad de instrumentos jurídicos que utilizamos para acceder a ella?
La respuesta resulta especialmente interesante porque el ordenamiento jurídico español no parte de una hoja en blanco. Desde hace décadas contempla una figura que, pese a su solidez normativa y a los resultados obtenidos allí donde ha logrado consolidarse, continúa ocupando un lugar marginal en el debate público: la vivienda cooperativa, particularmente bajo el régimen de cesión de uso.
No hablamos de una propuesta novedosa ni de una solución improvisada frente a la actual crisis residencial. Hablamos de una alternativa jurídica respaldada por la Ley 27/1999, de Cooperativas, reforzada por la Ley 5/2011, de Economía Social, y desarrollada posteriormente por las comunidades autónomas en ejercicio de sus competencias exclusivas en materia de cooperativismo. A ello se suma un marco constitucional que, lejos de ser una mera declaración de principios, ofrece un fundamento claro para explorar nuevas formas de garantizar el acceso a la vivienda.
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El artículo 47 de la Constitución Española (CE) reconoce el derecho de todos los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y encomienda a los poderes públicos promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo. Ese mandato constitucional no impone un modelo único de acceso a la vivienda; al contrario, invita a desarrollar cuantos instrumentos jurídicos permitan materializar ese derecho respetando, al mismo tiempo, la función social de la propiedad y el interés general. Desde esta perspectiva, la vivienda cooperativa deja de ser una cuestión reservada a la economía social para convertirse en una auténtica herramienta de política pública.
La principal innovación de este esquema no consiste en la construcción de viviendas, sino en la forma de habitarlas. Mientras la promoción cooperativa tradicional perseguía que cada socio adquiriera finalmente la propiedad individual de su vivienda, el régimen de cesión de uso plantea una lógica distinta: la cooperativa mantiene la titularidad del inmueble, y las personas socias disfrutan de un derecho de uso estable, de larga duración y protegido estatutariamente.
La diferencia no es menor. La vivienda deja de concebirse exclusivamente como un bien patrimonial destinado a su transmisión o revalorización y pasa a concebirse, ante todo, como un espacio de estabilidad residencial, arraigo y gestión colectiva. No sustituye a la propiedad privada ni al mercado del alquiler; simplemente incorpora una tercera vía que amplía las posibilidades de acceso allí donde las modalidades tradicionales muestran crecientes dificultades.
Lejos de constituir una experiencia aislada, la vivienda cooperativa ha experimentado un crecimiento sostenido durante la última década. Las plataformas de seguimiento del sector identifican actualmente más de 200 iniciativas distribuidas por todo el territorio nacional, con decenas de proyectos ya habitados y otros muchos en distintas fases de puesta en marcha. Aunque estas cifras siguen siendo modestas si se comparan con el conjunto del parque residencial español, resultan suficientemente significativas para afirmar que el cooperativismo ha dejado de ser una experiencia piloto para convertirse en una alternativa jurídica y residencial en proceso de consolidación.
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El mayor obstáculo para su materialización no parece ser, por tanto, la ausencia de regulación. El marco jurídico existe y ha evolucionado de forma constante durante los últimos veinticinco años. La verdadera dificultad reside en que España continúa abordando el acceso a la vivienda desde categorías tradicionales, mientras apenas comienza a explorar el potencial que ofrecen fórmulas de tenencia colectiva ampliamente consolidadas en otros países europeos y cada vez más presentes en algunas comunidades autónomas.
Cataluña constituye probablemente el ejemplo más representativo de esa evolución. La Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, junto con la Ley 12/2015, de cooperativas de Cataluña, ha favorecido un entorno normativo especialmente propicio para la ejecución de proyectos de vivienda cooperativa en cesión de uso. Sin embargo, reducir el éxito del modelo catalán a la existencia de un buen marco legal sería una explicación incompleta.
La evolución del esquema catalán demuestra que la vivienda cooperativa ha dejado de ser un conjunto de experiencias aisladas para convertirse en una auténtica arquitectura institucional. La reciente constitución de Custòdia, el primer Banco de Suelos Comunitarios de Cataluña, confirma que el ecosistema continúa evolucionando y comienza ahora a abordar uno de los mayores desafíos del acceso a la vivienda: la disponibilidad de suelo.
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Más que experiencias aisladas, estas entidades han contribuido a consolidar un ecosistema capaz de ofrecer seguridad jurídica, estabilidad financiera y confianza institucional a una fórmula que, hasta hace pocos años, era percibido como una excepción. La experiencia catalana, sin embargo, no configura un caso aislado. Otras comunidades autónomas también han comenzado a incorporar el cooperativismo dentro de sus políticas de vivienda, adaptándolo a sus propias realidades territoriales y normativas.
El País Vasco, mediante la Ley 11/2019, de Cooperativas de Euskadi, y la Ley 3/2015, de Vivienda, ha reforzado el papel de las cooperativas dentro de una estrategia más amplia de acceso residencial y planificación del suelo. La Comunidad Valenciana, por su parte, ha impulsado el cooperativismo como una manifestación de la economía social, favoreciendo el desarrollo de iniciativas que amplían las alternativas de acceso a la vivienda desde una perspectiva comunitaria y sostenible.
Canarias también comienza a posicionarse como un territorio de especial interés para la promoción de vivienda cooperativa. Las dificultades estructurales derivadas de la insularidad, la limitada disponibilidad de suelo y el creciente incremento de los precios de la vivienda han impulsado un renovado interés por fórmulas de acceso basadas en la economía social y la colaboración público-privada. En este contexto, el cooperativismo se perfila como una alternativa capaz de favorecer la promoción de vivienda asequible, especialmente cuando se articula con políticas de suelo, planificación territorial y programas de apoyo institucional.
Aunque su impulso aún se encuentra en una fase menos consolidada que en otras comunidades autónomas, las iniciativas que comienzan a surgir evidencian que el modelo posee un importante potencial para responder a las particularidades del territorio insular y ampliar las opciones de acceso a la vivienda desde una perspectiva sostenible y comunitaria.
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Esta diversidad territorial pone de manifiesto una realidad que merece ser destacada: la innovación jurídica en materia de vivienda está surgiendo, en buena medida, desde las comunidades autónomas. El ejercicio de sus competencias en vivienda, urbanismo y cooperativismo ha permitido ensayar soluciones que hoy ofrecen resultados concretos y que podrían inspirar futuras políticas de alcance estatal.
No obstante, la expansión de la vivienda cooperativa sigue enfrentando desafíos que trascienden el ámbito estrictamente normativo. El primero es cultural. Durante décadas, el acceso a la vivienda se ha identificado casi exclusivamente con la propiedad individual o el arrendamiento, relegando otras formas de tenencia que también ofrecen estabilidad, seguridad jurídica y arraigo.
El segundo desafío es financiero. Aunque entidades de la economía social han demostrado que es posible estructurar sistemas de financiación adaptados a la titularidad colectiva, el acceso al crédito continúa siendo uno de los principales obstáculos para la expansión de estos proyectos. Buena parte de los mecanismos de financiación siguen diseñados para operaciones de adquisición individual, lo que obliga a replantear la manera en que se evalúan y respaldan las iniciativas cooperativas.
A ello se suma un tercer elemento que comienza a situarse en el centro del debate jurídico sobre la vivienda: el acceso al suelo. La reciente creación de Custòdia, el primer Banco de Suelos Comunitarios de Cataluña, marca un punto de inflexión, especialmente significativo en esa dirección. Impulsada por más de treinta cooperativas y entidades de la economía social —entre ellas Sostre Cívic, La Dinamo y Coop57—, esta iniciativa propone desarrollar una infraestructura colectiva capaz de adquirir, custodiar y preservar suelo para destinarlo de forma permanente a proyectos de vivienda cooperativa, social y comunitaria, inspirándose en el esquema de los Community Land Trusts ampliamente desarrollado en otros países.
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Más allá de la singularidad del proyecto, su verdadero interés jurídico reside en el cambio de enfoque que plantea. El principal problema para muchas iniciativas de vivienda cooperativa ya no es únicamente la financiación de la edificación, sino el acceso a un suelo cada vez más escaso y sometido a fuertes dinámicas especulativas. En este contexto, la creación de bancos de suelos comunitarios introduce una nueva dimensión en las políticas de vivienda: desplaza parte del debate desde la construcción de viviendas hacia la gobernanza del suelo, incorporando mecanismos de desmercantilización, custodia a largo plazo y gestión colectiva del patrimonio territorial como instrumentos para garantizar, de manera permanente, el acceso a una vivienda asequible.
Es precisamente en la articulación entre suelo, financiación, planificación urbanística y economía social donde reside el verdadero potencial de la figura jurídica. La vivienda cooperativa no puede entenderse únicamente desde la Ley de Cooperativas. Su éxito depende de la capacidad de integrar disciplinas jurídicas diversas y de construir una gobernanza que permita coordinar administraciones públicas, entidades del tercer sector, operadores financieros, universidades, ayuntamientos y ciudadanía organizada. En otras palabras, requiere un auténtico ecosistema jurídico e institucional.
Quizá esa sea la principal lección que ofrecen las experiencias desarrolladas hasta ahora. España no necesita comenzar de cero. Dispone de un marco constitucional que reconoce el derecho a una vivienda digna, de una legislación cooperativa consolidada, de una Ley de Economía Social que promueve formas empresariales centradas en las personas y de comunidades autónomas que han demostrado que es posible transformar esas normas en proyectos habitables y sostenibles.
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El cooperativismo de vivienda ya no necesita demostrar que funciona; las experiencias desarrolladas en distintas comunidades autónomas así lo acreditan. El verdadero desafío consiste en que el Derecho y las políticas públicas dejen de contemplarlo como una alternativa excepcional y comiencen a reconocerlo como una herramienta estructural para garantizar el acceso a una vivienda digna.
Porque el debate sobre la vivienda en España ya no debería limitarse a elegir entre comprar o alquilar. El Derecho ofrece una tercera vía. Comprenderla, fortalecerla e incorporarla plenamente a las políticas públicas puede convertirse en una de las decisiones más inteligentes para afrontar uno de los mayores desafíos sociales de nuestro tiempo.
Tal vez el mayor reto no sea aprobar nuevas normas, sino empezar a utilizar plenamente las que ya tenemos.
