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Artículos jurídicos

¿Que ocurre cuando una pareja rompe y habían firmado juntos un contrato de alquiler? ¿Sería necesario firmar un nuevo contrato?

AUTOR
Marta Romero Orozco, socia de Lean Abogados
Tiempo de lectura: 3 min

Publicado

Firmé un contrato de alquiler con mi expareja. En el contrato figuramos los dos como inquilinos. ¿Podría el casero invalidar el contrato y obligarme a firmar uno nuevo?

Firmé un contrato de alquiler con mi pareja, de quien ahora me he separado. En el contrato figuramos los dos como inquilinos. Si se lo digo al casero, ¿podría invalidar el contrato y obligarme a firmar uno nuevo, con la consiguiente subida de precio?

Respecto a esta consulta, y entendiendo que ambos figuran como arrendatarios en el contrato de arrendamiento, conviene tener presente que ambos siguen obligados de cara al arrendador. Si uno de los arrendatarios desea continuar en el piso, es recomendable comunicarlo al arrendador, pues habría que modificar el contrato.

Es importante también distinguir el régimen de responsabilidad que se haya previsto, es decir, que se haya pactado una responsabilidad solidaria o mancomunada. Así pues, en caso de haberse acordado un régimen de responsabilidad solidaria, cualquiera de los arrendatarios respondería de las deudas para con el arrendador en caso de impago de la renta por una de las partes.

Por el contrario, en el supuesto de coarriendo mancomunado, cada uno de los coarrendatarios responde solo de la parte proporcional que le corresponda de la renta pactada, por lo que el arrendador solo podrá reclamar dicha cantidad proporcional y no el total a uno de los inquilinos.

Esta materia no se regula expresamente en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que, remitiéndonos al Código Civil, la regla general es la mancomunidad entre las partes, salvo que se hubiese pactado expresamente el carácter solidario en el contrato (artículo 1137 CC). Así pues, en caso de abandono del inmueble por uno de los arrendatarios, cualquiera que sea el motivo, estaríamos ante una modificación subjetiva del contrato que requiere el consentimiento del arrendador, pues, de lo contrario, se podría resolver el contrato por la cesión no consentida.

No se requerirá de la creación de un nuevo contrato, si no que únicamente se exige recoger en un anexo del contrato original las variaciones surgidas en la titularidad de los arrendatarios. En caso de formalización de un nuevo contrato de arrendamiento, la renta dependerá de lo libremente acordado por las partes.

¿A cuánto debe ascender la fianza?

¿Hasta cuántos meses de garantía me puede pedir el arrendador?, ¿puede exigirme mis extractos bancarios?

En el momento de celebración de un contrato de arrendamiento de vivienda, de conformidad con el artículo 36 de la Ley 29/1994, 24 de noviembre, es obligatoria la
exigencia y prestación de fianza en metálico igual a la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta, la cual debe ser depositada en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma.

No obstante, lo anterior no constituye una limitación legal para el arrendador, es decir, ello no impide la exigencia de una suma mayor como sistema adicional de garantía, pues las partes podrán pactan cualquier otro tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico (art. 36.5 LAU).

La fianza no estará sujeta a actualización durante los tres primeros años de duración del contrato. Una vez transcurrido ese periodo, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o bien el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. Además, en los casos en que el periodo de arrendamiento sea superior a tres años, la actualización de la fianza dependerá de lo acordado por las partes.

En caso de que al finalizar el arrendamiento de vivienda el inmueble sufriera daños, sería necesario aplicar esta al cumplimiento de las obligaciones incumplidas por el arrendatario o a la reparación de los daños causados que le sean imputables. En este sentido, señala la jurisprudencia que la fianza arrendaticia se constituye para garantizar al arrendador el cumplimiento del contrato y de las obligaciones asumidas por el arrendatario, así como para responder de los posibles daños y perjuicios que pudiera presentar el inmueble arrendado en el momento de finalización del arrendamiento.

En conclusión, el arrendador puede exigir más de una mensualidad de la fianza en el arrendamiento de vivienda y, por otra parte, podrá solicitar, además, cualquier información personal o financiera que considere relevante sobre el arrendatario, tales como contrato de trabajo, nómina o extractos bancarios. Esta documentación generalmente se solicita a efectos de demostrar la solvencia del arrendatario, si bien no es obligatoria la entrega de los mismos y ello dependerá de la voluntad de las partes.

Marta Romero Orozco, socia de Lean Abogados, y Silvia Frade Sosa, abogada del despacho.



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