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Sobre la suspensión de lanzamientos durante la vigencia del estado de alarma (análisis del RDL 37/2020 de 22 de diciembre)

Tiempo de lectura: 7 min

Equipo de redacción de Economist & Jurist.

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El RDL 37/2020, de 22 de diciembre explica, con acierto, en su Exposición de Motivos la razón y el itinerario seguido por el Ejecutivo, respaldado además por la convalidación de los Decretos Leyes por el Parlamento en relación con la protección de las personas en situación de especial vulnerabilidad. Esta legislación también contempla la definición de quién es una persona en situación de especial vulnerabilidad y en ese sentido no hay nada que objetar como tampoco lo hay a la utilización extraordinaria del procedimiento del RDL.

Sin embargo, si analizamos con detalle la propuesta que contiene esta legislación, aparecen bastantes problemas que podían haber tenido solución más eficaz para los afectados. Estamos todos de acuerdo en que el colectivo, desafortunadamente muy numeroso de personas en situación de vulnerabilidad económica, requiere que se adopten medidas. Si analizamos el Capítulo 1 del citado RDL que trata de las medidas en materia de vivienda, se pueden hacer las siguientes reflexiones:



  1. Se justifican las medidas en función del art. 47 de la Constitución Española diciendo que consagra ” el derecho a una vivienda digna y adecuada “. Aquí está el primer error de principio; el art. 47 CE no dice eso, sino que dice ” todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada “. A continuación este artículo de nuestra Carta Magna ordena a los Poderes Públicos organizar todo un sistema para que se haga efectivo este derecho; por tanto no es un derecho absoluto en el sentido de disfrute de una vivienda digna y adecuada sino que este derecho dependerá de que los Poderes Públicos lleven a cabo toda una actividad de la que cuelga  la eficacia real de ese derecho fundamental y que está dentro del Capítulo Tercero que se titula de los principios rectores de la Política Social y económica .
  2. Este derecho del art. 47 de la CE debe ponerse en relación con el artículo 33 CE que está encuadrado en el Capítulo Segundo titulado derechos y libertades y que en su Sección Segunda (arts. 30 al 38) trata de los derechos y deberes de los ciudadanos. Pues bien, efectivamente este art. 33 reconoce el derecho a la propiedad privada que es un derecho delimitado por el Ordenamiento Jurídico, pero no de cualquier forma sino prohibiendo expresamente que ningún español podrá ser privado de sus derechos y bienes si no es por causa justificada de utilidad pública o interés social mediante la correspondiente indemnización.
  3. Está claro por tanto que en nuestra Constitución el derecho a una vivienda digna y adecuada o, mejor dicho, a disfrutar de una vivienda digna y adecuada no invade ni es contrario al derecho a la propiedad privada (no existe antinomia entre estos dos artículos). Por tanto, puede y debe desarrollarse de tal forma que no se viole el art. 33 CE y las garantías que le corresponden como derecho fundamental. La norma, preconstitucional, sobre qué es el derecho de propiedad (art. 348 del Código Civil) dice que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Por tanto, este derecho de propiedad reconocido constitucionalmente y que se expresa indudablemente con carácter expansivo sólo puede ser modalizado por la utilidad pública o interés social.
  4. El interés social obviamente inspira las Medidas Urgentes en el ámbito social y económico y su modificación por este RDL 37/2020 de 22 de diciembre pero esto no autoriza, en ningún caso, que se vulnere el derecho a la propiedad privada del art. 33 CE a que antes nos hemos referido. En este sentido vulnerarlo equivale a reducir las facultades y o derechos del dueño sin la correspondiente compensación.
  5. Este RDL modifica el anterior de 31 de marzo y amplía su vigencia hasta mayo de 2021, lo que tampoco es una fecha límite porque nada impide que las medidas adoptadas con ocasión del estado de alarma se vayan prorrogando más veces para cuestiones concretas, como bien pudiera ser lo relativo a la vivienda.  Parece indiscutible que en mayo de 2021 no se habrán solucionado muchos de los problemas de vulnerabilidad económica que justifican estas medidas; en su consecuencia, no existe, por tanto, ninguna seguridad de que toda esta legislación o disposiciones dejen de estar en vigor sino más bien todo lo contrario.
  6. La suspensión del procedimiento de desahucio y lanzamiento arrendaticio (iniciado por impago de rentas o expiración del plazo contractual) sólo se puede aplicar a las personas (arrendatarios) económicamente vulnerables sin alternativa habitacional y teniendo en cuenta también la posible vulnerabilidad del arrendador.

En los casos de ocupación esta vulnerabilidad del arrendador está modalizada por la “modificación 2” de este RDL que añade un art. 1 bis en el que ya se dice que esta suspensión de lanzamientos sólo se aplicará a viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de 10 viviendas. No hace ninguna mención o distinción respecto de que las 10 viviendas puedan ser grandes o pequeñas; produzcan rentas mayores o menores para su dueño; que sólo estuviera arrendada una; que deba afectar solo a unas cuantas de las 10 viviendas; y un largo etc. Por tanto, el titular de 10 viviendas puede ver suspendidos los lanzamientos de las 10 (supuesto que todos sean arrendatarios vulnerables) y quedarse sin ingresos de ningún tipo.

  1. En el caso de las personas jurídicas la iniquidad es más obvia porque puede tratarse de una persona jurídica que solo tenga una vivienda y que, por tanto, se quede sin ningún ingreso debiendo en tal caso terminar en concurso de acreedores o liquidación.
  2. Para ambos supuestos, es decir, personas físicas o jurídicas, la Ley no tiene en cuenta las obligaciones que puedan tener contraídas los propietarios. Así, es muy posible que estos necesiten la ocupación remunerada de su propiedad para cumplir obligaciones garantizadas con derecho reales (hipoteca) y que su incumplimiento les puede acarrear la pérdida de la propiedad tras la oportuna subasta del inmueble.
  3. Es cierto que la normativa de este RDL obliga a las Administraciones públicas a adoptar medidas para satisfacer la necesidad habitacional de las personas en situación de vulnerabilidad pero de la simple lectura el apdo. 5 del nuevo art. 1 bis se ve claro que esta obligación es solamente retórica puesto que su tramitación probablemente va ser más larga y más ineficaz que el perjuicio que se le está causando al propietario del inmueble. En esto sí coincide con el mandato constitucional del artículo 47 CE pero que no ha sido tenido en cuenta con la necesaria intensidad desde 1978, es decir, hace más de 40 años.
  4. Esta preocupación por las personas en vulnerabilidad económica, que compartimos sin lugar a duda, se resuelve desplazando la solución al titular de un derecho de propiedad de forma directa e inmediata y sin que antes se haya agotado la vía de que la propia Administración Pública ponga a disposición de estas personas en situación de vulnerabilidad económica los muchísimos inmuebles de que es titular en el territorio español y que están vacíos o claramente infra-utilizados y que podía ser tan rápida y eficaz como la suspensión de los lanzamientos.
  5. El RDL que ahora comentamos modifica también el art. 150. 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que exige el consentimiento de los que ocupan una vivienda sin título para ello (no tienen título para ello ninguno de los demandados respecto de los que se haya señalado el lanzamiento) para que los Servicios Públicos competentes en materia de Política Social actúen. La modificación consiste en que este consentimiento se supone que existe cuando el ocupante de la vivienda solicite la suspensión del lanzamiento. Por tanto, se modaliza este consentimiento creando la presunción de que existe por oponerse al lanzamiento. Nada que objetar a esta cuestión porque lo que hace es volver a incidir en que los Servicios Públicos competentes en materia de Política Social deberían actuar para que se cumpla la previsión del art. 47 CE
  6. Ahora bien, como hemos señalado, la falta de eficacia o de respuesta de los Servicios Públicos es una realidad incuestionable en todos estos supuestos de lanzamientos; con esta regulación se viola el art. 33 CE puesto que se produce, de hecho, una expropiación del derecho de propiedad sin compensación por ello.

El Estado Español está obligado, entre otras muchas cuestiones, a dedicar los recursos necesarios para proteger a las personas en situación de vulnerabilidad económica. Estas personas no tienen por qué resolver su problema con préstamos o endeudamiento de cualquier tipo, sino con la ayuda directa en que consistiría el pago del precio del arrendamiento. De esta forma se resolvería un problema de enorme magnitud sin crear otro problema que, además, como hemos visto antes, puede desencadenar un efecto devastador en los propietarios de inmuebles a quienes no se les paga la renta convenida.

Somos conscientes que no es ahora cuestión de discutir la inconstitucionalidad de esta legislación porque eso, además de ser costoso, por su lentitud es absolutamente ineficaz. La cuestión es si la normativa que empezó en marzo de 2020 y que ahora continúa hasta mayo de 2021 y que por la misma razón lo previsible es que en mayo de 2021 siga prorrogándose, es eficaz para proteger a las personas en situación de vulnerabilidad económica y a la vez no causar perjuicio a personas que, como titulares de un derecho de propiedad, deben tener la protección absoluta a través del artículo 33 CE.

Si pensamos en la posible reacción de cualquier propietario (persona jurídica o física titular de más de 10 viviendas) o en nuestro consejo como asesores, la respuesta probablemente será adoptar especiales medidas de cuidado en la selección del arrendatario para no tener que enfrentar este problema, lo que significará menos viviendas en alquiler y, desde luego, menos viviendas en alquiler para personas que en otras condiciones hubieran accedido a este mercado de arrendamiento de inmuebles.

También se puede aconsejar, en casos particulares, transmitir (por cualquier título o forma) el inmueble desde la sociedad a personas físicas y, desde luego, transmitir las viviendas necesarias para no ser tenedor de 10 inmuebles; todo esta actividad en ningún caso puede ser calificada como un supuesto de ejercicio antisocial del derecho a que se refiere el artículo 7 de código Civil, ni tampoco le será aplicable el concepto de fraude de ley del artículo 6.4, también, del código civil.

Insistiendo en el contenido de esta regulación que ahora comentamos, resulta que desplaza a los tribunales la decisión final sobre si concurren las circunstancias (que exige una legislación, por cierto, bastante confusa) para suspender los lanzamientos. Ello significa decisiones diferentes para casos idénticos y la correspondiente inseguridad jurídica.

Finalmente, cabe considerar la posible aplicación de la normativa que regula el derecho a la indemnización de los perjudicados como consecuencia de disposiciones que les causen daño y nos referimos al artículo 3 de la Ley Orgánica reguladora de los estados de alarma, excepción y sitio, y demás regulación aplicable. Como se ve, un largo e inseguro procedimiento judicial que no resuelve el perjuicio con la inmediatez que requiere.

Estas reflexiones deberían servir para que todos, propietarios, arrendatarios y poderes públicos sean conscientes de cuáles son realmente sus derechos y sus obligaciones y que la cohonestación de todos ellos es mucho más fácil, segura y eficaz siguiendo el ejemplo de las decisiones adoptadas por otros Estados de la Unión Europea, sin acudir a políticas que son populistas, contrarían el derecho de propiedad y causan más problemas que los que tratan de resolver, con desacierto.

Sobre el autor: Autor: Santiago Gastón de Iriarte, socio de RSM Spain
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