Demanda por vicios ocultos tras compraventa de vivienda

Demandantes

• Sergio y Vanesa

Demandados

• Juan y Carmen

Demandantes

Que habiendo por presentado este escrito junto con sus documentos, Pericial y copias que se acompañan, se sirva admitirlo, y por interpuesta Demanda de saneamiento de vicios ocultos en contrato de compraventa para tras los trámites legales preceptivos, en su día dictar Sentencia por la que, declarando la existencia de vicios ocultos en la cosa vendida, se condene a los demandados al pago de la suma total de SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTIÚN EUROS CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS DE EURO (6.321,72€) 6.321,72€), como devolución de parte del precio satisfecho por los actores, así como al pago del interés procesal que la misma devengue desde la fecha de la Sentencia hasta su efectivo abono, todo ello con imposición de las costas de adverso, aún en caso de allanamiento.

Demandados

Que teniendo por presentado este escrito, documentos que lo acompañan y copias de todo ello, se digne admitirlo, teniendo por opuesto a la Demanda formulada de contrario, reciba el juicio a prueba y con lo demás que en Derecho proceda, dicte en su día Sentencia acordando la desestimación de la Demanda, absolviendo a los demandados de todos los pedimentos y reclamaciones formulados por la actora por las razones expuestas y con expresa imposición de costas a los demandantes.

Demandantes

• El precio de la compraventa fue el de DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL EUROS (298.000 €), siendo éste ligeramente superior al de mercado para una vivienda de similar configuración, antigüedad y ubicación.
• Los demandantes giraron visita al inmueble en varias ocasiones, antes de adoptar la decisión de comprarlo o no. En alguna de las visitas giradas fueron acompañados por el Arquitecto Técnico con la finalidad de que se inspeccionase el estado de la misma, al objeto de determinar si las obras de reparación a efectuar eran las “normales” por un uso cotidiano del predio (limpieza, pintura,…) o, en su caso, habría que acometer obras de una mayor envergadura. A la vista de que los defectos/desperfectos encontrados no eran de suma importancia, los demandantes decidieron comprar la vivienda adosada.
• Durante la ejecución de los trabajos de retirada de enseres y elementos decorativos instalados en la casa conforme a los gustos de sus anteriores propietarios, hoy demandados, el citado Arquitecto Técnico se encontró con lo siguiente:
  • Al quitar un “panel” de madera que cubría la pared que bordea las escaleras, apareció una humedad a lo largo de toda ella, con presencia de hongos y mohos, que en ningún momento se pudo apreciar hasta ese mismo instante.
  • En las visitas giradas a la casa antes de proceder a su compra, una de las paredes del garaje estaba recién pintada sin síntoma alguno de humedad, ni desperfecto. Cuando se entró en el garaje para comenzar a vaciar el mismo, así como para proceder a “sanear” y adecuar el mismo, se constató que en la parte alta de la aludida pared recién pintada, habían aparecido unos “hongos”. Como hemos expuesto, inexistente.
  • Al retirar el botellero, así como el acopio de madera, apoyados ambos sobre la antedicha pared, se “descubrió”, no sólo que existía un hueco en la zona de confluencia con las escaleras exteriores, también con acopio de madera, hueco del que en ningún momento esta parte fue informado sobre su existencia, sino que en la zona de la pared tapada por la madera y el botellero, existía una humedad generalizada en los paramentos verticales y horizontales, con presencia de “filtraciones” de agua visibles, desprendimientos de revestimientos y pinturas y colonias de mohos y hongos.
    • La causa de las humedades que sufre la referida pared del garaje, así como la pared de las escaleras de acceso al mismo desde la bodega, según se recoge en el Informe Pericial que se adjunta, no es otra que la falta de un mantenimiento adecuado y cuyas consecuencias no pudieron ser ni previstas, ni observadas por los demandantes cuando visitaron el “adosado”, al encontrarse la zona interior afectada por tal humedad tapada, no presentando las escaleras exteriores síntoma alguno que pudiese alertar de dicho problema en una inspección ocular “al uso”.
• En el momento que fueron informados de la existencia y causa de las humedades, inmediatamente se pusieron en contacto telefónico con los demandados, al objeto de que por los mismos se adoptasen las medidas oportunas, sin respuesta tras múltiples requerimientos telefónicos efectuados. Consecuentemente, se les remitió Burofax con fecha 29 de enero.
• No siendo la intervención que ha de hacerse para eliminarlas lo que comúnmente se conoce como “rascar” y “pintar”, sino mucho más que eso, por lo que, indudablemente, de haberse conocido tal “vicio oculto” con anterioridad a la compra, se habría rebajado el precio de la operación, no descartándose que la misma no se hubiese llevado a efecto.
• Argumenta lo anterior en base a los artículos 1484, 1485, 1486 y 1490 C.C., así como las sentencias: STS 25 de enero de 1997, STS 17 de febrero de 1994 y SAPA, Sección 5ª, de 18 de enero de 2008.

Demandados

• El precio inicialmente fijado fue de TRESCIENTOS CUARENTA MIL EUROS (340.000 €), precio ya de por sí bajo, pero dada las necesidades de los demandados se buscó que la operación de venta se cerrase en un
  periodo corto, quedando este fijado en el precio final de DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL EUROS (298.000€) tras visitas. Precio que como se puede acreditar con el certificado catastral es prácticamente coincidente con el valor catastral de la vivienda (298.321,53€) lo que acredita lo incierto de las manifestaciones realizadas de contrario, de que el precio abonado era superior al precio de mercado.
• Si bien es cierto que las partes acordaron en el otorgando tercero de la escritura de compraventa que los vendedores podrían permanecer en la vivienda hasta el 21 de octubre, éstos la dejaron libre a disposición de los compradores. tan solo diez días después de firmada la escritura.
• Dichas humedades, se podían ver y sentir a simple vista, como incluso se reconoce de contrario, no siendo necesario ningún técnico para su visualización pues al contrario de lo que se dice en la Demanda en ningún momento se realizó actuación alguna por los demandados tendente a ocultar las mismas.
  • Si como se dice de contrario. la causas de las filtraciones son una falta de mantenimiento de la escalera exterior. es imposible que desde el mes de abril, en el que los actores comienzan a visitar la vivienda hasta el mes de noviembre de 2014 en el que descubren las humedades éstas no se hubieran visualizado.
• Se niegan expresamente las causas que justifican las humedades que se dice sufre la vivienda, impugnándose expresamente el informe pericial aportado de contrario.
• Mientras la vivienda fue habitada por los demandados nunca sufrieron filtración de agua alguna, siendo la humedad existente, la normal de estas estancias, si las mismas no se ventilan.
• Que los demandados realizaran actuaciones tendentes a disimular las humedades denunciadas es igualmente incierto. Es incierto que en la escalera de acceso al garaje, existiera un panel de madera que cubriera toda la parte que bordea las escaleras.
  • De las propias fotografías aportadas al informe pericial no solo no se observa resto alguno del citado panel, sino que ni tan siquiera hay rastro de las supuestas humedades, hongos y mohos y mucho menos de filtraciones visibles de agua»».
• Es incierto que no existiera signo alguno de posibles humedades en las escaleras exteriores (documento nº5).
• Es incierto que los actores hubieran procedido a pintar justo antes de proceder a la venta de la vivienda una de las paredes del sótano, ni total ni parcialmente, ni que los botelleros llegasen hasta el techo.
• Es igualmente incierto que las supuestas humedades tengan su origen en una falta de mantenimiento de la escalera exterior del inmueble. Máxime cuando el propio informe pericial aportado no es concluyente en las causas.
• Los compradores no se pusieron en contacto con nuestros representados hasta el 19 de enero de 2015, más de cuatro meses después de tomar posesión de la vivienda. Fue una llamada telefónica en la que tras exigir los actores una indemnización de más de 6.000 euros, los demandados rechazaron cualquier responsabilidad. El Burofax enviado por la parte demandante fue contestado.
• Resulta inaudita la afirmación que se realiza de contrario que de haber sabido la existencia de las supuestas humedades se hubiera solicitado una rebaja del precio de la operación, cuando el precio inicial fijado por los demandados fue de 340.000 euros y finalmente se cerró la operación en 298.000, es decir 42.000 menos.
• Resultan de aplicación los arts. 1485 (ninguno de dichos presupuestos concurren en el caso objeto de litis. motivo por el cual la presente Demanda deberá de ser desestimada) y el 1486 (La acción que confiere en caso de estimarse daría derecho exclusivamente a rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos del total del precio de la compraventa, pero en ningún caso se puede pretender la reparación de los defectos que supongan dejar en estado nuevo lo que se vendió como usado) del C.C.

• Código Civil.
• Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Artículo 1485. , Artículo 1486. , Artículo 1490. , Artículo 1484. Código Civil.
• Artículo 270. Presentación de documentos en momento no inicial del proceso. , Artículo 337. Anuncio de dictámenes cuando no se puedan aportar con la demanda o con la contestación. Aportación posterior. Ley de Enjuiciamiento Civil.

Demandantes

• Escritura Pública de Compraventa
• Informe Pericial del Arquitecto Técnico
• Burofax enviado

Demandados

• Ficha del inmueble realizada por la Agencia
• Contrato de exclusividad suscrito con la Agencia para la venta del inmueble
• Recibo entregado por la empresa de mudanzas
• Análisis de precipitaciones medias en el período entre el 1 de marzo y el 31 de noviembre de 2014
• Fotografía de la escalera exterior del inmueble
• Fax remitido en contestación al burofax remitido de contrario

• Prueba pericial
• Prueba documental
• Prueba testifical

Con fecha 19 de agosto de 2014 los demandantes, en Escritura Pública otorgada ante el Notario, compraron a los demandados la vivienda “adosada”. Tras abandonar la casa los vendedores y antes de proceder a mudarse a ella, los actores, a finales del mes de noviembre del año 2014, contrataron los servicios del aludido Arquitecto Técnico, para que se encargase de la dirección de los trabajos a ejecutar en el inmueble.

Durante la ejecución de los trabajos de retirada de enseres y elementos decorativos instalados en la casa conforme a los gustos de sus anteriores propietarios, el citado Arquitecto Técnico encontró vicios ocultos. Así, presenta la parte demandante Demanda ante el Juzgado de Primera Instancia alegando la existencia de estos vicios ocultos.

La parte demandada presenta contestación negando la existencia de éstos porque no se trataron de ocultar, que tenga un origen en una falta de mantenimiento y que el precio de compra fue inferior al precio original y al del mercado.

El Juzgado de Primera instancia dicta sentencia estimando en parte la Demanda formulada, condenando a los demandados a reintegrar a los demandantes, como parte del precio de la compraventa, la cantidad de 2.384,65 €, sin hacer imposición de las costas causadas en este procedimiento. No cabe imponerlas a ninguna de las partes al no apreciarse méritos suficientes para ello por haber litigado con temeridad, en virtud de lo dispuesto por el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.