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Casos de éxito

Demanda que reclama indemnización por vicios ocultos en un inmueble

"Doña I. suscribió un compromiso de toma y posesión de un inmueble en la localidad a la que se iba a mudar con la inmobiliaria en cuestión, y en concreto con la persona de Don R. que fue quien contactó con ella"

(Foto: E&J)

Socio fundador de Odesa Abogados

Tiempo de lectura: 6 min



Casos de éxito

Demanda que reclama indemnización por vicios ocultos en un inmueble

"Doña I. suscribió un compromiso de toma y posesión de un inmueble en la localidad a la que se iba a mudar con la inmobiliaria en cuestión, y en concreto con la persona de Don R. que fue quien contactó con ella"

(Foto: E&J)

  • FECHA DE RESOLUCIÓN DEL CASO: 18-05-2021
  • Materia: Derecho Civil
  • Especialidad: / Derecho Civil / Obligaciones y contratos / Contrato de compraventa / Compraventa de bienes inmuebles
  • Número: 13337
  • Tipo de caso: Caso Judicial
  • Voces: COMPRAVENTA CIVIL, COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE, SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

Documentos originales presentados



(Foto: E&J)

El caso

Supuesto de hecho

  • Córdoba, Andalucía., 26-11-2019

La demandante se encontraba buscando una nueva vivienda porque tenía la intención de cambiar su lugar de residencia y, para ello, se puso en contacto con una inmobiliaria que debía encontrar un nuevo domicilio en el lugar al que pretendía mudarse.



A raíz de dicho contacto, Doña I. suscribió un compromiso de toma y posesión de un inmueble en la localidad a la que se iba a mudar con la inmobiliaria en cuestión, y en concreto con la persona de Don R. que fue quien contactó con ella. En la escritura de compromiso se acordaba entre las partes que el precio a pagar por el inmueble sería de 80.000 €. Doña I., de esa cifra, entregó 5.000 € a los dueños del piso en ese momento de forma anticipada. Sin embargo, no informaron a Doña I. que la finca en venta no figuraba a su nombre ni que la inmobiliaria se quedaba con 2.000 €.

Tras vender su vivienda, Doña I. se trasladó a vivir en la nueva que había adquirido, aunque ni si quiera figuraba inscrita a su nombre en el registro porque los anteriores residentes no lo estaban tampoco y no podía o no quisieron regularizar su situación para hacer la transmisión.

Tras un tiempo residencio en su nuevo domicilio, Doña I. advirtió de la existencia de una serie de vicios ocultos en el inmueble, entre los que destacaban unas grandes humedades en las paredes que aparecían cuando llovía. Tras múltiples e infructuosos intentos de llegar a un acuerdo amistoso, Doña I. se pone en contacto con el despacho de abogados para reclamar sus derechos.

Objetivo: cuestión planteada

Recibir una indemnización por el mal estado en el que se encuentra el inmueble.

La estrategia: solución propuesta

La representación legal de Doña I. interpondrá una demanda de subsanación por vicios ocultos en un bien inmueble contra la inmobiliaria.

El procedimiento judicial

  • Orden Jurisdiccional: Civil
  • Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de primera instancia.
  • Tipo de procedimiento: Juicio civil ordinario.
  • Fecha de inicio del procedimiento: 27-08-2020

Partes

Demandante:

  • Doña I.

Demandados:

  • Don J., Doña En., Doña Es., Doña V. y Doña A., vendedores del piso.

Peticiones realizadas

Demandante:

Solicitan una subsanación por vicios ocultos en el inmueble que adquirió mediante compraventa.

Demandados:

Piden la desestimación ítnegra de la demanda planteada contra ellos.

Argumentos

Demandante:

Sobre los principios jurídico procesales:

En virtud de lo establecido en el art. 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, los tribunales donde se sustanciará el caso serán los del orden civil. De acuerdo con el art. 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la cuantía del procedimiento se fija como indeterminada. Por último, el juicio se sustanciará a través del procedimiento ordinario.

De la necesidad de subsanar a la demandante:

La necesidad de subsanar los vicios ocultos de un bien adquirido y de los cuales no tenía conocimiento el comprador porque el vendedor no informó se desprende del art. 1484 del Código Civil, que establece:

“1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

2. El vendedor de un animal responde frente al comprador por el incumplimiento de sus deberes de asistencia veterinaria y cuidados necesarios para garantizar su salud y bienestar, si el animal sufre una lesión, enfermedad o alteración significativa de la conducta que tiene origen anterior a la venta.”

En este caso, los vicios ocultos se mostraron cuando, tras un periodo lluvioso, se dejaron ver grandes humedades en las paredes del domicilio. Por otra parte, la obligación de subsanar por parte de los vendedores cuando en el bien se muestran vicios ocultos se desprende del art. 1845 del Código Civil, que establece:

“El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase.

Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.”

Al momento de firmar el contrato, el vendedor no informó a la demandante de la existencia de vicios. Además, en el contrato no se establece ningún tipo de exoneración ni rebaja del precio del inmueble por la existencia de las humedades, si no que se vende como si no existiese ningún tipo de vicio. Por último, el art. 1846 del Código Civil establece que el comprador, cuando existan vicios ocultos en el bien adquirido, tiene la potestad de decidir si desea desistir del contrato o si, por el contrario, desea recibir una subsanación por vicios ocultos en el bien por la diferencia del valor que existe entre el bien sin vicios y el bien con ellos. Dicho artículo del Código Civil dice:

«En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.»

De las costas:

En virtud del art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la imposición de costas debe recaer sobre la parte demandada.

Demandados:

La representación legal de los demadados alega que los hechos referidos por la demandante son inciertos. En primer lugar, porque Doña I. visitó en reiteradas ocasiones el inmueble, donde pudo haber advertido la existencia de cosas que no le pareciesen correctas. En segundo lugar, que los demandados no poseen ninguna relación especial con la inmobiliaria que le recomendó el inmueble a la demandante, por lo que no hay ningún tipo de acuerdo entre ambos para perjudicar a la demandante. Por último, que la demandante ha in terpuesto la demanda mucho tiempo después de empezar a vivir en el inmueble, claramente para beneficiarse de una indemnización, ya que ha pasado mucho tiempo desde la compra del inmueble hasta la interposición de la demanda.

Normas y artículos relacionados

Documental aportada

  • Demanda.
  • Contestación a la demanda.
  • Nota de prueba en audiencia previa.
  • Nota de audiencia previa de la demandada.
  • Sentencia.

Prueba

Documental:

  • Escritura de compraventa.
  • Escrito de compromiso de toma y posesión.
  • Instrumento público de compraventa.
  • Justificante de venta del inmueble de Doña I.
  • Escrito a la demandada para buscar solución amistosa.

Pericial:

  • Informe de perito sobre los vicios del inmueble.

Testifical:

  • Declaración de la demandante.
  • Declaración de los demandados.

Estructura procesal

  • Demanda.
  • Contestación.
  • Práctica del juicio.
  • Sentencia.

Resolución Judicial

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

Se estima parcialmente la demanda planteada por la representación legal de Doña I., sin pronunciamiento especial a la imposición de costas.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

El juzgado entiende la necesidad de indemnizar mediante saneamiento a la demandante por la existencia de vicios ocultos en el inmueble, ya que lo considera probado en virtud de las pruebas planteadas. Dicha necesidad se desprende de lo estipulado en los arts. 1484, 1485 y 1486 del Código Civil. Por último, en lo referente a las costas procesales, al estimarse parcialmente la demanda, no se establece pronunciamiento alguno en materia de costas procesales causadas, debiendo cada una de las partes satisfacer las causadas a su instancia y las comunes por mitad, de conformidad con lo previsto en el art. 394 a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Jurisprudencia

Formularios jurídicos relacionados con este caso

Biblioteca

Libros

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