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Casos de éxito

Extinción del condominio sobre inmueble (múltiples propietarios de una finca)

"La parte demandante ejercita la actio communi dividundo, en defecto de pacto expreso impeditivo"

(Foto: E&J)

Titular del despacho Leopoldo Trueba Arguiñarena & Abogados. Especialista en Civil, Mercantil y Familiar

Tiempo de lectura: 8 min



Casos de éxito

Extinción del condominio sobre inmueble (múltiples propietarios de una finca)

"La parte demandante ejercita la actio communi dividundo, en defecto de pacto expreso impeditivo"

(Foto: E&J)

  • FECHA DE RESOLUCIÓN DEL CASO: 25-02-2021
  • Materia: Derecho Civil
  • Especialidad: / Derecho Civil / Derechos reales / Derecho de propiedad / Acción declarativa de dominio
  • Número: 13488
  • Tipo de caso: Caso Judicial
  • Voces: ACCIÓN DE DIVISIÓN COSA COMÚN, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, HERENCIA, REGISTRO DE LA PROPIEDAD, USUFRUCTO, Valoración de los inmuebles
  • Documentalista: Alba Leyva de Castro

Documentos originales presentados



(Foto: E&J)

El caso

Supuesto de hecho

  • Cantabria, 07-12-2017

Nos encontramos ante una comunidad del artículo 392 del Código Civil, al tratarse de una finca que pertenece en proindiviso a más de una persona, y en virtud del artículo 400 de la misma norma “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.



La parte demandante ejercita la actio communi dividundo, en defecto de pacto expreso impeditivo. Asimismo, en virtud del artículo 404 “cuando la cosa fuera esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás se venderá y repartirá su precio”. Como no se llega a un acuerdo de las partes sobre la adjudicación del bien a uno de ellos mediante compensación a los restantes procede la venta en pública subasta y proceder al reparto, descontados gastos, por las porciones que a cada parte le corresponden.



Objetivo: cuestión planteada

Que se estime parcialmente la Demanda, se declare la extinción del condominio sobre el inmueble objeto del litigio, se declare su indivisibilidad y se ordene su venta en pública subasta judicial.

La estrategia: solución propuesta

Allanarse parcialmente a la Demanda en cuanto es dirigida por los copropietarios, pero oponerse a la acción en cuanto que es ejercitada también por una simple usufructuaria, lo que a su vez conllevará que en la subasta que en su día tenga lugar, en contra de lo sostenido por los actores, a que se mantenga tal derecho real de usufructo sobre ¼ parte indivisa y que no se vea afectado por la acción de división, la cual solo atañe los condueños.

El procedimiento judicial

  • Orden Jurisdiccional: Civil
  • Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de 1º instancia e instrucción.
  • Tipo de procedimiento: Procedimiento ordinario.
  • Fecha de inicio del procedimiento: 07-12-2017

Partes

Demandante:

  • Doce de los propietarios. Y un usufructuario.

Demandado:

  • Dos propietarias.

Peticiones realizadas

Parte demandante:

Que se declare la extinción del condominio sobre el inmueble descrito en esta Demanda, se declare su indivisibilidad y en consecuencia se ordene su venta en pública subasta judicial distribuyéndose el precio que en ella fuera obtenido, una vez deducidos los correspondientes gastos, conforme al derecho de cada propietario en tal comunidad, sirviendo la tasación formulada en este escrito a efectos de dicha subasta y con expresa imposición de las costas a los demandados si se opusieran a la presente petición.

Parte demandada:

Que se estime parcialmente la Demanda, se declare la extinción del condominio sobre el inmueble objeto del litigio, se declare su indivisibilidad y se ordene su venta en pública subasta judicial. Todo ello sin perjuicio del derecho de usufructo y desestimando la Demanda de división ejercida por la usufructuaria.

Argumentos

Parte demandante:

A los demandantes le interesa dividir la finca objeto de litigio y dado que las demandadas se han negado sistemáticamente a proceder a ello, nos vemos en la obligación de cesar en esta situación de indivisión, y teniendo en cuenta la imposibilidad de llegar a un acuerdo y dado el carácter indivisible de la misma procede su venta en pública subasta y el reparto del precio en las porciones indicadas. Se ha requerido a las demandadas con el fin de acordar esta acción o la adquisición de la parte alícuota que les corresponde, sin obtener respuesta alguna.

Parte demandada:

Esta parte se allana a la Demanda de disolución del proindiviso en cuanto formulada por los doce primeros actores que se relacionan en el encabezamiento de la misma, parte de los cuales son en conjunto pleno propietarios y parte nudo propietarios, de una mitad indivisa de la finca objeto de autos sobre la que se ejercita la “actio communi dividundo”.

Disconformidad con la legitimación activa “ad causam” de Dª Ana (demandante y usufructuaria) ya que en su condición de simple titular del derecho real de usufructo de ¼ parte indivisa de la finca, no es por tanto titular de la relación jurídica litigiosa, como erróneamente se sostiene en el correlativo de la Demanda. Al tratarse de una excepción perentoria que afecta al fondo del asunto y se debe decidir en Sentencia, trataremos ampliamente esta cuestión en los fundamentos materiales de este escrito.

Normas y artículos relacionados

Documental aportada

  • Certificación de dominio y cargas del registro de la propiedad.
  • Informe de perito de ambas partes.
  • Tasación del inmueble.
  • Aceptación de dicho precio por el representante de las demandadas.
  • Actas notariales donde consta el requerimiento.
  • Actas de reunión de compromisarios.
  • Documento con el hilo de correspondencia electrónica entre ambas partes.

Estructura procesal

Parte demandante:

Ejercitan los demandantes, por vía de acumulación subjetiva, una acción de división de cosa común en relación a un inmueble del que dicen ser todos copropietarios, junto con las demandadas, en las cuotas de participación que igualmente desglosan, salvo en el caso de Ana que es usufructuaria de ¼ parte indivisa sobre el referido inmueble. Afirman los actores que el citado bien es indivisible, que tiene un valor de mercado de 1.346.940 euros y que, al negarse las demandadas a poner fin a la situación de indivisión pese a los requerimientos dirigidos a tal efecto, interesan esto mismo en vía judicial, con la correlativa venta en pública subasta con reparto del precio obtenido, con fundamento en lo dispuesto en los arts. 392, 400 y 404 del Código Civil (CC.).

Parte demandada:

Aunque nos allanemos a la división en cuanto demandada por los copropietarios, al no hacer estos actores mención en su Demanda a los derechos que han de subastarse (exclusivamente el derecho de propiedad, con sus cargas y gravámenes) e incluir con ellos a la usufructuaria, la Sentencia deberá determinar la estimación de la acción de división y la subasta, pero con la prevención y/o sin perjuicio del usufructo que existe sobre ¼ parte indivisa.

La jurisprudencia del TS ha rechazado la legitimación del usufructuario en el procedimiento judicial de división de una cosa común. La primera de las Sentencias citadas, de 20 de abril de 1988, y la citada en la segunda, de 28 de febrero de 1991 (Repertorio LA LEY 2329/1991 – que a su vez cita esa doctrina de las anteriores del TS 1.ª SS 13 Dic. 1983 y 20 Abr. 1988), según las mismas digo: “el usufructuario de cuota indivisa de una cosa en copropiedad no se ve perjudicado por la división de la expresada cosa común, en cuanto su derecho real se mantiene subsistente … dicho usufructuario carece de acción para intervenir, activa o pasivamente, en el proceso encaminado a realizar la expresada división, salvo el caso de que ésta se hubiese efectuado en fraude de sus derechos”.

La subasta lo ha de ser de la propiedad con sus cargas y gravámenes ya que con arreglo a la Ley la acción de división no perjudica, extingue o modifica los derechos reales de terceros, y por tanto debe rechazarse en la Sentencia la subasta de la propiedad libre del usufructo.

Resolución Judicial

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

  • Se estima íntegramente la Demanda de los codueños, habiendo lugar a la extinción del condominio sobre la finca registral, así como la indivisibilidad del bien objeto de la copropiedad y, en consecuencia, dispongo la venta en subasta pública  judicial distribuyéndose el precio que en ella fuere obtenido, una vez deducidos los correspondientes gastos, conforme al derecho de cada propietario en tal comunidad, tomando como valoración del bien, a efectos de dicha subasta, la cantidad de 1.346.940 euros.
  • Se desestima la Demanda del usufructuario y Se condena en costas de la usufructuaria.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

    • Dados los términos del allanamiento formulado, procede sin más trámite la estimación de la acción ejercitada por los condueños frente a las demandadas.
    • Se formula como primera cuestión realmente controvertida la relativa a la legitimación activa de la mera usufructuaria sobre una cuota del bien para instar la disolución de la situación de proindiviso. Esta cuestión ya ha sido jurisprudencialmente resuelta, y con cita de la SAP Valladolid, sec. 1ª, de 29 de octubre de 2007, nº 366/2007, rec. 373/2007, debe recordarse que el criterio ampliamente mayoritario y consolidado es el de que: “(…) La extinción de la copropiedad solo puede llevarse a cabo entre copropietarios debiendo resolverse únicamente entre ellos, ya que la división de la cosa común requiere por imperativo del art. 400 del Código Civil que se ostente la cualidad de propietario.
    • La imposición o no de costas es la segunda y última cuestión controvertida. En cuanto a la acción que es objeto de allanamiento, resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 395.1 LEC. En cuanto a la acción ejercitada por la usufructuaria, que es desestimada por falta de legitimación activa, resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 394.1 LEC, que impone las costas “a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho”. Procede, por tanto, la condena en costas de la usufructuaria.

Segunda instancia

  • Tipo de recurso: Recurso de apelación
  • Recurrente: Demandantes.
  • Fecha del recurso: 01-07-2020
  • Tribunal: Audiencia Provincial.

Resolución judicial del recurso

  • Fecha de la resolución judicial: 25-02-2021

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

Falta de legitimación activa de las usufructuarias- apelantes cuando se trata del ejercicio de la acción de división de cosa común del art. 400 del Código Civil.

El TS ha declarado reiteradamente que la “accio comuni dividundo”, derivada del art. 400 del CC, representa un derecho indiscutible e incondicional para cualquier propietario, de manera tal que, frente a su ejercicio, no cabe otra causa de oposición distinta del pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo no superior a diez años. Como consecuencia de este carácter incondicional de la acción, la insoslayable viabilidad de sus efectos jurídicos no se ve en ningún caso restringida por la vigencia de un usufructo o de otros derechos reales de terceros sobre la propiedad indivisa, ya que uno y otros conservan su fuerza y su vigencia inalterada pese a la división-incluso con subasta del inmueble- pues así lo establece expresamente el art. 405 del Código Civil.

La desestimación de los motivos del recurso conduce a la confirmación del pronunciamiento sobre costas, al no advertirse serias y fundadas dudas de derecho que obsten a la aplicación del criterio del vencimiento objetivo, atendiendo primordialmente a la expresa y nítida previsión legal del art. 405 del CC.

Jurisprudencia

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