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Casos de éxito

Nulidad de contrato de compraventa por vicios de la voluntad

"El cliente es en este caso el banco que prestó el dinero para comprar el inmueble y al que el demandante ha estado pagando desde 2005 las cuotas correspondientes a la hipoteca que ostenta con la entidad bancaria"

(Foto: E&J)

Especialista en Derecho Laboral y de la Seguridad Social, Extranjería y Penal

Tiempo de lectura: 5 min



Casos de éxito

Nulidad de contrato de compraventa por vicios de la voluntad

"El cliente es en este caso el banco que prestó el dinero para comprar el inmueble y al que el demandante ha estado pagando desde 2005 las cuotas correspondientes a la hipoteca que ostenta con la entidad bancaria"

(Foto: E&J)

  • FECHA DE RESOLUCIÓN DEL CASO: 21-12-2020
  • Materia: Derecho Civil
  • Especialidad: / Derecho Civil / Obligaciones y contratos / Contrato de compraventa
  • Número: 12102
  • Tipo de caso: Caso Judicial
  • Voces: COMPRAVENTA CIVIL, Hipoteca mobiliaria, Indice de referencia de préstamos hipotecarios, PACTO DE RESERVA DE DOMINIO, Usufructo de finca hipotecada

Descripción:



(Foto: E&J)

El caso

Supuesto de hecho

  • A Coruña, 15-10-2019

Este procedimiento fue iniciado por un particular el cual presentó Demanda en el Juzgado de lo Civil de A Coruña ejercitando la acción de nulidad del contrato de compraventa por vicios de la voluntad, objeto y causa en la formación del objeto contractual pues no se le aportó toda la información relevante para firmar dicho contrato.



La Demanda se interpone contra el banco que ostenta la hipoteca, la promotora que vendió el inmueble y la sociedad que tasó dicho inmueble.

Objetivo: cuestión planteada

El cliente es en este caso el banco que prestó el dinero para comprar el inmueble y al que el demandante ha estado pagando desde 2005 las cuotas correspondientes a la hipoteca que ostenta con la entidad bancaria.

El objetivo del cliente por tanto, es que se desestime la Demanda interpuesta por el demandante todo ello con la interposición de las costas correspondientes.

La estrategia: solución propuesta

La estrategia del abogado gira principalmente en torno a la caducidad del procedimiento de anulabilidad del contrato.

El procedimiento judicial

  • Orden Jurisdiccional: Civil
  • Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de 1º Instancia
  • Tipo de procedimiento: Ordinario
  • Fecha de inicio del procedimiento: 10-02-2019

Partes

Parte demandante

  • Don Carlos.

Parte demandada

  • Entidad Bancaria  X.
  • Promotora Y.
  • Sociedad de Tasación Z.

Peticiones realizadas

La parte demandante en su escrito de Demanda pide que:

Se declare nulo los contratos de compraventa y la hipoteca de 2005 y su novación posterior por vicios de consentimiento, objeto y causa. Así mismo se pide la cancelación en el Registro de la Propiedad de las inscripciones y anotaciones producidas y se ordene que:

  • La entidad bancaria devuelva al demandante las cantidades cobradas hasta el momento de la liquidación en concepto de gastos, recibos de hipoteca etc.
  • Que la promotora devuelva a la entidad bancaria el dinero recibido por la vivienda.
  • Que el responsable de la sociedad de tasación responda de forma solidaria con la entidad bancaria.
  • Una vez se cumpla lo anterior el demandante devolverá la vivienda a la promotora.

La parte demandada en su escrito de oposición a la Demanda pide que:

  • Se desestime la Demanda interpuesta por la parte actora.

Argumentos

La parte demandante, en su Demanda, fundamenta sus peticiones en los siguientes argumentos:

  • En primer lugar, que la voluntad de firmar el contrato de compraventa del inmueble dependía completamente del resultado de la tasación del inmueble, el cual resultó ser completamente erróneo. Existió mala fe por parte de la promotora que conocía los vicios de la vivienda.

Se alega que hubo una colaboración entre la promotora y la entidad bancaria para «vender la viviendas como fuese» pues fue quien dió el visto bueno a la tasación de una obra que no cumplía con los requisitos necesarios.

  • En segundo lugar, en cuanto a la formalidad del contrato de compraventa, este estaba condicionado a que se produjera la legalización de la obra.

En resumen, la tasación era incorrecta y el promotor era conocedor y el resto de demandados dolosamente colaboraron.

La parte demandante en su escrito de oposición argumentó:

  • Que la acción ejercitada esta claramente caducada y que los actos de la parte actora confirman la validez del contrato y la condición de tercero de buena fe de la entidad bancaria.
  • La acción de anulabilidad está caducada pues han transcurrido más de cuatro años.
  • La validez de la hipoteca se confirma con la novación que realiza la parte actora dando nuevamente su consentimiento.

Normas y artículos relacionados

Documental aportada

La parte demandante en su escrito de demanda aportó la siguiente documentación:

  • Informe tasacional.
  • Escritura de la hipoteca otorgada.
  • Escritura de novación de la hipoteca.
  • Escritura de compraventa otorgada.
  • Artículos periodísticos.
  • Informes del ayuntamiento.
  • Informe del arquitecto.

La parte demandada aportó:

  • La oferta vinculante del préstamo de hipoteca sobre la finca objeto de compraventa.
  • Solicitud de riesgos económicos del cliente.
  • Nota simple de la finca.
  • Oferta vinculante de la novación del prestamo.
  • Justificante de ingreso del importe del prestamo hipotecario.
  • Justificante de ingreso de la novación de ampliación de hipoteca.

Estructura procesal

La demandada alegaba una serie de vicios del consentimiento en el momento en que se llevó a cabo su operación de compraventa.

Por nuestra parte se presentó oposición a la Demanda interpuesta contra nuestro cliente.

Una vez comenzado el procedimiento, se celebró en primer lugar la Audiencia Previa donde las partes propusieron la prueba correspondiente, siendo en nuestro caso prueba documental presentada junto a la oposición de la Demanda.

Finalmente, se celebró el juicio por el cual se desestimaron las pretensiones del demandante contra nuestro representado una vez probado lo interesado por nuestra parte en la oposición de Demanda que presentamos en un primer momento.

Resolución Judicial

Fecha de la resolución judicial: 21-12-2020

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

El Juzgado dictó Sentencia y desestimó las pretensiones del demandante al considerar que no hubo mala fe por parte del demandando y que la acción ha caducado.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

Por regla general, el error no anula el contrato, salvo cuando sea esencial y excusable. Sólo es esencial cuando recaiga sobre la cualidad que determinó la celebración del contrato. Sólo es excusable cuando no haya podido ser evitado mediante el empleo de una diligencia media, teniendo en cuenta la condición de las personas.

En cuanto a la regla de lo esencial, alega el Juzgado que percibe que el actor conocía porque así se hace figurar tanto en el contrato de compraventa como en el de préstamo hipotecario que la vivienda estaba pendiente de licencia de primera ocupación y de legalización, con lo cual no cabe admitir que concurre en su persona una representación equivocada de la realidad negocial.

Por otro lado, respecto a la ausencia de licencia de primera ocupación a la fecha del contrato de compraventa no cabe inferir que de haber conocido el actor que no se disponía de licencia de primera ocupación y que estaba en trámite (que no denegada, y que siete días después fue concedida) hubiera dejado de prestar su consentimiento, o dicho de otro modo, incluso en la hipótesis fáctica del error no concurriría el nexo causal entre el mismo y el consentimiento.

Además, la acción de anulabilidad está caducada en aplicación del art. 1301 del CC pues la consumación del contrato se produjo en el mismo momento de la formalización de la escritura pública de 23 de diciembre de 2005, en el que se entrega el inmueble y se paga el precio, y desde tal momento hasta el ejercicio de la acción es incuestionable el transcurso del plazo de cuatro años.

Jurisprudencia

Formularios jurídicos relacionados con este caso

Biblioteca

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