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Derecho Civil

La Ley de contención de rentas en contrato de arrendamiento de vivienda en Cataluña: el atajo más barato para la Administración, y el más efectista



  • Según el portal “enalquiler.com” a finales de septiembre de 2020 el precio medio de la vivienda en alquiler en Barcelona provincia es de 1.493€ mensuales (sep’2020), lo que supone un descenso del 3,30% respecto al mes anterior; y confirmando una tendencia que, en términos acumulados del último semestre, los que coinciden con la pandemia por Covid-19, supone un descenso del 10,6%.

Este descenso va íntimamente vinculado a las desgraciadas, imprevistas y desfavorables circunstancias económicas asociadas al Covid-19 que, por notorias, casi nos parece innecesario referirlas -desplome de la actividad económica y, especialmente la actividad del sector servicios, comercial, hotelero y hostelero de ciudades como Barcelona, pero también el de otras ciudades más pequeñas y menos turísticas, derivada de las restricciones horarias de establecimientos, la reducción de aforos de bares, restaurantes y otros establecimientos, el descenso del consumo por parte de esos bares y restaurantes y de las familias, el descenso de la ocupación (ERTE) y de la liquidez de las empresas, mantenidas ambas, ocupación y liquidez, de manera artificial, etc.-. El descenso de precios, a mi modo de ver, no sólo está vinculado a las circunstancias que acabo de referir, que son palpables, medibles, comprobables, sino también a una variable que siempre está detrás de toda crisis económica, alimentándola. El miedo.

Ese miedo frena proyectos de inversión y decisiones de compra, pero también nos hace a todos mirar muchas más veces a nuestra cartera antes de abrirla.

En el caso de los arrendamientos, este inesperado tornado económico generado por El Virus, cuyo nombre me comprometo a no referir una sola vez más en estas líneas, ha supuesto que muchas familias que han caído en situación de desempleo o ERTE no puedan hacer frente al pago del alquiler, o que hayan acudido a la solución articulada por el Gobierno para el aplazamiento/refinanciación de unas cuantas mensualidades e, incluso, que hayan optado, en plena pandemia, por buscar “soluciones habitacionales” más económicas.





Los propietarios, obviamente, que no pueden, aunque lo intenten, vivir ajenos a esta tormenta perfecta, tratan de buscar solución a sus propios problemas, tratando de mantener el precio y el cobro de la renta pactada sobre la -más que justificada- base de lo que establece el contrato vigente, tratando de flexibilizar en cierta medida la dureza de la “letra” del contrato accediendo a carencias, rebajas y aplazamientos de renta e incluso, accediendo a formalizar nuevos contratos en condiciones económicas menos favorables para ellos a fin de conservar la estabilidad en la entrada de rentas procedentes de la explotación de su/s vivienda/s de alquiler. En este panorama, en el que el mercado se está ajustando, no sin dificultad, de manera en cierta medida dolorosa para todas las partes, la Generalitat se alza, precisamente ahora, como adalid de la defensa de los arrendatarios, interviniendo de la manera más barata y sencilla para la administración y, por qué no decirlo, en un momento en el que, por lo que ya hemos dejado dicho, la Ley dispuesta para contener el precio de las rentas, puede no tener demasiada utilidad ni eficacia real, habida cuenta que los precios han descendido por sí solos de una manera bastante sensible a lo largo de estos últimos meses.





Máxime cuando, la propia Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda de la Generalitat de Cataluña, establece en su Exposición de Motivos que sus medidas de contención de rentas se conciben como una medida excepcional que, a diferencia de otros ordenamientos, como el francés, en el que la delimitación de rentas tiene duración indefinida, en Cataluña “se trata de una medida limitada en el tiempo, que puede declararse con una duración máxima de 5 años”.

Estamos pues, una vez más, ante una forma de legislar en modo “fuegos de artificio”, esto es, ante la utilización de un poder legislativo para hacer propaganda de lo “bondadosos” que somos y cuánto trabajamos para ayudar a aquellos que tienen “problemas habitacionales” que, por lo tanto, difícilmente va a servir en realidad para, como también dice su Exposición de Motivos, hacer efectivo el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, amparado por el art. 47 de la Constitución.

Por otra parte, decimos que es una medida “atajo” porque permite al gobernante de turno decir cuánto trabaja para evitar que los más desfavorecidos no puedan acceder a una vivienda digna o que se vean obligados a alejar su vivienda cada vez más y más de las zonas en las que pueden encontrar un trabajo, por precario que sea, sin destinar un solo euro a la promoción de vivienda protegida o a la adquisición de suelo y / o inmuebles a tales fines.

En cuanto a la mecánica establecida por la Ley, es relativamente sencilla.

Dado un listado de municipios el importe de las rentas de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir de la entrada en vigor de esta Ley en dichos municipios:

  1. No podrá sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo “entorno urbano”[1].
  2. Tampoco puede sobrepasarse la renta establecida en el último contrato de arrendamiento actualizada al momento de su finalización, si la vivienda afectada había sido arrendada en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la ley.

Ello quiere decir que, o la renta quedará congelada, en el mejor de los casos o bien, si el precio de referencia aplicable a ese “entorno urbano” está por debajo de la renta que se pagaba en el momento de finalización del último contrato celebrado dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de esta ley, la renta a establecer quedará reducida y ajustada al límite máximo establecido por ese precio de referencia.

La ley establece una serie de excepciones para supuestos de arrendamiento de vivienda a familiares y para arrendamientos de vivienda cuyos propietarios no alcance un determinado nivel de renta -salvo que su inquilino tampoco alcance otro determinado nivel de renta-.

El contrato debe indicar el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie útil de la vivienda arrendada el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, expresado en euros por metro cuadrado, salvo que las partes contratantes acuerden, atendiendo a determinadas características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento, incrementar o disminuir el valor indicado por el índice de referencia, con una variación de como máximo un 5%.

El incremento o minoración del valor determinado por el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, acordado por las partes contratantes en virtud de lo establecido en el apartado 4, debe basarse en la concurrencia de al menos tres de las siguientes características específicas, que deben constar en el contrato, junto con los elementos que permitan su acreditación:

  1. Vivienda amueblada.
  2. Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda.
  3. Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea.
  4. Piscina comunitaria o equipamientos análogos.
  5. Servicios de conserjería en el edificio.
  6. Vistas especiales.

Es importante destacar que se debe consignar en el contrato, además del precio de la renta, cuál es el precio de referencia tomado en consideración por las partes, porque de lo contrario, se entenderá, sin matiz alguno, que el exacto índice de referencia aplicado por las partes es el que determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda, a partir de los datos que constan en el Registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas y de las características adicionales que se tienen en cuenta para calcular dicho índice en cada momento.

Este índice informa de la media de precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con una superficie determinadas y de los márgenes de precio superior e inferior resultantes de la ponderación de varias características de la vivienda (año de construcción, estado de conservación, eficiencia energética, ascensor, mobiliario o anexos). La Ley establece que el exacto precio de referencia se establecerá de acuerdo con el índice mencionado, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, o bien, excepcionalmente, desviándose de los mismos con incrementos o minoraciones de hasta un 5%, dadas las características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento.

En cuanto a las divergencias y conflictos que puedan surgir entre arrendador y arrendatario con ocasión de la fijación del precio de referencia, la Ley establece que se dilucidarán por los trámites del juicio verbal, no sin antes hacer la típica llamada al establecimiento de mecanismos de resolución extrajudicial de conflictos y de la posibilidad de acudir a los órganos de consumo si el arrendador es “una empresa”, sin especificar más[2].

Por último, el legislador en esta ocasión tampoco se ha olvidado de establecer las correspondientes sanciones a los arrendadores rebeldes, modificando al efecto la Ley 18/2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda, para introducir en su régimen de control y sancionador, y en la tipificación de las infracciones, nuevos apartados sobre el régimen de contención de rentas.

Veremos si estos fuegos artificiales dan algún resultado satisfactorio, no son más que pólvora mojada o provocan una explosión en el mercado de consecuencias imprevisibles.

[1] Es incalificable desde el punto de vista jurídico y de técnica legislativa, que cuando se determina la lista de territorios afectados por la Ley, como zonas de “mercado tenso” en cuanto a precios de arrendamiento, se hable de municipios y después, para ver el precio de referencia, no se hable de municipio sino de “entorno urbano”. ¿Es que podemos aplicar el precio de referencia de Sabadell a un determinado “entorno urbano” análogo ubicado en otro Municipio? Porque todos sabemos que una misma ciudad tiene unos “entornos” y unas características muy dispares que, al mismo tiempo, son coincidentes con las de otro municipio ¿Qué precio de referencia aplicaremos pues? ¿Cuál es el margen de discrecionalidad para la aplicación de uno u otro?

[2] Creemos que lo más oportuno es acudir al Texto Refundido de la Ley para la Defensa de Consumidores y Usuarios para dilucidar si estamos ante una relación contractual de consumo, y, en especial, a si el arrendador actúa como empresario en esta relación locativa en términos de lo dispuesto en su art. 4:

“Art. 4. Concepto de empresario. A efectos de lo dispuesto en esta norma, se considera empresario a toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.”

Sobre el autor: Miquel Morales Sabalete, Socio área Civil. AGM Abogados.
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