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Hipotecas: los gastos de notaría serán compartidos y los de gestoría imputados al banco (STS 27-07-2021)

La entidad condenada interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial, quien, para desconcierto del consumidor, estimó parcialmente el recurso y declaró válidas algunas cláusulas enmendadas por la primera instancia

(Diseño: Cenaida López/Economist & Jurist)

Director de la revista Economist & Jurist

Tiempo de lectura: 4 min



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Hipotecas: los gastos de notaría serán compartidos y los de gestoría imputados al banco (STS 27-07-2021)

La entidad condenada interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial, quien, para desconcierto del consumidor, estimó parcialmente el recurso y declaró válidas algunas cláusulas enmendadas por la primera instancia

(Diseño: Cenaida López/Economist & Jurist)



El Tribunal Supremo mantiene la línea jurisprudencial delimitada por la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 16 de julio de 2020, y se reitera en imputar al banco el pago de la mitad de los gastos de notaría y al consumidor la otra mitad. Los gastos de gestoría, en cambio, serán atribuidos en su integridad a la entidad bancaria.

Con esta continuidad jurisprudencial ya trazada en el último año por parte de nuestro Alto Tribunal, parece haber desaparecido por completo la controversia generada por la disparidad de criterio entre las distintas Audiencia Provinciales con respecto a la imputación de cada uno de los denominados como «gastos hipotecarios».



Sede del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA)

Controversia y primera instancia

Dos consumidores suscribieron un contrato de préstamo hipotecario con la entidad bancaria Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) en 2010. Más tarde, ya en 2017, interponen demanda de juicio ordinario contra dicha entidad por la inclusión en el contrato de dos cláusulas abusivas: una cláusula suelo-techo que limitaba el tipo de interés a la baja; y la imputación de todos los gastos derivados de la hipoteca al consumidor.

Ante la demanda, la instancia de Oviedo declara nulas ambas cláusulas y condena a la entidad bancaria a la devolución de 1.349,10€ en calidad de gastos de escritura de préstamo hipotecario indebidamente imputados a los prestatarios, con sus intereses legales devengados desde la fecha de la celebración del contrato.

Desconcierto en la Audiencia Provincial

Ya en 2018 la entidad condenada interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Asturias, quien, para desconcierto de los consumidores afectados, estimó parcialmente el recurso y declaró válidas algunas cláusulas enmendadas por la primera instancia.

Palacio de la Justicia de Asturias (Foto: Economist & Jurist)

La sentencia de apelación, ahora, hace caer en el prestatario: los gastos derivados de la conservación del inmueble hipotecado; el abono de los aranceles notariales derivados del otorgamiento de la escritura de préstamo; el abono de la mitad de los gastos de gestoría; y el abono de los gastos de tasación ocasionados con motivo del otorgamiento de la escritura de préstamo.

Por lo anterior, la cantidad a devolver por parte del banco pasa a ser 477,23€, y no los 1.349,10€ calculados por la primera sentencia.

El caso llega al Supremo

Los afectados interponen recurso de casación invocando:

  • Infracción del art. 89.3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCyU), que declara como abusiva «La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario».
  • Infracción del art. 82.2 de la TRLGDCyU, que señala que «El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba».

La Sala estima el recurso de casación y recuerda que tanto por su propia jurisprudencia como por la emanada del TJUE, ya se han establecido los criterios que deben regir la distribución de gastos e impuestos derivados de la celebración de los préstamos hipotecarios con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Y señala para su demostración sentencias del Pleno como la 44/2019, 46/2019, 47/2019 o la 49/2019: «No le corresponde al prestatario en todo caso el abono de la totalidad de tales gastos y tributos, por lo que la introducción de dicha estipulación implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato». 

«Ya se han establecido los criterios que deben regir la distribución de gastos e impuestos derivados de la celebración de los préstamos hipotecarios» (Foto: Economist & Jurist)

Además de por las citadas resoluciones, también la Sala enumera su más reciente jurisprudencia al respecto, subrayando la STS 457/2020 de 24-07-2020 que por primera vez incorpora en sus fundamentos la nuclear sentencia de 16 de julio de 2020 del TJUE.

Por lo anterior, estima el Supremo que:

  1. En cuanto a los gastos de notaría, deben ser abonados por los interesados, que el caso del préstamo hipotecario son ambas partes, «por lo que deben abonarse por mitad».
  2. Los gastos de gestoría, si devienen de un contrato celebrado con anterioridad a la Ley 5/2019, su pago debe atribuirse íntegramente a la entidad prestamista, tal como señaló la STS 555/2020, de 26 de octubre.

El fallo, por lo tanto, estima parcialmente la pretensión de los consumidores y ordena distribuir el pago de los gastos de notaría por mitad entre consumidor y banco, e imputar al banco la totalidad de los gastos de gestoría. Por ello, la Sala Primera modifica la sentencia de apelación e incrementa la cantidad a devolver por parte de BBVA a 1006,4€.

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